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美國通過稅收優(yōu)惠鼓勵有錢人買更大房子 來源：華盛頓郵報(bào) 時(shí)間：2014年3月26日 原文地址：http://knowmore./2014/03/27/why-are-rich-peoples-houses-so-big-because-uncle-sam-pays-for-extra-rooms/ 翻譯：龔蕾 作者簡介：安德魯·漢森是馬凱特大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)副教授,，艾克布蘭農(nóng)是喬治·布什研究所和研究員，霍利是德克薩斯州經(jīng)濟(jì)學(xué)助理教授,。 “為何美國通過稅收優(yōu)惠讓有錢人買更大房子,？因?yàn)樯侥反笫逯Ц读速徺I額外面積的錢?！薄@篇文章來自華盛頓郵報(bào),。 長期以來美國通過稅收優(yōu)惠讓有錢人購買更大的房子，總之,，這種特殊待遇使得美國政府每年花費(fèi)大約1750億美元,，主要對購房者按揭抵押貸款利息優(yōu)惠上，而政府每年花費(fèi)大約1750億美元是來自納稅人的稅收收入,。 鼓勵有錢人購買房子時(shí),，盡量增加一個(gè)書房或者買海濱別墅，促使美國各州買房平均面積越來愈大,，1980年平均購買房屋面積是750平方英尺,，而今天美國人購買普通住宅平均面積大約為2500平方英尺。Christopher Ingraham繪制了一張圖,，顯示了美國主要城市購買房子增加平均面積,，在一些城市甚至增加了1000平方英尺,，其他各州增加面積如下圖：  美國聯(lián)邦政府雖然不直接購買這些額外面積,，但考慮到物價(jià)與通脹后,，政府支付一部分成本,，并鼓勵購買更大面積的房子,。這些數(shù)據(jù)來自經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯·漢森和兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的研究,，鼓勵有錢人購買更豪華的房子還能促進(jìn)城市擴(kuò)張,。2008年金融危機(jī)后,，美國鼓勵有錢人通過債務(wù)來購買住房,。 美國的個(gè)人所得稅提供給業(yè)主利益，最明顯表現(xiàn)在,，抵押貸款利息優(yōu)惠或扣除上,，也就是說，100萬抵押貸款最多可以扣除利息10萬美元,，降低了抵押貸款人償債壓力,，通過抵押貸款稅收優(yōu)惠，稅收傾向于資本收益的業(yè)主們,，從經(jīng)濟(jì)角度分析,，實(shí)際上是通過建立激勵機(jī)制,、降低利息，提高債務(wù),，促進(jìn)有錢人購買更大的房子,。稅收優(yōu)惠費(fèi)用加起來，每年大約是17.5億美元,，五年費(fèi)用超過了1萬億美元,，購買大房子的優(yōu)惠超過了教育、能源,、農(nóng)業(yè)等部門總和,。 這樣的好處是，往往使得高收入者擁有更大更昂貴的房子,，大多數(shù)美國人受益于置業(yè)稅收優(yōu)惠,，在美國，全國各州稅收優(yōu)惠有所不同,。事實(shí)上,，給予業(yè)主的稅收優(yōu)惠是非昂貴的，為什么呢,？通過稅法鼓勵美國市民置業(yè)居所,，全國各州收入與稅收優(yōu)惠有所不同。通過稅收優(yōu)惠,，這些政策轉(zhuǎn)化為請加傾向于業(yè)主,、租戶和納稅人。 1,、抵押貸款稅收利息優(yōu)惠讓收入高的家庭受益 稅收優(yōu)惠取決于住房成本和收入,，大部分抵押貸款可以節(jié)省更多稅收，除此之外,，美國州和大城市之間差別很大,，房屋價(jià)格也不同，大城市,、沿海東岸,、西海岸房價(jià)較高，而內(nèi)環(huán)郊區(qū),、農(nóng)村地區(qū)房價(jià)較低,。 抵押貸款利息優(yōu)惠，收入超過10萬美元每年那些人與收入較少者形成鮮明差異,，收入在10萬美元以上可能采取抵押貸款利息扣除方式,，比如亞特蘭大、丹佛,、底特律,、明尼阿波利斯,、費(fèi)城、鳳凰城,、西雅圖,、華盛頓特區(qū)等，超過10萬美元購買更大房子受益也更多,。而亞特蘭大,、芝加哥、達(dá)拉斯,、底特律,、休斯敦、明尼阿波利斯等州平均每年收入2000美元,，收入較高者最受益,。大城市里年收入超過10萬美元每年的富人更多，而周邊小城市收入達(dá)不到10萬美元,，而收入在10萬美元以上者更可能購買更大房子,，因而利息優(yōu)惠也越多，這種優(yōu)勢大于低收入者納稅那部分差異,。 乍一看,，似乎高收入者納稅多低收入者納稅少，而高收入購買大房利息優(yōu)惠更多,，在考慮物價(jià)與通脹情況下,，更是如此。 在美國明尼阿波利斯等州收入達(dá)不到10萬美元,，大部分納稅人扣除31.5%的稅收收入,，超過10萬收入者中幾乎85%都受益于利息優(yōu)惠，收入低于10萬美元者收益比例是20%至30%,。如果去除通脹因素,，抵押貸款利息優(yōu)惠增加了房屋價(jià)值，也就是說,，通脹情況下,，抵押貸款利息優(yōu)惠讓購買大房額外面積那部分支出減少了，更加傾向于置業(yè)者,。 大部分人認(rèn)為都接受儲蓄存款,，比如,，在舊金山,，居民收入超過1000000美元，每年節(jié)省了8000美元抵押貸款優(yōu)惠,，而儲蓄平均可節(jié)省3700美元,。也就是說,，儲蓄稅收比例大于抵押貸款優(yōu)惠稅收，抵押貸款更節(jié)省錢,，而儲蓄稅收更大,。 例如，底特律高收入群體每年通過抵押貸款利息優(yōu)惠節(jié)省了4000美元,，而收入較低者每年節(jié)省只有1600美元,。 事實(shí)上，高房價(jià)的州集中了前10%的納稅人,，納稅人通過抵押貸款利息優(yōu)惠買更大的房子,，從中節(jié)省的稅收，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于儲蓄存款稅收的利好,。在亞特蘭大,、芝加哥、達(dá)拉斯,、底特律,、休斯敦、明尼阿波利斯和費(fèi)城等州家庭平均每年收入達(dá)不到2000美元,，比較大城市收入高者與小城市收入低者,，抵押貸款利息優(yōu)惠讓收入較高家庭更加受益。 整體上,，美國收入差距進(jìn)一步加劇,，大都市集中了富人，而周邊郊區(qū)有更多的窮人,。 2,、購買大房子者受益公共服務(wù) 遇到房價(jià)上漲時(shí)，購買大房子者從這個(gè)減稅中大大受益,，而地段好的房子往往也有更好的公共服務(wù)質(zhì)量,，尤其是學(xué)區(qū)房。 資本利得免稅額是高度依賴于火爆的房地產(chǎn)市場,，在房價(jià)上升時(shí),，抵押貸款利息減稅會使得購買更大房子者從中受益，物業(yè)稅的扣除同樣考慮不同地段,，很多學(xué)校通過物業(yè)稅籌錢也是來自這個(gè)地區(qū)的居民,。 除了抵押貸款利息優(yōu)惠外，還有債務(wù)與價(jià)值比率,、物業(yè)稅,、當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格通脹、維修折舊等,。 在紐約和洛杉磯稅收年收益超過1萬,，而亞特蘭大,、達(dá)拉斯、丹佛等低于3000美元,，舊金山每年12000美元,，芝加哥和休斯敦在3371美元至4134美元之間。 3,、購買大房納稅人節(jié)省大量金錢 抵押貸款利息優(yōu)惠與福利購買不同,，福利購買可以節(jié)省更多購買成本。研究表明,，按揭利息扣除與福利購買可以促進(jìn)提高平均面積11%和18%,。1980年，平均購房面積是400平方英尺至750平方英尺,，而今天平均購房面積是2500平方英尺,。 抵押貸款利息優(yōu)惠扣除吸引更多購房者傾向購買更大房子。 對于中產(chǎn)家庭來說,，比如按揭20萬美元30年,，利息率是4%，第一年利息總8000美元,，隨后幾年逐漸下降,。如果兩個(gè)家庭同樣是1%的物業(yè)稅，這個(gè)家庭不會通過購房房子而減少稅收,，90%的美國家庭收入在146400美元以下,，對于中產(chǎn)家庭來說抵押貸款利息優(yōu)惠并沒有任何吸引力。通常,，鼓勵市民置業(yè)也是為了支持公共資金,。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)蕭條時(shí)，當(dāng)?shù)貏趧恿κ袌鰶_擊嚴(yán)重,，而鼓勵置業(yè)也綁定了住房,，讓更多勞動者無法去其它地方工作。 按揭利息優(yōu)惠是稅前扣除,，也就是說,，納稅人可以節(jié)省邊際稅率，因?yàn)楦呤杖胝咄冻龈叨惵?，按揭利息?yōu)惠意味著要求納稅人逐項(xiàng)扣除,。好處是，為購買更大房納稅人節(jié)省了大量金錢,。      參考文章： 1,、Rethinking Tax Benefits for Home Owners 原文地址：http://www./publications/detail/rethinking-tax-benefits-for-home-owners
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