眾所周知，在美國(guó)納稅,，養(yǎng)房都不是一件簡(jiǎn)單的事,，但其實(shí)，美國(guó)稅收并沒(méi)有想像中那么可怕,。了解最新政策并合理利用,，可以靈活運(yùn)用自住房每年產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用成本項(xiàng)來(lái)抵稅，這是買(mǎi)房的好處之一，就看你會(huì)不會(huì)巧妙利用,。

為什么我買(mǎi)房后可以抵稅,？主要原因是？

住500萬(wàn)美金豪宅和住30萬(wàn)美金房屋的業(yè)主,，對(duì)稅收的承受力肯定不一樣,，抵稅就是盡可能減緩這種不平衡感。

1. 公平要求：

公平合理,，稅法只對(duì)財(cái)富的增值部分征稅,，也就是會(huì)從收入中扣除成本后再進(jìn)行征稅。

比如扣除房屋每年的折舊,、買(mǎi)房時(shí)的房產(chǎn)稅,、出租房屋產(chǎn)生的各類費(fèi)用等。

2. 政治考量：

政策層面的考量,，放寬買(mǎi)房和換房的口徑,。

比如給予自住房屋在買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出差價(jià)和按揭利息方面的稅收減免。

“聽(tīng)說(shuō)在美國(guó)可以房貸抵稅,，是真的嗎,？具體哪些項(xiàng)目可以這樣操作呢？”

貸款購(gòu)房可用于抵稅的項(xiàng)目是：

這個(gè)也不算什么武林秘籍,，有不少人就是沖著這一點(diǎn)選擇貸款購(gòu)房的,。就不長(zhǎng)篇大論，簡(jiǎn)單提幾個(gè)大家可能會(huì)錯(cuò)過(guò)的小細(xì)節(jié),。

1. 房屋貸款利息：

每個(gè)月還的房貸,，利息部分可作為分項(xiàng)抵扣額，剛買(mǎi)房的前幾年,，支付的房貸里絕大部分都是利息,，所以能扣稅的金額數(shù)目能帶給你一個(gè)驚喜。補(bǔ)充說(shuō)明的是房屋貸款按揭利息和房產(chǎn)稅可以選擇性地沖抵收入,。

為了理解這一概念,，先來(lái)看一下聯(lián)邦個(gè)人所得稅的計(jì)算過(guò)程。

第一步：總收入扣除各項(xiàng)費(fèi)用后,，得到調(diào)整收入,。

第二步：從調(diào)整收入中扣除免征額 (Exemptions)和減稅(Deductions)。

減稅額有兩種方式可選：標(biāo)準(zhǔn)減稅法(Standard Deductions)和分類扣稅額(Itemized Deductions),。

標(biāo)準(zhǔn)減稅額：

無(wú)論納稅人實(shí)際支出多少,，扣除的都是一個(gè)定額，但扣稅額度因申報(bào)人身份不同會(huì)有區(qū)別,，同時(shí)每年會(huì)根據(jù)通貨膨脹指數(shù)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)做出調(diào)整,。

分類扣稅額：

分項(xiàng)扣除中允許扣除的項(xiàng)目有醫(yī)療費(fèi)用,、稅款、房貸利息等,。按照政策規(guī)定的百分比計(jì)算稅費(fèi)進(jìn)行逐項(xiàng)扣稅,，對(duì)每個(gè)扣除項(xiàng)目都有限制性規(guī)定，同時(shí)要注意保存好各項(xiàng)支出憑證,。

一般來(lái)說(shuō)，納稅人根據(jù)自身情況選擇這兩種中扣除數(shù)額較多的作為扣除項(xiàng),。

-------------------------

想讓十萬(wàn)買(mǎi)家看到你,？經(jīng)紀(jì)人免費(fèi)注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人免費(fèi)入住

計(jì)劃在美國(guó)買(mǎi)房？免費(fèi)享受一站式買(mǎi)房服務(wù)求購(gòu)信息

-------------------------

第三步：應(yīng)納稅收入根據(jù)對(duì)應(yīng)的稅率進(jìn)行計(jì)算,，再減去稅收補(bǔ)貼 (Tax Credit),，就得到實(shí)際應(yīng)付的稅款。

自住房按揭利息和房產(chǎn)稅都屬于第二步中分類減稅法下的項(xiàng)目,。如果買(mǎi)了自住房,，因?yàn)榘唇依⒑头慨a(chǎn)稅通常較高的緣故，選用分類減稅法往往更合算,。

舉例：

假設(shè)有李先生夫婦二人,，扣除社保稅、醫(yī)保稅,、醫(yī)療費(fèi),、退休金提留等項(xiàng)后的調(diào)整年收入為10萬(wàn)美元。夫妻倆買(mǎi)了一棟別墅自住,，每年要付按揭利息9000美元,，房產(chǎn)稅6000美元（假設(shè)無(wú)其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)）。2016年IRS公布的免稅額為4050美元/人,，標(biāo)準(zhǔn)減稅額為夫婦二人1.26萬(wàn)美元,。

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)減稅法，應(yīng)納稅收入=10 –0.405*2 –1.26 = 7.93萬(wàn),；

根據(jù)稅率表,，應(yīng)納稅11413美元。

根據(jù)分類減稅法,，應(yīng)納稅收入=10 –0.405*2 –(0.9 0.6) =7.69萬(wàn),；

根據(jù)稅率表，應(yīng)納稅10813美元,。

可以看到,，由于按揭利息和房產(chǎn)稅，選用分類減稅法比標(biāo)準(zhǔn)減稅法節(jié)約稅款600美元,。

這是一個(gè)小訣竅,，同時(shí)也提醒大家涉及到稅務(wù)問(wèn)題,，多研究如何合法避稅，這里面彎彎繞繞有不少,。

2. 貸款銀行收取的點(diǎn)數(shù)：

在美貸款購(gòu)房的時(shí)候貸款銀行通常會(huì)收取一定的費(fèi)用,，叫“點(diǎn)數(shù)” (points)。每一個(gè)點(diǎn)數(shù)相當(dāng)于貸款金額的1%,。貸方收取點(diǎn)數(shù)作為賺取利潤(rùn)的一種方式,，而借款人一般支付點(diǎn)數(shù)來(lái)?yè)Q取更低的貸款利率。同時(shí),，借款人支付的點(diǎn)數(shù)費(fèi)用是可以用來(lái)抵稅的,。

如果借款人貸款是為了購(gòu)買(mǎi)或建造借款人的主要住宅，點(diǎn)數(shù)的費(fèi)用可在支付的當(dāng)年全額抵稅,。而在其它情況下,，點(diǎn)數(shù)的費(fèi)用會(huì)在貸款期間內(nèi)攤銷抵稅。

美國(guó)國(guó)稅局在公告936及相關(guān)補(bǔ)充信息指出,，房屋貸款利息抵稅的多少取決于抵押日期,，抵押金額以及貸款人如何使用貸款所得。在大多數(shù)情況下,，貸款人的房屋貸款利息可以全額抵稅,。

該政策從橫縱向都對(duì)抵稅項(xiàng)目做了規(guī)定：

橫向：

納稅人的第一抵押房和第二抵押房，

縱向：

涵蓋多樣借貸方式：例如“購(gòu)房貸款”,、“房屋凈值貸款”和“信用貸款” ,。

納稅人可通過(guò)“法定扣減項(xiàng)目”享受相應(yīng)減免的滿足條件：

1.貸款項(xiàng)目是擔(dān)保性貸款

2.所貸房屋用于自住

注意點(diǎn)：

貸款購(gòu)房總額≤100萬(wàn)美元，其他兩種借貸方式總額≤10萬(wàn)美元,。除此之外,，國(guó)稅局還針對(duì)首次貸款購(gòu)房者提供相應(yīng)的“抵稅額”。

3. 房貸保險(xiǎn)費(fèi)用也可抵稅

房貸保險(xiǎn)是購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款時(shí),，銀行為防范房貸風(fēng)險(xiǎn)要求貸款人必須購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn),。

既然說(shuō)為了防止房貸風(fēng)險(xiǎn)，那適用人群收入肯定不會(huì)特別高,，事實(shí)上受益最多的是低收入屋主,，因?yàn)樗麄兺?strong>無(wú)力承擔(dān)高額的頭期款，必須在房屋凈值增至20%準(zhǔn)備好個(gè)人房貸保險(xiǎn),，而這部分費(fèi)用可用于抵稅,。

不適用范圍：家庭年凈收入≥109,000美元或個(gè)人凈收入≥54,500美元。

“關(guān)于貸款抵稅部分了解了,，那么之前提到的只對(duì)增值部分征稅又應(yīng)該如何操作呢,？”

-------------------------

想讓十萬(wàn)買(mǎi)家看到你？經(jīng)紀(jì)人免費(fèi)注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人免費(fèi)入住

計(jì)劃在美國(guó)買(mǎi)房,？免費(fèi)享受一站式買(mǎi)房服務(wù)求購(gòu)信息

-------------------------

房屋成本費(fèi)用可抵稅的部分有哪些呢?

1. 房屋折舊費(fèi)用也可以用來(lái)抵稅,。

舉例：花40萬(wàn)美元買(mǎi)下一幢房屋,，其中土地價(jià)值10萬(wàn)，房屋30萬(wàn),。折舊年限與房屋實(shí)際使用年限無(wú)關(guān),。美國(guó)國(guó)稅局規(guī)定房屋的折舊年限為27.5年。根據(jù)這個(gè)年限計(jì)算,，每年報(bào)稅時(shí),，折舊可以抵扣30/27.5萬(wàn)元的應(yīng)納稅收入。按15%的稅率計(jì)算,，每年大約能少納稅1636美元,。

2. 房屋稅亦可用來(lái)抵稅

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，業(yè)主支付的州府與地方房屋稅金,，可以用來(lái)抵扣聯(lián)邦所得稅,，減少重復(fù)繳稅,。同時(shí),，各州或地方政府還規(guī)定，收入低至一定標(biāo)準(zhǔn)的屋主（當(dāng)然這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)各州不同）,，可能還有特殊房屋稅的抵稅優(yōu)惠,，而這一抵稅優(yōu)惠經(jīng)常被忽略。

3. 節(jié)能裝修費(fèi)用可以抵稅

這一點(diǎn)也很好理解,，政府希望大家向著正能量進(jìn)發(fā)嘛,，所以提升居家節(jié)能效益的裝修工程大概率能取得優(yōu)惠，譬如安裝新的太陽(yáng)能板或節(jié)能的新款熱水器等,。部分抵稅優(yōu)惠則針對(duì)住宅辦公室,，或是基于醫(yī)療需求的改裝工程，如在家門(mén)口裝設(shè)坡道,，或是方便殘障人士使用的浴缸,。

4. 意外損失可以抵稅

人有不測(cè)風(fēng)云，房子也一樣,，以美國(guó)最常見(jiàn)的颶風(fēng)災(zāi)害為例,。如果颶風(fēng)損毀了價(jià)值50萬(wàn)的房屋，保險(xiǎn)補(bǔ)償了40萬(wàn),，那余下10萬(wàn)就會(huì)算入意外損失項(xiàng),，并把這項(xiàng)費(fèi)用放入Sch A分項(xiàng)扣減額，經(jīng)過(guò)限額計(jì)算后最終得到可以得到抵扣,。

5. 買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)的相關(guān)費(fèi)用可以抵稅

房屋交易費(fèi)用中除了貸款利息和某些地產(chǎn)稅可以用來(lái)抵稅,，其余都不能用來(lái)扣除稅收。雖然不能抵稅,，但可以附加在房屋成本上,，將來(lái)出售房屋時(shí)用于降低納稅額度,。

6. 房屋裝修及改造費(fèi)用

裝修改裝費(fèi)用：大多數(shù)居家裝修工程不能馬上獲得稅務(wù)抵扣優(yōu)惠，但可以在將來(lái)房產(chǎn)出售時(shí)減輕房主的納稅負(fù)擔(dān),，特別是在房產(chǎn)增值幅度較大時(shí)效用會(huì)非常明顯,。

因?yàn)楦鶕?jù)美國(guó)國(guó)稅局規(guī)定，賣(mài)出房屋獲利前25萬(wàn)元不在納稅額度內(nèi),。所以此前裝修的費(fèi)用可通過(guò)增加成本縮減獲利的方式,，“隱形抵稅“。而且裝修也是賣(mài)房中不可或缺的一環(huán),，大家都知道門(mén)面工程多重要,。

“有不少朋友問(wèn)我， 他們買(mǎi)房不是用于自住,， 而是投資出租,， 這樣還能獲得抵稅優(yōu)惠嗎？”

出租房屋的減稅措施：

還是第一點(diǎn)提到的稅法只對(duì)扣除成本后的“凈收入”進(jìn)行征稅,，出租房屋產(chǎn)生的費(fèi)用也能從應(yīng)稅收入中扣除,。

注意點(diǎn)：

如果一棟房屋屬于半自住半出租性質(zhì)，只有出租部分的費(fèi)用才能抵扣,。具體金額由出租和自住天數(shù)的比例決定,。

出租房屋可能產(chǎn)生以下可扣除的費(fèi)用：

1. 維修/養(yǎng)護(hù)費(fèi)：

這些工程的材料和人工都可以扣除。

維修費(fèi)：修理電器,、修補(bǔ)墻面,、通下水道等。

養(yǎng)護(hù)費(fèi)：修建草坪,、清理游泳池,、防蟲(chóng)處理等。

2. 付給中介的傭金/服務(wù)費(fèi)

房屋委托給房產(chǎn)中介出租管理,，或者房子在Airbnb上短租,。中介的傭金和付給Airbnb的服務(wù)費(fèi)可以扣除。

3. 差旅費(fèi)：

房東若遠(yuǎn)程打理房屋,，管理房屋產(chǎn)生的差旅費(fèi)用（機(jī)票,、汽油費(fèi)等）可以扣除。

4. 廣告費(fèi)：

為出租房屋,，登報(bào)的廣告費(fèi)

5. 水電費(fèi)：

租客使用的水電費(fèi)

6. 房屋保險(xiǎn)費(fèi)

以上各項(xiàng)在申報(bào)時(shí),，必須保留好原始憑證，以應(yīng)對(duì)稅務(wù)局的抽查審計(jì),。希望每位購(gòu)房者都能合理運(yùn)用好抵稅額度,，減輕養(yǎng)房的負(fù)擔(dān)。

看完這些干貨你都學(xué)會(huì)了嗎,？年底到了,，安居地產(chǎn)為方便廣大客戶準(zhǔn)備報(bào)稅,，特邀專業(yè)房產(chǎn)會(huì)計(jì)師講解買(mǎi)房后如何抵稅

地點(diǎn)