960個樣本案件中,，訴爭焦點涉及房屋買賣合同效力的案件共有49件，法院認定合同有效的為34件,，占比69.3%,。

據樣本分析,，法院通常認為，當事人簽訂的房屋買賣合同沒有違反強制性法律法規(guī),，系雙方真實意思表示,，對雙方具有約束力，雙方應當按照合同約定履行合同義務,。

如,，在李惠栓因與杜松波、姜宏宇房屋買賣合同糾紛一案[1]中,，當事人雙方合同明確約定“出賣人應當在房屋所有權轉移之日起30日內,，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的,，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金,；逾期超過10日未遷出的，自逾期超過10日起,，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金,。”該案一審,、二審以及再審法院均認為依法成立的合同,，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務,，不得擅自變更或者解除合同,。同樣的，在李偉與閆焱房屋買賣合同糾紛案[2]與李海平與張鈞等房屋買賣合同糾紛案[3]等案件中,，法院均持同樣的裁判觀點,，認定當事人所簽訂之房屋買賣合同合法有效。

960個樣本案件中,，涉及案外人戶口遷移的,，為321件，占總樣本案例數量的33.4%,。

據樣本分析,，法院通常認為案外人的戶口登記在涉案房屋處，屬于雙方約定的“與本房屋相關的戶口”所包含的類型,，出賣人未能按照其在買賣合同中承諾的將“與本房屋相關的戶口”遷出,，構成違約，應當承擔違約責任,。

如,，在曾祥華與單慧敏商品房銷售合同糾紛二審案件[4]中，原被告在合同中約定，被告應當在涉訴房屋所有權轉移之日起10日內向房屋所在地的戶籍派出所辦理完成原有戶口遷出手續(xù),，如因被告原因未如期遷出戶口的,，應當向原告支付已付房款的千分之五的違約金；逾期超過10日未遷出的,，自期限屆滿之次日起,，被告應按日計算向原告支付已付房款萬分之五的違約金。買受方曾祥華持涉訴房屋房屋產權證辦理本人戶口遷入手續(xù)時,，被公安派出所告知涉訴房屋地址內有被告前任房主王某一家四口的戶口,。一審、二審和再審法院均認為,，原告作為出賣人,，未按照約定履行原有戶口的遷出義務，是對雙方所簽合同的違約,，因此應當承擔違約責任。

同樣,，在黃宛莉與王雅靜房屋買賣糾紛再審案件[5]與劉思源與王城房屋買賣合同糾紛[6]案中,，法院均持相同觀點，作出房屋出賣方應當承擔違約責任的裁決,。

樣本案件中,，訴求涉及逾期未遷出戶口之違約金問題的共有490例。從裁判結果看,，有50例違約金請求獲得全部支持,，415例違約金請求雖獲得支持但酌定減少，25例違約金請求未獲得支持,，樣本反映的完全支持率僅為10.2%,。

對逾期未遷出戶口的違約金裁判問題，法院通常認為違約金的確定應以當事人所產生的實際損失為準,，并綜合考慮合同的實際履行情況,、當事人的過錯程度等因素最終裁判。由于個案具體情況不同,，雙方約定的違約金計算方法,、計算標準與個案違約程度不盡相同，故而當事人在個案中主張的違約金數額亦不相同,，但最終判決承擔違約金的數額應相當于違約所造成的損失,，對于符合法律規(guī)定調整違約金數額的情況，法院一般在造成實際損失的30%范圍內予以調整,。此外,，鑒于該等“損失”情況較難舉證，且戶口未遷出,，并不影響買受人的戶口遷入,，故在涉案房屋之上的戶口不影響買受人戶口遷入及學籍使用（學區(qū)房）的情況下,，司法裁判中，法院多傾向于象征性支持一定金額的違約金,。

以前文引述過的李惠栓因與杜松波,、姜宏宇房屋買賣合同糾紛一案[7]為例，房屋買受人因出賣人未按照合同約定遷出戶口,，向法院提出判令出賣人給付未依約定遷出戶口的違約金58650元與逾期未辦理戶口遷移手續(xù)的違約金214072.50元的訴訟請求,。但法院認為買受人主張違約金數額過高，考慮到案外人戶口未遷對杜松波,、姜宏宇造成的損失為確定的狀態(tài),，不宜按日計算違約金的數額。最終,，法院根據全案情況,、綜合考慮李惠栓的違約情節(jié)以及杜松波、姜宏宇的損失等因素,，酌情確定違約金數額為8萬元,。

在安歡房屋買賣合同糾紛一案[8]中，原告向法院提出被告承擔違約責任,，依照合同違約責任的約定,，向其支付違約金138725元的訴請。但一審,、二審,、再審法院均認為：原告要求之違約金，應當以實際損失為準,，對違約金過高部分,，法院不予支持。并綜合考慮合同履行的實際情況及仇曉慧存在過錯程度等因素,，酌定給付違約金數額為一萬五千元,。

同樣，在秦雋,、秦雋與李樹平房屋買賣合同糾紛一案[9]中,，買受人提出出賣人支付18萬元違約金的訴訟，后法院根據雙方合同的實際履行情況,、當事人的過錯程度,、原告的損失舉證情況等因素，將被告支付違約金的數額酌情減少為4萬元,。

戶口遷出訴請的裁判情況

涉“人戶分離”的房屋買賣合同糾紛中，問題產生原因多樣化,，有房價攀升過快導致出賣人不愿意配合履行后續(xù)合同義務,；也有出賣人客觀上無房可辦理戶口遷入；還有涉案房屋上存有第三人戶口,，買受人維權無路等,。

為規(guī)避買受人此類購房風險，提出如下建議：第一,，了解擬交易房屋所在地落戶政策,、入學政策及入學指標占用情況（尤其是學區(qū)房），如無法實現(xiàn)購房目的，則建議放棄交易,；第二,，訂立買賣合同前，核實交易房屋的戶口登記情況（具體可由產權人持產權證,，在房屋所在地派出所查詢）,，如存在一房多戶情形，則審慎考慮是否繼續(xù)交易,；第三,，摸清出賣人是否具備戶口遷出條件（是否有其他房屋作為戶口遷入地或有親屬接受其戶口遷入）；第四,，買賣合同中,，合理設計違反戶口遷出義務的違約責任，比如約定違約金,、設定履約保證金,、約定超出約定戶口遷出時限達一定天數則買受人可行使單方合同解除權等，通過提高出賣人違約成本,，約束其履行合同義務,。