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來源：法務(wù)之家（ID：law114-com-cn）
經(jīng)房產(chǎn)中介公司介紹完成的房屋交易,，存在兩個(gè)法律關(guān)系：買房人與賣房人之間的房屋買賣合同關(guān)系，買房人,、賣房人與中介公司之間的居間服務(wù)法律關(guān)系,。實(shí)務(wù)中，因房屋買賣合同履約成訟,，買房人將賣房人,、中介公司列為共同被告提起訴訟，并請(qǐng)求分別承擔(dān)責(zé)任的,，人民法院往往以買房人與賣房人,、買房人與中介公司之間，二者不屬于同一法律關(guān)系,，不予一并處理,。但這種處理方式既不便于解決問題，也增加當(dāng)事人的訴累,，浪費(fèi)司法資源,。本文中的實(shí)務(wù)判例則打破分開處理的慣例，將房屋買賣合同糾紛,、中介服務(wù)糾紛合并審理,。本文中的案例歷經(jīng)了一審、二審,、再審,、重審一審、重審二審,，最終才一錘定音,。盡管我國(guó)非判例法國(guó)家，但此案例還是值得借鑒的,。本案例的重要借鑒意義在于：民事糾紛中涉及不同種類的法律關(guān)系可以在同一訴訟中審理和裁判,。買房人將賣房人及中介公司列為共同被告并請(qǐng)求分別承擔(dān)責(zé)任的，法院可以在同一訴訟中合并審理房屋買賣合同糾紛和中介合同糾紛,。需要說明的是,，本文僅就案例中相關(guān)的程序問題予以討論，實(shí)體問題及反訴問題,，本文不予考慮。2017年8月6日,，賣房人彭歡歡,、齊金祥（共有權(quán)人）與買房人余利君簽訂《存量房屋買賣合同》（經(jīng)紀(jì)成交版），約定出售北京市房山區(qū)×街×號(hào)院×號(hào)樓×層×（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）,，該房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途為商業(yè),。房屋成交總價(jià)為人民幣74萬元整,。同日，甲方賣房人,、乙方買房人,、丙方匯鑫偉業(yè)公司還簽訂了《存量房屋買賣居間合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》（以下簡(jiǎn)稱本案居間合同），約定：甲方委托丙方出售,、乙方委托丙方購買涉案房屋,；乙方應(yīng)向丙方支付居間服務(wù)費(fèi)16280元。同日,，買房人向賣房人支付購房定金5萬元,，向匯鑫偉業(yè)公司支付居間服務(wù)費(fèi)16280元。余利君,、齊金祥,、彭歡歡提供核驗(yàn)資料后，匯鑫偉業(yè)公司向主管部門核驗(yàn)涉案房屋房源及余利君購房資格,。2017年8月17日,，涉案房屋房源核驗(yàn)結(jié)果為通過；2017年8月22日,，余利君購房資格核驗(yàn)結(jié)果為未通過,，社保反饋為身份證號(hào)碼在社會(huì)保險(xiǎn)庫中不存在，納稅反饋為身份信息有誤,。后,，因履約不能。買房人以賣房人,、匯鑫偉業(yè)公司為被告向法院提起訴訟,。第二部分 訴訟過程及相關(guān)結(jié)果1、買房人余利君以賣房人齊金祥和彭歡歡,、匯鑫偉業(yè)公司為被告向北京市房山區(qū)人民法院提起訴訟,。訴訟請(qǐng)求：判令被告彭歡歡、齊金祥將涉案房屋過戶登記,，賠償損失,；判令被告匯鑫偉業(yè)公司退還居間費(fèi)，賠償損失并完成居間服務(wù),。2018年12月6,，北京市房山區(qū)人民法院作出（2018）京0111民初192號(hào)民事判決書。在本院認(rèn)為部分載明：“余利君以匯鑫偉業(yè)公司故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí),、提供虛假情況,，損害了其利益為由，要求匯鑫偉業(yè)公司返還居間服務(wù)費(fèi)，并賠償損失的訴訟請(qǐng)求,，因與本案不屬于同一法律關(guān)系,，本案不宜一并處理，余利君可另行解決,；”2,、余利君不服一審判決，上訴至北京市第二中級(jí)人民法院,。上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決,，依法改判支持一審的訴訟請(qǐng)求。2019年4月28日,，北京市第二中級(jí)人民法院作出（2019）京02民終4716號(hào)民事判決書,。在本院認(rèn)為部分載明：“涉案房屋買賣合同雖系通過匯鑫偉業(yè)公司居間簽訂，但履約主體系余利君與彭歡歡,、齊金祥,，余利君所述匯鑫偉業(yè)公司未告知或隱瞞相關(guān)事項(xiàng)，存在欺詐的問題,，屬于居間服務(wù)合同的范疇,，與本案不屬于同一法律關(guān)系，一審法院不予處理,，并無不當(dāng),，余利君可另行解決?！?/span>3,、余利君不服二審判決，向北京市高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>2019年12月25日,，北京市高級(jí)人民法院作出（2019）京民申3512號(hào)民事裁定書,，裁定如下：一、本案由本院提審,；二,、再審期間，中止原判決的執(zhí)行,。4,、北京市高級(jí)人民法院提審本案，裁定撤銷原一審判決,、二審判決,，發(fā)回重審。2020年6月24日,，北京市高級(jí)人民法院作出（2020）京民再71號(hào)民事裁定書,，裁定如下：一,、撤銷北京市第二中級(jí)人民法院（2019）京02民終4716號(hào)民事判決及北京市房山區(qū)人民法院（2018）京0111民初192號(hào)民事判決；二,、本案發(fā)回北京市房山區(qū)人民法院重審。北京高院再審認(rèn)為,，“民事糾紛中涉及不同種類的法律關(guān)系可以在同一訴訟中審理和裁判,。本案原審原告余利君在訴訟請(qǐng)求中既要求彭歡歡、齊金祥繼續(xù)履行《存量房屋買賣合同》并承擔(dān)違約責(zé)任,，又要求匯鑫偉業(yè)公司退還居間費(fèi),，賠償損失并完成居間服務(wù)，故本案中存在房屋買賣合同和居間合同兩個(gè)不同的法律關(guān)系,。一審法院認(rèn)定,，導(dǎo)致《存量房屋買賣合同》無法繼續(xù)履行的原因是余利君不具備購買涉案房屋的資格。而匯鑫偉業(yè)公司作為提供房屋買賣居間服務(wù)的專業(yè)中介機(jī)構(gòu),，在本案中是否盡到合同義務(wù),，則是認(rèn)定居間合同違約責(zé)任的事實(shí)依據(jù)。一審法院對(duì)余利君所主張的涉及居間合同法律關(guān)系部分的訴訟請(qǐng)求未經(jīng)審理就判決予以駁回,，屬于認(rèn)定基本事實(shí)不清,。”5、2021年6月22日,，北京市房山區(qū)人民法院作出(2020)京0111民初2877號(hào)民事判決書,。在本院認(rèn)為部分載明，“匯鑫偉業(yè)公司在本案房屋買賣合同簽訂前,，明知3.26限購政策內(nèi)容卻不告知委托人余利君購房資格等相關(guān)規(guī)定,，違反規(guī)定對(duì)余利君購房資格不予初步核查，嚴(yán)重違反居間人如實(shí)報(bào)告義務(wù),，造成余利君13.8萬元違約金等損失,，依法應(yīng)承擔(dān)退還16280元居間服務(wù)費(fèi)及賠償余利君13.8萬元違約金損失的違約責(zé)任；”相關(guān)判決項(xiàng)為“二,、被告北京匯鑫偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起7日內(nèi)退還原告余利君居間服務(wù)費(fèi)16280元,；三、被告北京匯鑫偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起7日內(nèi)支付原告余利君50000元,；四,、被告北京匯鑫偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起7日內(nèi)支付被告齊金祥、彭歡歡88000元,；”6,、匯鑫偉業(yè)公司不服判決，上訴至北京市第二中級(jí)人民法院,。上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決并依法改判,。事實(shí)與理由：匯鑫偉業(yè)公司與余利君之間只存在居間合同關(guān)系，本案系房屋買賣合同糾紛，余利君以匯鑫偉業(yè)公司損害了其利益為由要求返還居間服務(wù)費(fèi)并賠償損失的訴訟請(qǐng)求,，因與本案不屬于同一法律關(guān)系,，不應(yīng)一并處理。2021年9月27日,，北京市第二中級(jí)人民法院作出（2021）京02民再131號(hào)民事判決書,。本院認(rèn)為部分寫明：“本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為在簽訂本案房屋買賣合同及居間合同前匯鑫偉業(yè)公司是否向余利君告知了3.26限購政策。雖然匯鑫偉業(yè)公司在二審中提供了一份書面告知書,，但是該告知書的落款日期與房屋買賣合同及居間合同的簽訂日期為同一天,，故不能證明匯鑫偉業(yè)公司在簽訂合同前已向余利君告知了3.26限購政策。且該告知書的內(nèi)容為格式條款,，僅憑落款處有“余利君”的簽名字樣,，亦不足以證明匯鑫偉業(yè)公司向余利君實(shí)際告知了相關(guān)內(nèi)容。一審法院關(guān)于匯鑫偉業(yè)公司違反法定,、約定義務(wù)的行為所作的相關(guān)判定于法有據(jù),，本院予以維持。另外,，依據(jù)法[2011]41號(hào)《最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的<民事案件案由規(guī)定>的通知》內(nèi)容'同一訴訟中涉及兩個(gè)以上的法律關(guān)系的,，應(yīng)當(dāng)依當(dāng)事人訴爭(zhēng)的法律關(guān)系的性質(zhì)確定案由，均為訴爭(zhēng)法律關(guān)系的,，則按訴爭(zhēng)的兩個(gè)以上法律關(guān)系確定并列的兩個(gè)案由’,，本案依據(jù)余利君的訴訟請(qǐng)求，涉及的兩個(gè)法律關(guān)系即房屋買賣合同和居間合同均為訴爭(zhēng)法律關(guān)系,，可以一并審理和裁判,。”
并作出判決：駁回上訴,，維持原判,。實(shí)務(wù)中，因房屋買賣合同引發(fā)爭(zhēng)議,，買房人將賣房人及中介公司列為共同被告,，請(qǐng)求分別承擔(dān)責(zé)任的，法院很少予以合并審理的,。法院認(rèn)為,，中介公司并非房屋買賣合同的當(dāng)事人或必要共同訴訟人，因此在房屋買賣合同糾紛案中,，中介公司無需參與訴訟,；而且，房屋買賣關(guān)系與居間關(guān)系并非同一法律關(guān)系,，所以不予合并處理,。本人代理過類似案件,，將出賣方和中介公司列為共同被告，要求被告承擔(dān)各自的違約責(zé)任,。法院要求將案件分為兩個(gè)案子起訴：一個(gè)為房屋買賣合同糾紛,，一個(gè)為居間合同糾紛（現(xiàn)改為中介合同糾紛）。結(jié)果是,，兩個(gè)案子都有點(diǎn)支離破碎,，糊涂結(jié)案。本案程序問題的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就在于北京市高級(jí)人民法院作出的（2020）京民再71號(hào)民事裁定書,。北京高院再審認(rèn)為，民事糾紛中涉及不同種類的法律關(guān)系可以在同一訴訟中審理和裁判,。本案中存在房屋買賣合同和居間合同兩個(gè)不同的法律關(guān)系,。買房人一并起訴賣房人及中介公司的，法院可以在同一訴訟中合并審理房屋買賣合同糾紛和居間合同糾紛,。其實(shí),，現(xiàn)有的法律規(guī)定中，是有將房屋買賣合同糾紛和中介合同糾紛合并審理的法律依據(jù)的,。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》（以下簡(jiǎn)稱《民事訴訟法》）《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《民訴法司法解釋》）的相關(guān)規(guī)定,，可以合并審理的訴主要包含三種情況，一是基于同一事實(shí)提起的訴,，二是訴訟標(biāo)的同一或者同類的共同訴訟,，三是本訴和反訴。其中,，本訴和反訴的合并審理的法律依據(jù)是《民事訴訟法》第143條,，即：原告增加訴訟請(qǐng)求，被告提出反訴,，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請(qǐng)求,，可以合并審理。訴訟標(biāo)的同一或者同類的共同訴訟的合并審理的法律依據(jù)是《民事訴訟法》第55條第1款,，即：當(dāng)事人一方或者雙方為二人以上,，其訴訟標(biāo)的是共同的，或者訴訟標(biāo)的是同一種類,、人民法院認(rèn)為可以合并審理并經(jīng)當(dāng)事人同意的,，為共同訴訟?；谕皇聦?shí)提起的訴合并審理的法律依據(jù)是《民訴法司法解釋》第221條,，即：基于同一事實(shí)發(fā)生的糾紛，當(dāng)事人分別向同一人民法院起訴的,，人民法院可以合并審理,。本案屬于基于同一事實(shí)發(fā)生的訴,，因此，可以合并審理,。此外,，在北京市第三中級(jí)人民法院的《對(duì)二手房買賣合同糾紛新問題的調(diào)研報(bào)告》中關(guān)于中介在訴訟中的地位問題，他們認(rèn)為：如果中介簽訂了房屋買賣合同,，即應(yīng)當(dāng)參加訴訟,，無論當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求是否涉及中介，法院均可依職權(quán)追加其為共同被告,，或者通知其作為第三人參加訴訟,。如果中介簽訂的是獨(dú)立的居間合同，當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求涉及中介,，或者中介的居間服務(wù)對(duì)房屋買賣的履行具有重大影響,，亦可視居間服務(wù)的相關(guān)程度依當(dāng)事人申請(qǐng)或者依職權(quán)追加中介為第三人。這也說明了因房屋買賣合同引發(fā)爭(zhēng)議,，買房人將賣房人及中介公司列為共同被告,，請(qǐng)求分別承擔(dān)責(zé)任的，是有必要的,。1,、（2018）京0111民初192號(hào)民事判決書2、（2019）京02民終4716號(hào)民事判決書3,、（2019）京民申3512號(hào)民事裁定書（再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書）4,、（2020）京民再71號(hào)民事裁定書（再審民事裁定書）5、(2020)京0111民初2877號(hào)民事判決書6,、（2021）京02民再131號(hào)民事判決書《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》【2022版】當(dāng)事人一方或者雙方為二人以上,，其訴訟標(biāo)的是共同的，或者訴訟標(biāo)的是同一種類,、人民法院認(rèn)為可以合并審理并經(jīng)當(dāng)事人同意的,，為共同訴訟。共同訴訟的一方當(dāng)事人對(duì)訴訟標(biāo)的有共同權(quán)利義務(wù)的,，其中一人的訴訟行為經(jīng)其他共同訴訟人承認(rèn),，對(duì)其他共同訴訟人發(fā)生效力；對(duì)訴訟標(biāo)的沒有共同權(quán)利義務(wù)的,，其中一人的訴訟行為對(duì)其他共同訴訟人不發(fā)生效力,。原告增加訴訟請(qǐng)求，被告提出反訴,，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請(qǐng)求,，可以合并審理。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》基于同一事實(shí)發(fā)生的糾紛,，當(dāng)事人分別向同一人民法院起訴的,，人民法院可以合并審理,。《最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的<民事案件案由規(guī)定>的通知》【法〔2011〕42號(hào)】三、適用修改后的《民事案件案由規(guī)定》時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問題3,、同一訴訟中涉及兩個(gè)以上的法律關(guān)系的,，應(yīng)當(dāng)依當(dāng)事人訴爭(zhēng)的法律關(guān)系的性質(zhì)確定案由，均為訴爭(zhēng)法律關(guān)系的,，則按訴爭(zhēng)的兩個(gè)以上法律關(guān)系確定并列的兩個(gè)案由,。因房屋買賣合同引發(fā)爭(zhēng)議，買房人將賣房人,、中介公司列為共同被告提起訴訟,，并請(qǐng)求分別承擔(dān)責(zé)任的，雖然存在房屋買賣合同和中介合同兩個(gè)不同的法律關(guān)系,，但是法院可以在同一訴訟中合并審理房屋買賣合同糾紛和中介合同糾紛,。其法律依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第221條，即：基于同一事實(shí)發(fā)生的糾紛,，當(dāng)事人分別向同一人民法院起訴的，人民法院可以合并審理,。
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