零售業(yè)十大贏利藝術
老公別太猛:霸上新妻
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　　第一章(本章免費)
　　第一章 選址的藝術
　　一片土地,，在一些平凡的人眼里顯得很簡單,，但在商人眼里就會復雜起來。在古代中國,，人們將專業(yè)風水先生的話奉為圭臬,，爭先恐后地把自己的宅邸建在“地脈永富、陰陽平和”的土地上。到后來,，商人們發(fā)現別人的話并不都是那么準,，而且好地皮也總會先被人搶光，于是他們發(fā)揮自己的主觀能動性,，往往將一些金銀埋在家中或店鋪的地下,，一來可以藏富，二來是為了創(chuàng)造他們想像中的金脈,。這便是古代的選址藝術,。
　　而如今，在世界每一個角落,，一個ShoppingMall（一種高級的商業(yè)業(yè)態(tài)形式,，譯成中文為“超級購物中心”）能否經營的好，選址非常重要,。商業(yè)行家的至理名言是：“零售業(yè)成功的第一條件是選址,，第二條件也是選址?！爆F代大型購物中心的選址,，必須同時具備三個條件，一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢,；二是必須擁有相當數量的中高收入的消費群體,；三是交通便利，停車方便,。
　　沃爾瑪的選址策略
　　沃爾瑪標準化,、規(guī)范化、程式化的經營管理,，已經是全球零售業(yè)為之學習的楷模,。有人說她在13天左右就可以開一家店，有了這種復制能力,，與其說她是在經營商品，不如說她是在生產商店,。
　　開商店首先在于選址,，零售巨頭沃爾瑪也不例外。據悉,，沃爾瑪進軍北京的第一家店——石景山店,，距離普爾斯瑪特石景山店不到500米遠。第二家店將在大賣場相對落后的宣武門南區(qū),?？梢哉f，普爾斯瑪特，排名世界第六的連鎖零售商,，現在終于可以清清楚楚地打量自己的同胞兼對手——世界零售業(yè)排名第一的沃爾瑪了,。
　　我們可以拿沃爾瑪在北京的第一店選址做范例，來考察它的選址策略,。
　　沃爾瑪第一腳踏在了京城五環(huán)
　　在北京城區(qū)商圈,，盡管在各種假日中，北京市區(qū)的商戰(zhàn)還顯得紅紅火火,，但除去宣武和崇文兩區(qū)的部分地方外,，一般認為市區(qū)正在日益走向空心化。王府井,、西單和大柵欄地區(qū)的游客正趨向于“只游不買”,，有車族喜歡在交通還可以的三環(huán)路或周圍更遠處購物，普通居民也開始習慣在社區(qū)的綜合超市中花去更多時間,。
　　西單可能一直在惱恨一線地鐵遲遲才通車,，因為這使得大量客流被翠微——城鄉(xiāng)商圈截流搶走。不久的將來或許該輪到公主墳惱恨了,，因為從石景山方向乘地鐵去市區(qū)上班的人越來越多,，而石景山路上的私人轎車也越來越多，他們中大部分將很難再在公主墳停留——這里也變得擁擠起來,；而在石景山,，在地鐵站站口，在人們的居室附近,，商業(yè)網點正在慢慢興起,。
　　沃爾瑪在北京城西八角社區(qū)落下關鍵“進京趕考第一子”，可以說得了滿分,。因為,，在西二三環(huán)、西三四環(huán),、西四環(huán)外,，成交結狀興起50多個新興社區(qū)?？梢钥吹轿魉沫h(huán)外的物業(yè)遠遠多于四環(huán)內的,。而石景山八角地區(qū)的重要性在于，它位于最寬闊的兩條干道阜石路和石景山路中間,，接近五環(huán)路,，在交通上就輻射北邊的海淀區(qū)。在八角東街立住腳,，海淀區(qū)就已經在身邊了,。另外有了石景山游樂場的吸引（它的外部停車場可以停上百輛車）,，這也是潛在的顧客源。
　　北京第一條環(huán)城高速公路———五環(huán)路已在去年3月全線建成通車,，五環(huán)路和阜石路的交叉處修建了一座立交橋,，向西的引橋延伸至八角東街處正好結束，車流可從這里的出口進出,。我們已經知道,，五環(huán)已取消收費，這將進一步促進沃爾瑪的銷售,，為石景山創(chuàng)造一個較好的購物休閑環(huán)境,。
　　在沃爾瑪店址的斜后方，坐落著規(guī)模龐大的京西批發(fā)市場,。這里的大部分商戶都知道“一家世界零售巨頭”已經走進了他們的生活,，而且“據說它的規(guī)模要比普爾斯瑪特大兩三倍！”在幾大塊建筑,、裝修等市場的南邊,，有個很大的日用五金小商品批發(fā)市場，也兼零售,，這里人氣頗旺,。這些人流將來也許會被沃爾瑪奪去一部分，因為沃爾瑪在批發(fā)上也針對著終端零售商,。石景山的一個特色是位于城鄉(xiāng)的過渡地區(qū),，八角本身是一個鄉(xiāng)村城市化的典型。在西邊農村地區(qū)的零售商原先一直在石景山進貨,，如果沃爾瑪的價格戰(zhàn)奏效,，他們很可能成為沃爾瑪的客戶。
　　“地利為先”的選址原則
　　以前普爾斯瑪特人很自豪地聲稱自己的商圈輻射半徑是３公里,，那么沃爾瑪又將達到多少呢,？
　　沃爾瑪投資總額為2億元人民幣的石景山店建筑面積達37000多平方米，經營內容以日用品及食品為主,，可輻射區(qū)內人口30多萬,。它的商圈輻射半徑將達到10公里，甚至更遠,。實際上,，沃爾瑪選擇石景山開首家店，并非作為一般門店運作,，而是他未來在北京市內蠶食鯨吞本地零售業(yè)的華北總部所在據點，是其關鍵物流配送的第一個基地,。
　　這就是零售業(yè)的選址首選“地利為先”的原則,。當初，在美國鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化發(fā)展的過程中，沃爾瑪正是從避開大城市中心,，而從接近大城市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)及交通便利地點實現了快速低成本的開店布局,。最終完成對大城市購買力的強大拉動和圈定。在地點上,，采用以壟斷當地市場后再向下一個鄰近地區(qū)進攻的基本原則和在配送中心周圍布下大約150個左右的分店的策略,。在數量上，沃爾瑪更始終保持了極其理智的控制,。在店鋪數量上沃爾瑪少于凱馬特（K-Mart）,，但卻毫不妨礙其銷售額上的優(yōu)勢和優(yōu)先獲利的能力。也許正是地利,，造就了沃爾瑪的成功和凱瑪特的失敗,。試想沃爾瑪在全美3500多家店，都是其按照一貫的商業(yè)布局思想精挑細選的杰作,，每一家店都是其巨大的商業(yè)棋盤上的一個金點,。而凱瑪特長期戰(zhàn)略的不斷變換和商圈布局的雜亂無章，這一原因直接導致了其日后競爭的落敗,。
　　選址對于零售企業(yè)來說是直接關乎企業(yè)成敗的一個重要環(huán)節(jié),。企業(yè)后期經營戰(zhàn)略的制定，以及應消費趨向變動所作的經營決策的調整,，都與此息息相關,。外資零售企業(yè)在這方面表現的極為慎重。在進入中國之前,，都對中國市場進行了長達數年的深入細致的市場調查,。歐美商業(yè)巨頭與先前進入的日資、港臺,、東南亞的中小資本風格迥異,，他們更重視企業(yè)在中國的長期性戰(zhàn)略遠景，更少點鉆中國政府漏洞的投機性因素,，而追求在中國投資的安全性,、穩(wěn)定性和發(fā)展性。在具體選址過程中,，其往往綜合未來業(yè)務模式的長期配套需求,，當地商圈的交通、人口,、競爭狀況和市場發(fā)展格局等因素進行理性決策,。
　　前幾年，在外資網點布局還未成型階段,，曾有人說外資開店并沒有什么特別的優(yōu)勢,，幾年過去了,，外資單店可能并不可怕，但他的商圈戰(zhàn)略卻是我們始料不及的,，他打造的是商圈輻射網,，“金邊銀角”已開始初具雛形，其區(qū)域物流配送中心的核心目標都在50-100家店以上,，可見其后發(fā)優(yōu)勢將越來越明顯,。前些年，外資活動在東,、南部沿海地區(qū),，主要是對中國市場進行調研摸索，以及進行人力,、物力上的準備,，處于打基礎或者說構筑橋頭堡階段，但現在情況他們都已有了明確的全國商業(yè)發(fā)展版圖,，完成了在中國的戰(zhàn)略部署,，從今年開始將進入全面實施階段，其快速擴張,、甚至快速購并都將依據其戰(zhàn)略部署展開,。
　　無論沃爾瑪石景山店以后是否能夠帶動北京商圈的繁榮，也不管她是否能勝利的掘到“北京第一桶金”,，都讓我們明白了選址是開店的第一步,，一定要慎重再慎重。
　　家樂福的選址策略
　　與喜好選址在城市邊緣的沃爾瑪不同的是,，另一大零售業(yè)巨頭家樂福的選址大都偏愛交通方便的鬧市,。家樂福公司北方總部發(fā)展部的劉先生介紹，交通,、人口和購買力是他們選址最看重的要素,。業(yè)界認為，家樂?？偸窍矚g前往有極少競爭對手的地區(qū),，但“不扎堆兒”的家樂福堅守一條“鐵律”——交通便利，從位于北三環(huán)南邊的家樂福國展店和西直門外大街的方圓店都看得出來這一特點,。家樂福明白：有交通就會制造商機,。
　　“2003年，家樂福全球凈利潤16.3億歐元(約合20.5億美元),，比上年增長18.6%,。”今年的3月5日,，世界第二大零售商家樂福集團向外界公布以上數據,，從而使得近日來傳得沸沸揚揚的“沃爾瑪收購”傳言不攻自破,，而由該傳言引起的股價飛漲4.1%、交易量爆增一倍多的局面,，無形中卻讓家樂福成為最大獲利者。
　　盡管在全球范圍內落后沃爾瑪,，但在中國,，家樂福的擴張步伐卻遠遠超過前者。在今年2月11日商務部發(fā)布的最新連鎖零售企業(yè)排行榜上,，1995年進入中國,、單店年銷售額達3.2億多元的家樂福（中國）以134億元/年的銷售額、41家門店數量位居第五,，在單純外資的零售企業(yè)中排名第一,。世界老二在中國成為老大，早已成為不爭的事實,。
　　家樂福的成功在于精細,、科學的管理，她的選址一般都是科學化的,。
　　與眾不同的選址準則
　　開在十字路口,。Ｃａｒｒｅｆｏｕｒ（法文意為十字路口）第一家店是１９６３年開在巴黎南效一個小鎮(zhèn)的十字路口，一火爆,，大家都說去十字路口,，把店名給忘了。十字路口成為家樂福選址的第一準則,。
　?。常倒锷倘Π霃健＿@是家樂福在西方選址的標準,。在中國一般標準是公共汽車８公里車程,，不超過２０分鐘的心理承受力。
　　外聘公司進行市調,。一般需要分別選兩家公司進行銷售額測算,，兩家公司是集團之外的獨立公司，以保證預測的科學和準確性,。
　　靈活適應當地特點,。家樂福店可開在地下室，也可開在四五層,，但最佳為地面一,、二層或地下一層和地上一層。家樂福一般占兩層空間,，不開三層,。這比沃爾瑪,、麥德龍靈活。
　　一個“空降兵”的到來
　　“每次家樂福進入一個新的地方,，都只派1個人來開拓市場,。進臺灣家樂福只派了1個人，到中國內陸也只派了1個人,?！奔覙犯５钠髣澬袖N部總監(jiān)曾經這樣和記者們談到。
　　他解釋說,，這第一個人就是以后這個地區(qū)的總經理,，他所做的第一件事就是招一位本地人做他的助理。然后,，這位空投到市場上的光桿總經理,，和他惟一的員工做的第一件事，就是開始開店選址的市場調查,。他們會仔細地去調查當時其它商店里的有哪些本地的商品出售,，哪些產品的流通量很大，然后再去與各類供應商談判,，決定哪些商品會在將來家樂福店里出現,。一個龐大無比的采購鏈，完完全全從零開始搭建,。這也家樂福以物流來選址的重要性,。
　　這種進入市場的方式粗看難以理解，但卻是家樂福在世界各地開店選址的標準操作手法,。這樣做背后的邏輯是,，一個國家的生活形態(tài)與另一個國家生活形態(tài)經常是大大不同的。在法國超市到處可見的奶酪,，在中國很難找到供應商,；在臺灣十分熱銷的檳榔，可能在北京一個都賣不掉,。所以,，國外家樂福成熟有效的供應鏈，對于以食品為主的本地家樂福來說其實意義不大,。最簡單有效的方法,，就是了解當地，從當地組織采購本地人熟悉的產品,。
　　1995年進入中國市場后,，短時間內家樂福便在相距甚遠的北京、上海和深圳三地開出了大賣場，就是因為他們各自獨立地發(fā)展出自己的供應商網絡,。根據家樂福自己的統計,，從中國本地購買的商品占了商場里所有商品的95％以上，僅2000年采購金額就達15億美元,。除了已有的上海,、廣東、浙江,、福建,、及膠東半島等各地的采購網絡，家樂福還會在今年年底分別在中國的北京,、天津、大連,、青島,、武漢、寧波,、廈門,、廣州及深圳開設區(qū)域化采購網絡。
　　十字路口的商圈這個“空降兵”的落點注定是十字路口,，因為Carrefour的法文意思就是十字路口,，而家樂福的選址也不折不扣地體現這一個標準———所有的路都開在了路口，巨大的招牌500米開外都可以看得一清二楚,。而一個投資幾千萬的店,，當然不會是拍腦袋想出的店址，其背后精密和復雜的計算,，常令行業(yè)外的人士大吃一驚,。
　　這個從一個空降兵開始出發(fā)的事業(yè)，現在已經變成了15個城市里27個商場,，轉眼間將家樂福的旗幟插上中國各個消費中心城市的制高點,。沃爾瑪經典的“以物流選址”哲學，被家樂福搶了先機,。
　　“獨具匠心”的OK便利店選址策略
　　作為OK便利店落地廣州的首批旗艦標志之一,，該便利店在盤福路分店的選址可謂獨具匠心。
　　OK便利店盤福路分店位于盤福路汽車站靠近居民區(qū)的拐角,，店面20多平方米,。該店門前的車站設有一二十條公交車線路的停靠點,，是日?？土髁康母叻迓范巍Ｍ瑫r,，盤福路作為實行交通管制的單行線,，道路兩邊的人流容易匯聚到公交車站這一側,，在此設店可收單邊地段享受雙邊客流之利，還使顧客省去了過馬路的麻煩,，符合方便快捷消費的要求,。另外，OK便利店貼近該處的居民區(qū),，對面還有新開發(fā)的樓盤,，可以盡享這一路段的流動消費者與固定客群，利于樹立企業(yè)品牌,。
　　便利店的另一個選址原則是：在靠近紅綠燈的時候,，通常以越過紅綠燈的位置為最佳。OK盤福店選址在盤福路和解放北路十字路口紅綠燈的下游,，而且正好卡在盤福路拐進居民社區(qū)的道路接駁口,，這樣更便于顧客進入，避免了靠近路邊容易造成門口擁擠堵塞的問題,。
　　OK盤福店處在盤福路從解放北路到東風路立交之間的區(qū)域,，這一路段是個東高西低的斜坡。按照便利店選址的經驗,，在有斜坡的地方,，選在坡上比在選在坡下要好，因為下坡的行人過往較快,，路邊的店鋪不易引起行人的注意,。OK盤福店位于靠近解放北的一側，即斜坡中段地勢較高處,，較易引起行人的注意,。
　　此外，作為這一選址的最有力支持,，OK盤福店的店址是OK便利店的合作伙伴之一——廣州糧食集團旗下的物業(yè),，其前身是糧食集團的8字店，租金較低,。在眼下廣州商鋪物業(yè)租金高企的背景下,，OK在這方面具有其它商家不具備的優(yōu)勢。所以盤福店的這一選址,，可謂天時,、地利、人和兼得
 
 

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　　第二章(本章免費)
　　商圈分析的內容及步驟
　　決定店址有一項重要工作,，那就是對門店周圍的商圈考察,。商圈是指門店能夠吸引顧客到門店購物的有效距離。不同的零售經營業(yè)態(tài)會有不同的商圈，相同的經營業(yè)態(tài)在不同的地區(qū)的商圈大小也是有所不同,。一般面積在一百平米左右的便利店的商圈是騎車十分鐘車程內的范圍,，而面積在3-5萬平米的大型倉儲超市的商圈會達到方圓20-30公里左右。
　　商圈的確定
　　商圈,，意指在店址坐落的地點所能夠交易的范圍,、規(guī)模。例如徒步區(qū)的店可能是方圓300米,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1000米(購物不方便,、缺乏競爭等因素)，視具體狀況而定,。故商圖的選擇必須謹慎,，且要調查清楚，方能開創(chuàng)自我的生存空間,。
　　一般而言,，涵蓋面越大，表示商圈愈大,，但實際上，在預開設店的周圍一定有競爭店,，經營業(yè)績將會被競爭者所瓜分,，所以對商圈的評估，并非一成不變,，事實上是充滿了變數,，評估時必須面面俱到。
　　經營一家成功的店鋪,，其所需要的條件很多,，不過，商圈好壞對營運成功的影響力,，可說是關鍵,，因為地點好壞直接影響便利店營運的成功率，達60％,。因此如何選擇一個好的商圈,，對便利店日后的經營發(fā)展，有很大的影響,。
　　對現有商店商圈的大小,、形狀和特征可以較為精確地確定。在國外,，一般用信用證和支票購物,，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數量等情況,，國內可以通過售后服務登記,、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關顧客居住地點的資料,，進而劃定商圈,。
　　但是對于一家尚未設立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統計的基本資料,，當然更談不上顧客的支持程度了,。因此在從事商圈設定的考慮時，可以針對設店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關連性的因素為出發(fā)點,，并配合每天人口的流動情形,，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍,，以此作為基本資料來從事商圈的設定,。
　　尤其是一家大規(guī)模的連鎖經營企業(yè)，其商圍的設定并不像一般小型商店是徒步商圈,，可能顧客會利用各種交通工具前來,，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對于設店地區(qū)內工作,、學習的人的流動性,、購物者的流動性、城市規(guī)劃,、人口分布,、公路建設、公共交通等均要加以觀察,，并配合各有關的調查資料,，運用趨勢分析以進行商圈設定。
　　商圈分析的內容
　　商圈一般被劃分為3層,，主要商圈（primary zone）,，次要商圈(secondary zone)和外層商圈(tertiary zone).通常主要商圈是指占門店的總顧客量的60-65％的顧客所在的區(qū)域。次要商圈通常會產生門店20％的銷售額,，外層商圈屬于顧客只是極少光臨的區(qū)域范圍,，僅占門店日常銷售的10-15％所有區(qū)域范圍。
　　對于門店商圈的考察具體的項目很多,日常商圈分析的內容有：
　　人口規(guī)模及特征：人口總量和密度,；年齡分布,；平均教育水平；擁有住房的居民百分比,；人均可支配收入,；職業(yè)分布,；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近地區(qū)顧客數量和收入水平,。
　　勞動力保障：管理層的學歷,、工資水平；管理培訓人員的學歷,、工資水平,；普通員工的學歷與工資水平。
　　供貨來源：運輸成本,；運輸與供貨時間,；制造商和批發(fā)商數目；可獲得性與可靠性,。
　　促銷：媒體的可獲得性與傳達頻率,；成本與經費情況。
　　經濟情況：主導產業(yè),；多角化程度,；項目增長；免除經濟和季節(jié)性波動的自由度,。
　　競爭情況：現有競爭者的商業(yè)形式,、位置、數量,、規(guī)模,、營業(yè)額、營業(yè)方針,、經營風格、經營商品,、服務對象,；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動,；飽和程度,。
　　商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數目；交通運輸便利情況,、車站的性質,、交通聯結狀況、搬運狀況,、上下車旅客的數量和質量,；自建與租借店鋪的機會大小,；城市規(guī)劃,；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應避免開店,；成本。
　　法規(guī)：稅收,；執(zhí)照,；營業(yè)限制；最低工資法,；規(guī)劃限制,。
　　其它：租金；投資的最高金額,；必要的停車條件等
　　商圈分析的步驟
　　第一步是確定資料來源,，包括銷售記錄分析、信用證交易分析,、郵政編碼分析,、調查等。
　　第二步是確定調查的內容,，包括購物頻率,、平均購買數量、顧客集中程度,。
　　第三步是對商業(yè)圈的三個組成部分進行確定,。
　　第四步是確定商困內居民人口特征的資料來源。
　　第五步是根據上述分析,，確定是否在商圈內營業(yè),。
　　最后要確定商店的區(qū)域、地點和業(yè)態(tài)等
 
 

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　　第三章(本章免費)
　　開店選址有講究
　　開店,，是時下最具青睞的一種投資理財方式,。的確，自己開店當老板,，假如經營狀況比較理想,，不僅可使你的財產得到有效的保值增值，而且還能在心理上獲得一份成就感,。因此眼下關注和涉足開店的人已越來越多,。要開店，就不能不考慮選擇店面的問題,。有關專家曾經指出：找到一個理想的店面,，你的開店事業(yè)也就等于成功了一半。這話一點都不錯,，開店不同于辦廠開公司,，以零售為主的經營模式決定了其店面的選擇是至關重要的，它往往直接決定著事業(yè)的成敗,。那么如何才能選好理想的店面,？
　　把握“客流”就是“錢流”原則
　　在車水馬龍,、人流熙攘的熱鬧地段開店，成功的幾率往往比普通地段高出許多,，因為川流不息的人潮就是潛在的客源,，只要你所銷售的商品或者提供的服務能夠滿足消費者的需求，就一定會有良好的業(yè)績,?？土髁枯^大的地段有：
　　城鎮(zhèn)的商業(yè)中心（即我們通常所說的“鬧市區(qū)”）；
　　車站附近（包括火車站,、長途汽車站,、客運輪渡碼頭、公共汽車的起點和終點站）,；
　　醫(yī)院門口（以帶有住院部的大型醫(yī)院為佳）,；
　　學校門口；
　　人氣旺盛的旅游景點,；
　　大型批發(fā)市場門口,。
　　利用“店多隆市”效應
　　我們不妨來聽一聽消費者的說法：某公司的白領小李是鮮花消費的大戶，經常要送花籃花束給客戶和朋友,。他說,，除了特別著急時有可能會就近找一家花店買花，絕大多數時候都是趕到體育場路上去買,，因為那里花店多,，花色品種齊全，選擇余地較大,；在某高校任教的江女士每次要買服裝,，也總喜歡到西單購物中心、華聯超市等服裝店密集的地方去選購,，她認為店多除了款式也多之外,，可以貨比三家。因此別擔心同業(yè)競爭,，一旦同業(yè)商店越開越多，就會產生聚集效應,，容易擴大影響,，凝聚人氣，形成“××專業(yè)街”,，生意必定反而比單槍匹馬更容易做,。
　　因行制宜
　　營業(yè)地點的選擇與營業(yè)內容及潛在客戶群息息相關，各行各業(yè)均有不同的特性和消費對象,，黃金地段并不就是唯一的選擇,，有的店鋪開在鬧市區(qū)生意還不如開在相對偏僻一些的特定區(qū)域,，例如賣油鹽醬醋的小店，開在居民區(qū)內生意肯定要比開在鬧市區(qū)好,；又如文具用品店,，開在黃金地段也顯然不如開在文教區(qū)理想。所以一定要根據不同的經營行業(yè)和項目來確定最佳的開店地點,，下表供作參考,，可觸類旁通：
　　經營種類 理想地段
　　小吃店、副食品店,、特產商品店,、旅館、共用電話亭,、物品寄存處等 車站附近
　　書店,、文具用品店、鮮花禮品店,、洗衣房,、錄像廳、照相館等 文教區(qū)
　　米店,、雜貨店,、發(fā)廊、報刊亭,、裁縫店,、托兒所、送水站,、水果鋪等 居民住宅小區(qū)
　　洗車行,、摩托車修理行、汽配商店,、廢品回收站,、化工建材商行等 三類地段店面
　　從上表我們可以看出，要選擇合適的店面,，并不是越熱鬧的地方越好,，關鍵是要因行制宜。
　　作進一步的考察
　　在初步選定開店的地點后,，還應作進一步的全面考察,，對相關的情況做一定的調查分析后，方能決定是否最后定點于此,。主要考察以下幾方面的情況：
　　第一個方面,，店面本身的情況。
　　如今的經濟社會變化日新月異,，到處都有動遷房或準動遷房,。因此,，創(chuàng)業(yè)的小老板一定要多多觀察市政建設的動態(tài)。地段越好的門面風險越大,，一旦碰上動遷,，補償金可是房東拿的。對于小老板來說,，借下門面,、裝修，已有所投資,，剛開店時,，生意不一定好，有點起色了,，房子又要拆了,。因此，老城廂,、舊房子最好不要去租,，以免“后遺癥”。
　　開洗衣店的張小姐不久前在北京繁華的新街口找到了一個店面,，這個面積達60平方米的小店,，每天的人流量確實很可觀，不知道為什么租金卻非常便宜,，每月只要1800元,，張小姐還以為撿到了便宜，偷偷直樂,。沒想到,，花了二萬多元才裝修一番，隆重開張還不到一個月,，一紙《拆違通知書》竟擺在了她的面前,。原來，以前這家的店主通過內部關系得知店面遲早要拆,，便來了個金蟬脫殼,，撈了一票便溜之大吉，設了個圈套箍讓張小姐鉆了正著,。所以,，在租店面之前，一定要對店面的情況作一番仔細的調查了解,。
　　第二個方面,，房東的背景,。
　　有的人急于尋找店面,，就滿大街搜尋,，有時還真能被他找到幾家正掛著“轉讓”字樣的店面，便迫不及待地與之談判,、交付定金甚至租金,。其實這種做法是極其草率的，很容易帶來一系列的后遺癥,。假如你真的看中了店面,，最好先從側面打聽到真正的房東（即產權所有者），對其背景情況基本了解,，覺得可靠后再進行接觸,。一般最好直接與真正的房東談，假如房東表示已將承包權出租,，不愿再插手時,，你再與現在的店主談判也不遲。另外,，一旦談成功,，也要注意必須正式前協議并要求到房產所有者那里更改租賃人姓名。
　　第三個方面,，同業(yè)競爭情況,。
　　主要是經營業(yè)績的情況、商品的價格水平,?？疾焱坏囟瓮惿痰甑慕洜I業(yè)績，可以初步測算出租此店面可能產生的利潤狀況,；而考察他們的商品價格水平,，是為了據此確定自己今后的商品價位。這些都是十分必要的,。
　　第四個方面,，客流狀況
　　“客流”就是“錢流”，考察客流狀況,，不僅能使你對今后的經營狀況胸有成竹,，而且還能為你決定今后的營銷重點提供科學的依據?？土鳡顩r主要考察這些內容：
　　附近的單位和住家情況,，包括有多少住宅樓群、機關單位,、公司,、學校甚至其他店家（這些店家極有可能會成為你的常客）；
　　過往人群的結構特性,，包括他們的年齡,、性別、職業(yè)等的結構特性和消費習慣,；
　　客流的淡旺季狀況,。比如學校附近的店面要考慮寒暑假、機關和公司集中地段的店面就必須掌握他們的上下班時間,、車站附近的店面應摸清旅客淡旺季的規(guī)律,，這些都是你設定營業(yè)時間的重要依據。
　　選址要五看
　　選址是否成功直接影響你以后開店的業(yè)績,，所以開店前的選址是很重要的,，千萬不可“一選而定”的盲目去選址，要學會選址前的“五看”,。
　　首先要看位置（商業(yè)區(qū)位）,。對于商業(yè)物業(yè)投資來說，“店址,、店址,、還是店址”是永恒的投資法則。商業(yè)物業(yè)投資時在價格上做到“貨比三家”是很難的,，有時盡管兩個商場相距只有咫尺之遙,，但購物的客流量卻相差萬里。因此,，有些商業(yè)物業(yè)貴自有其貴的理由,。試想，非商業(yè)區(qū)的商業(yè)物業(yè)盡管價格便宜,，但如果“營業(yè)員比顧客還多”,，投資收益將從何談起!
　　其次要看規(guī)模。主要是看商業(yè)物業(yè)自身的規(guī)模和商業(yè)物業(yè)所處地區(qū)的商圈規(guī)模,。一方面,，從商業(yè)物業(yè)的自身規(guī)模來看，由于現代商場已逐漸向“大而全”的經營方向發(fā)展,，因此規(guī)模大才能引來大商家進駐,，也便于商家在經營業(yè)種和業(yè)態(tài)選擇上做到游刃有余，而且規(guī)模太小的話,，客流量可能會受到限制,；另一方面，從商業(yè)物業(yè)所處地區(qū)的商圈規(guī)模來看,，一個城市的商圈規(guī)模一般分為三個級別,，即核心商圈、次級商圈和邊緣商圈，不同規(guī)模（級別）的商圈其市場份額是不同的,，核心商圈的市場份額一般在55％至70％,，次級商圈一般在15％至25％，邊緣商圈則只有5％至15％,。因此，在選擇投資對象時,，其所處商圈的規(guī)模也是一個重要的考察因素,。
　　第三要看商業(yè)物業(yè)經營上的適宜性。國際上通行的現代零售業(yè)態(tài),，如百貨商店,、超級市場、便利店,、專場店,、專業(yè)店、折價店,、購物中心,、倉儲式商場等在國內已經都有出現，在進行商業(yè)物業(yè)投資時,，適當考慮商業(yè)物業(yè)在業(yè)種,、業(yè)態(tài)經營上的適宜性是相當必要的,適宜經營“新生事物”的商場往往更具生命力和競爭力。
　　第四要看商業(yè)經營水平,。經營水平的高低直接影響到投資回報,。以年資金周轉率為例，日本商業(yè)為15至18次,，沃爾瑪,、家樂福等國際著名零售企業(yè)為20至30次，而國內商業(yè)年資金周轉率只有3次左右,。因此,，在投資商業(yè)物業(yè)時，未來經營者的經營水平不容忽視,，尤其是在新型商業(yè)社區(qū)的投資上,，更是要慎之又慎。
　　最后,，要看城市的商業(yè)容量,。以大型倉儲超市為例，城市對大型倉儲超市的“承載力”是有限的,。一般認為,，該業(yè)態(tài)的人口門檻為10萬人，即每10萬居民配備一個大型倉儲超市是比較合理的，如果低于10萬人,，則該業(yè)態(tài)將面臨激烈的“消耗性競爭”,。另外，城市居民的購買力也是有限的,。因此,，一定地域范圍內的銷售市場份額也是相對固定的，如果商店過多地集中在一定范圍內,，商店密度越高,，就意味著平均客流量的減少，那么商店之間的“消耗性競爭”就越激烈,，投資者的收益也將受到影響,。
　　盡快拿下看中的店面
　　當我們一旦找到理想的店面，就要當機立斷,，出手迅捷,，盡快拿下看中的店面，否則夜長夢多,，很有可能會因你的片刻遲疑而被別人捷足先登,，導致錯失良機。如何拿下店面,？談判自然是至關重要的,。
　　房租價格談判
　　對于開店來說，房租往往是最大的一塊固定成本,，在與房東侃價之前,，你自己心里首先應該有一個譜，先自定一個能夠接受的最高價,，這個價位必須是：①你覺得自己是有把握負擔得起的,。尤其是在必須一筆付清數年租金的情況下，看看自己有沒有給付的能力,；②預算一下,，估計是有錢可賺的；③再向附近類似的門面打探一下,，價位也是基本一致,，說明是比較合理的。然后再依據這一自己設定的最高房租價格,，比較房東給出的房租價格,，權衡后進行侃價談判，就比較容易成功,。
　　繳付方式
　　繳付房租有多種方式,，一般最常見的有按月結算,、定期繳付和一次性付清三種。假如房東除了固定的月租金外,，還要根據你的經營狀況分享一定比率的利潤的,，可以采用按月結算的方法，這樣能及時結算,，以免拖久了增加計算難度,，雙方都會比較滿意；有的門面房定下一年或兩年的租金后,，其后再要續(xù)租的話,，常常要按一定的比率逐年遞增，這種情況下最理想的租金繳付方式是每半年或一年集中繳付一次,，這樣一旦你有了新的店面或有轉業(yè)的意向，就不會損失保證金了,；還有的店面是長期定租的,，一租就是十年二十年，如果你有足夠的資金,，而且看好你選定的店面,，也可以一次性將十年二十年的房租全部付清，這樣既可免除門面半途被別人高價挖走之虞,，也能不受漲租的影響,，節(jié)約不少租金，因為從長遠看,，門面的房租總體是呈上升趨勢的,。
　　談好附加條件
　　與房東談判，除了談租金外,，還要注意談妥有關的附加條件,，這也可以使你節(jié)省不少開支。首先,，你在租房前應對店面內現有的情況,，包括裝修狀況、設備狀況等都了解清楚,，然后通過談判,，要求房東在出租前對門面房進行基本的整修，如拆除原有已報廢無法再利用的設備和裝修,，對店面的房頂,、地板、墻壁作基本的修繕,，添置或維修水電設施等,，或者要求房東承擔相應的費用,，在租金中予以抵扣?？傊?，要盡量爭取節(jié)省開銷。同時,，你可以通過談判要求免付押金,。一些黃金地段的門面房押金也往往是比較可觀的，雖然這錢最終是要還給你的,，但如果你一直經營下去,，這筆錢也就等于擱死在了那兒，對于資金緊張的創(chuàng)業(yè)者來說,，這也是一個不小的“包袱”,，如果談得好，完全是有可能卸掉的,。另外,，還可以通過談判要求延期繳付房租。盡量壓低初期的租金,，待一段時間生意走上正軌后,，再按標準支付，并補足前期的差款,。只要你言辭懇切,、入情入理地分析給房東聽，并能主動限定延期期限,，有些通情達理的房東是會答應的,，這也可以為創(chuàng)業(yè)初期減輕不少經濟負擔。
　　選址前的調查:人口與購買力分析