二房東到底有多賺錢(qián),？

本文將圍繞二房東這個(gè)職業(yè)進(jìn)行深挖,，并對(duì)房東自行將房子隔套提出多點(diǎn)建議。

目前市面上的二房東大致分為三種：

1.自己需要租房,，但是想減輕房租負(fù)擔(dān),，租下三室一廳，自己住一間,，其余出租出去,。

2.專(zhuān)業(yè)租賃市面上已有的可直接出租的房子，然后轉(zhuǎn)手出租出去,。（簡(jiǎn)稱(chēng)代管）

3.專(zhuān)業(yè)大量租賃市面上的毛坯房,，裝修后轉(zhuǎn)租出去。（隔套就是他們發(fā)明的,，目前市面上所說(shuō)的二房東一般指這種,。）

近10年來(lái)，大量涌現(xiàn)的,，租賃毛坯房的二房東,，甚至將二房東事業(yè)發(fā)展成了大公司，到底二房東有多賺錢(qián)呢,？

我們來(lái)計(jì)算下隔套到底能比全套出租多賺多少?二房東利潤(rùn)何在?

案例1：坐標(biāo)二線(xiàn)城市,，交通便利的繁華商業(yè)區(qū)，100平毛坯房出租2000,，租約7年,，3個(gè)月裝修免租期。

隔套出租裝修6萬(wàn),，隔5套,，每套租金1300左右，滿(mǎn)租的情況下,，月租金6500,。

月利潤(rùn)4500,，除去空置成本,，物業(yè)費(fèi),，維修費(fèi)，人員管理費(fèi)等,，月利潤(rùn)4000左右,。

一年左右能收回裝修成本，未來(lái)5年多,，在不算上租金漲跌的情況下,，年利潤(rùn)4.8萬(wàn)，利潤(rùn)共計(jì)約27萬(wàn),。

案例2：坐標(biāo)二線(xiàn)城市,，交通便利的繁華商業(yè)區(qū)，120平毛坯房出租3000,，租約7年,，3個(gè)月裝修免租期。

隔套出租裝修7萬(wàn),，隔6套,，每套租金1500左右，滿(mǎn)租的情況下,，月租金9000,。

月利潤(rùn)6000，除去空置成本,，物業(yè)費(fèi),，維修費(fèi)，人員管理費(fèi)等,，月利潤(rùn)5000左右,。

一年左右能收回裝修成本，未來(lái)6年,，在不算上租金漲跌的情況下,，年利潤(rùn)6萬(wàn)，利潤(rùn)共計(jì)約35萬(wàn),。

案例3：坐標(biāo)二線(xiàn)城市,，交通便利的高端小區(qū)，180平毛坯房出租4000,，租約7年,，3個(gè)月裝修免租期。（裝修新潮）

隔套出租裝修10萬(wàn),，隔6套,，每套租金2300左右，滿(mǎn)租的情況下，月租金13800,。

月利潤(rùn)9800,，除去空置成本，物業(yè)費(fèi),，維修費(fèi),，人員管理費(fèi)等，月利潤(rùn)8800左右,。

一年能收回裝修成本,，未來(lái)6年，在不算上租金漲跌的情況下,，年利潤(rùn)10.5萬(wàn),，利潤(rùn)共計(jì)63萬(wàn)。

如果生意做的不大,，收10套100平,，5套120平，2套180平,，扣除人工成本,，空置率再加大一些，保守估計(jì)年利潤(rùn)500萬(wàn)左右,。

誘人的利潤(rùn),，使得10年間，二房東數(shù)量爆發(fā)式的增長(zhǎng),，如果你想做二房東,，需要注意什么？

1.做二房東最關(guān)鍵的成本在裝修和空置成本，前期不菲的裝修費(fèi)投入算是這行最基本的一個(gè)門(mén)檻,。

2. 地段的選擇是非常重要的,，直接影響房子是否好出租，優(yōu)秀的二房東,，首先考慮的是要有低的空置率,！

3.選擇租賃的房源時(shí)，盡量選擇樓下也是出租裝修的,，這樣能大大降低日后被投訴的概率,。房子的戶(hù)型也很重要，最好是廁所可以1切2,，陽(yáng)臺(tái)可以1切2分配到各個(gè)房間,，內(nèi)衛(wèi)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)（房間內(nèi)部有單獨(dú)使用的衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)）的房子,，租金不僅高，而且更容易租出去,。每一間都有獨(dú)立的水電表,，隔套出租均攤水電是不現(xiàn)實(shí)的，按表計(jì)算最佳,。

4. 裝修的風(fēng)格一定要符合當(dāng)下的審美,，5年前,，歐式裝修比較流行,，近幾年美式和ins風(fēng)收到追捧。裝修費(fèi)用嚴(yán)格控制,，材料選擇使用期限十年內(nèi)的,，不用太好，合同到期后一般是不考慮續(xù)租的,。家具家電成本也要嚴(yán)格控制,，量大可以直接找廠商要批發(fā)價(jià)。

5.房屋管理是很重要的一塊，要和專(zhuān)業(yè)的維修團(tuán)隊(duì)合作,，耽誤維修會(huì)影響出租和口碑,。租客之間的口碑是很重要的，不僅影響是否續(xù)租,，還影響他們是否會(huì)介紹同事朋友一起來(lái)租,。

6.和租客間口碑一樣重要的是和租賃中介之間的關(guān)系。大量的房屋想要用最快的辦法租出去,，就要和中介做好關(guān)系,，最基本的就是不能拖欠中介費(fèi)，在中介短期內(nèi)租出去多套或超過(guò)預(yù)期價(jià)格把房子租出去時(shí),，要主動(dòng)發(fā)辛苦紅包,，這樣中介會(huì)更愿意首推你的房子。

7.非常關(guān)鍵的一點(diǎn),，按時(shí)支付房租,！這是需要非常認(rèn)真關(guān)注的一件事，因?yàn)楹贤幸欢ㄓ袠?biāo)注超時(shí)多少日,，房東有權(quán)收回房子,，這樣你將損失不菲的裝修費(fèi)。

如果你是房東,，有閑暇時(shí)間管理出租,，想自己隔套出租房子,，需要注意什么？

1.最先做的是要了解當(dāng)?shù)卣托^(qū)對(duì)隔套的態(tài)度,，如果管理的非常嚴(yán)格,，請(qǐng)慎重選擇隔套。（筆者當(dāng)?shù)啬承┬^(qū)就對(duì)隔套十分嚴(yán)格,，裝修期內(nèi)一經(jīng)發(fā)現(xiàn),，馬上斷水?dāng)嚯姡?/p>

2.認(rèn)真思考自己的閑暇時(shí)間到底有多少，隔套后多單間的事物和出租一套房子是完全不同的,，隔6間的工作量幾乎和6套房子出租的工作量差不多,，平時(shí)維修等小事不斷。以隔6套為例,，租期是都是1年,，意味著在無(wú)轉(zhuǎn)租退租的情況下，2個(gè)月要折騰一次出租,，或續(xù)簽,。如果加上轉(zhuǎn)租和退租，還有平日的維修,，平均每個(gè)月幾乎都有事,。

3.認(rèn)真研究戶(hù)型，如何隔套才會(huì)利益最大化,，最好是廁所可以1切2,，陽(yáng)臺(tái)可以1切2分配到各個(gè)房間，內(nèi)衛(wèi)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)（房間內(nèi)部有單獨(dú)使用的衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)）的房子,，租金不僅高,，而且更容易租出去。每一間都有獨(dú)立的水電表,，隔套出租均攤水電是不現(xiàn)實(shí)的,，按表計(jì)算最佳。

4.裝修材料使用何種檔次：

筆者建議水電材料要用好的,，畢竟是自己的房子,，我們追求的不是7年內(nèi)利益最大化。切勿使用地板木,，很難要求租客會(huì)認(rèn)真愛(ài)惜,。最優(yōu)是使用地磚，現(xiàn)在地磚的款式很多,，木紋,，大理石紋等都很便宜。

家具切勿做固定的,，維修,，換置都很麻煩,，如果隔得多，可以去郊區(qū)的工廠直接要批發(fā)價(jià),。

5. 裝修的風(fēng)格一定要符合當(dāng)下的審美,，5年前，歐式裝修比較流行,，近幾年美式和ins風(fēng)收到追捧,。隔套多為年輕人租住，裝修風(fēng)格一定要跟緊潮流,，才能在眾多房源中突圍,，盡快租出去。

6. 房屋管理是很重要的一塊,，自己維修不現(xiàn)實(shí),，直接請(qǐng)物業(yè)的水電工負(fù)責(zé)，便宜又方便,。租客之間的口碑是很重要的,，不僅影響是否續(xù)租，還影響他們是否會(huì)介紹同事朋友一起來(lái)租,。

7. 和租賃中介之間的關(guān)系也很重要,。房屋想要用最快的辦法租出去，就要和中介做好關(guān)系,，最基本的就是不能拖欠中介費(fèi),，在中介短期內(nèi)租出去多套或超過(guò)預(yù)期價(jià)格把房子租出去時(shí)，要主動(dòng)發(fā)辛苦紅包,，這樣中介會(huì)更愿意首推你的房子,。

8.如果想自己把房子快速租出去，就要在微博,，閑魚(yú),，58同城不停更新，回答各種問(wèn)題,，帶人看房,，可能10次看房都不會(huì)成交一單，甚至有約好時(shí)間放鴿子的,，也可以一天就租出去三四間,，心態(tài)一定要放松，看開(kāi)一些,，租房也是要靠緣分的,。

特別提醒：不要以為二房東7年租約到期后,，你還能輕松接手繼續(xù)出租，這是非常難的,，因?yàn)槎繓|裝修用的材料都比較差,，使用時(shí)間也只有7年左右，待合同期滿(mǎn)退租后,，幾乎房子到處都是問(wèn)題,。

最后，也是最關(guān)鍵的,，目前各城市都開(kāi)始嚴(yán)抓隔套,，如果現(xiàn)在想涉足二房東行業(yè)，可能利潤(rùn)將不會(huì)如以前那么可觀,，可以嘗試做精裝高端的一室一廳或者兩室一廳,，原本可以做4到6套的房子，做精做細(xì),，只做2-3套,。

依舊以100平為例：坐標(biāo)二線(xiàn)城市，交通便利的繁華商業(yè)區(qū),，100平毛坯房出租2000,，租約7年，3個(gè)月裝修免租期,。

隔套出租裝修8萬(wàn),，隔2套，一套一室一廳,，租金2300左右,，一套兩室一廳，租金3200左右,，滿(mǎn)租的情況下,，月租金5500。

月利潤(rùn)3500,，除去空置成本,，物業(yè)費(fèi)，維修費(fèi),，人員管理費(fèi)等,，月利潤(rùn)3000左右。

兩年左右能收回裝修成本,，未來(lái)5年,，在不算上租金漲跌的情況下，年利潤(rùn)3.6萬(wàn),，利潤(rùn)共計(jì)18萬(wàn)左右,。

對(duì)比之下,，這種只隔兩套，并沒(méi)有多設(shè)衛(wèi)生間的隔套更能讓鄰里們接受,，從管理上也更輕松,，從消防方面也更安全。應(yīng)該是未來(lái)二房東行業(yè)轉(zhuǎn)變的方向,。