你會(huì)是下一個(gè)嗎?

當(dāng)然，并不是每個(gè)人都可以買房,。而且事實(shí)上,，很多人購買房后還出現(xiàn)還貸壓力和空空的銀行賬戶。他們掙扎很多年但也未能實(shí)現(xiàn)他們的財(cái)富夢(mèng)想,。那么,，如何使用房地產(chǎn)真正成為百萬富翁嗎?

我最近在討論最長(zhǎng)的文章我已經(jīng)寫過,，當(dāng)你投資于房地產(chǎn)試圖成為百萬富翁,，取決于你的戰(zhàn)略:有四個(gè)主要“財(cái)富發(fā)動(dòng)機(jī)”在起主要作用，這四個(gè)“發(fā)動(dòng)機(jī)”分別是：現(xiàn)金流,、房屋升值,、貸款支付和稅收優(yōu)惠。

現(xiàn)金流：盡管買房出租后每月 (或每年)會(huì)給你帶來額外的收入,。但持續(xù)的現(xiàn)金流或許具有表面性,，因?yàn)樗哂胁▌?dòng)性。房屋的維修費(fèi)用,、暫時(shí)租不出去的空置費(fèi)用,、還有各種設(shè)備的修理（例如更換電器，屋頂,、窗戶,、管道及每月支出的固定水電,、物業(yè)管理）等費(fèi)用都影響了現(xiàn)金流的收入。

房屋升值：當(dāng)一個(gè)房產(chǎn)增值的時(shí)候,，我們稱之為“升值”,，但并不是保證在任何時(shí)候都可以升值（例如在2006買的人在2010出售就會(huì)虧損）。但是從歷史上看,，美國房地產(chǎn)在過去的一個(gè)世紀(jì)里,，平均每年增長(zhǎng)3%。因此,，可以通過物理方法增加價(jià)值,，改善你的的財(cái)產(chǎn)。

貸款支付：當(dāng)你買一個(gè)有抵押的財(cái)產(chǎn)時(shí),，還貸,，會(huì)讓你每個(gè)月的貸款余額減少。這意味著,，隨著時(shí)間的推移,，你的房客基本上是為你償還貸款，幫助你自動(dòng)建立財(cái)富,。為了使這個(gè)概念更清晰,，假裝你擁有一個(gè)物業(yè)，你買了100萬美元的房子,，抵押貸款為80萬美元,，盡管現(xiàn)金流是0美元。然而,，在30年的抵押貸款還清后,，你現(xiàn)在有一個(gè)價(jià)值100萬美元的財(cái)產(chǎn)，實(shí)際上是你的房客支付了 “貸款支付”,。

稅收優(yōu)惠：最后,，與房地產(chǎn)財(cái)富發(fā)動(dòng)機(jī)的關(guān)聯(lián)在于稅收優(yōu)惠。美國政府喜歡房地產(chǎn)投資者,，現(xiàn)有的稅收制度鼓勵(lì)公民購買和出租房屋,。比起其他企業(yè)主，房地產(chǎn)投資者可以支付較少的稅收,，使用額外的現(xiàn)金購買更多的財(cái)產(chǎn)或支付的貸款更快,，可以幫助你建立更大的財(cái)富。

當(dāng)然,，購買房地產(chǎn)不僅僅給你所有的上述好處,。不同的策略在房地產(chǎn)會(huì)給你不同的利益。例如,，當(dāng)你翻修房子時(shí),，你最有可能不償還貸款,，但此時(shí)你不會(huì)得到“貸款分期付款”和現(xiàn)金流的稅收優(yōu)惠。相反,，房屋維修主要依賴物業(yè)升值得到解決,。

我喜歡購買租賃物業(yè)的原因之一，是因?yàn)橘徺I物業(yè)可以利用以上四個(gè)“財(cái)富發(fā)動(dòng)機(jī)”來快速積累財(cái)富,。下面用例子說明：

詹妮想通過租賃物業(yè)來積累財(cái)富,。不久，詹妮在她的社區(qū)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)25萬美元的復(fù)式房屋,。她決定這是一個(gè)很好的交易,。詹妮使用了一個(gè)5萬美元的首付款并獲得20萬美元的30年期貸款。這兩個(gè)單位帶來的每月3000美元的租金收入,，但詹妮的費(fèi)用平均每月只有2500美元,，留給她每月500美元的現(xiàn)金流，而且每年租金還略有上升,。雖然該收入是征稅,，她不需要支付任何，因?yàn)檎叟f扣除她的財(cái)產(chǎn),因此它擁有稅收優(yōu)惠的一部分。在未來的30年后，家庭的價(jià)值增加到60萬美元（按物業(yè)每年增值3%計(jì)算）,。最后，在這30年中,，每一年的貸款都得到了償還。每年，詹妮還有現(xiàn)金收入和物業(yè)增值。30年后,，她有一個(gè)價(jià)值60萬美元的資產(chǎn)，再加上她每年賺了幾千美元的現(xiàn)金流,。

上面的例子絕不是“天上的餡餅”——這些都是現(xiàn)實(shí)生活中的選擇,，當(dāng)你買了正確的交易，并正確利用了四個(gè)“財(cái)富發(fā)動(dòng)機(jī)”后,。

當(dāng)然,沒有人愿意等待30年成為百萬富翁,。那么如何加快這個(gè)過程嗎?

有幾個(gè)方法可以加速這個(gè)進(jìn)程：

.得到一份更好的合同,。再舉出上面的例子,，如果詹妮談判能力很強(qiáng)，得到的是20萬美元的價(jià)格而不是25萬美元,，這顯然將推動(dòng)她財(cái)富的增長(zhǎng),。

.得到更多的交易。珍妮也可以購買更多的物業(yè),，獲取更多的現(xiàn)金流和增值空間,。

.在增值更高的地區(qū)購買,。全美國物業(yè)年平均升值是3%，詹妮可以通過研究就業(yè)增長(zhǎng)和其他增長(zhǎng)指標(biāo),，找到一個(gè)地方升值會(huì)更高,，也許5 - 8%而不是3%的區(qū)域來增加物業(yè)的估值。

.增加房屋的價(jià)值：詹妮還可以增加對(duì)地產(chǎn)的價(jià)值來增加更多地產(chǎn),。例如,，也許她可以買一棟15萬的物業(yè)，投入3萬美元裝修,，它可能是價(jià)值27.5萬美元,。這顯然增加了她財(cái)富增加的速度。

.進(jìn)入交易：如果你交易規(guī)則,，你會(huì)知道從四個(gè)房子躍升到一家酒店的交易價(jià)值,。房地產(chǎn)也是如此。詹妮可以升級(jí)到更大的交易,，每幾年,，以最大限度地提高她的回報(bào)。這可能是實(shí)現(xiàn)財(cái)富的最快的方式之一,。

我鼓勵(lì)你克服困難,，不斷學(xué)習(xí)。選擇一個(gè)合適的物業(yè)（如單戶家庭,、商業(yè)地產(chǎn)等等）并利用一個(gè)合適的策略（如租賃,、翻轉(zhuǎn)等），讀一兩本地產(chǎn)相關(guān)的書籍,，然后開始行動(dòng),。盡管前進(jìn)的道路也許不平坦，但是卻為你揭示前進(jìn)的方向,。