Alex Wolfe 作品

但凡有點積蓄的人,，都想開店做個小生意,，擺脫朝九晚五的工作的束縛。

可能對店鋪的選址,，大多數(shù)人都是憑感覺的,，殊不知，這樣做的風險很大,。

結合這幾年的工作經(jīng)驗,，和想開店的親們分享一下店鋪選址的幾個技巧，希望對你有所幫助,。

因對便利店業(yè)態(tài)比較了解,，所以本文側重于便利店的選址。

首先,，店鋪選址三大要素：商圈類型,、商圈調查、店鋪評估,。

一,、商圈類型

商圈類型大致可分為：工業(yè)區(qū),、小區(qū),、商業(yè)街、娛樂場所,。

大致對比分析一下：

工業(yè)區(qū)：

優(yōu)勢：人口密集度大,，店鋪成本低（租金低、員工工資低）,。

缺點：‘三低’-消費低,、客單價低、毛利低,。營業(yè)額會根據(jù)工人發(fā)工資的日期有所浮動,。

店鋪選址要點：出租房和廠房的交叉點，上下班的必經(jīng)之路,，市場或夜宵檔等人口聚集處,。

小區(qū)：

優(yōu)勢：消費穩(wěn)定，容易培養(yǎng)’回頭客‘,。

缺點：要送外賣,，需增加送外賣人員。

店鋪選址要點：出入口的第一個位置最佳,。

商業(yè)街：

優(yōu)勢：人口密集,，客單量大，毛利高,。

缺點：租金高

店鋪選址要點：一定要選在主干道上。

娛樂場所：

優(yōu)勢：消費高,，毛利高,，客單價高

缺點：安全隱患大，醉酒顧客容易滋事,。

店鋪選址要點：靠近生意紅火的酒店或KTV旁,。

至于商圈的選址，和選老婆差不多,，有溫柔賢惠的,、有妖艷的，選擇適合自己的,，才是最好的,。

二,、商圈調查

‘沒有調查,，就沒有發(fā)言權’,，現(xiàn)在都講究用數(shù)據(jù)說話，不能頭腦一熱,，就這里了,。

做商圈調查，要從兩方面入手：3個半徑調查和競爭對手調查,。

1,、3個半徑調查

以店鋪為中心,，分別以0-50m,、50-150m、150-300m為半徑范圍內的商圈調查,。

50m之內的商圈,，是最重要的第一商圈，一定要重視再重視,。

調查的主要內容：居住人口,、學校、醫(yī)院,、KTV,、酒店、市場,、地鐵,、車站等。

2,、競爭對手調查

附近商圈內同業(yè)態(tài)的店鋪經(jīng)營情況,，營業(yè)時間，經(jīng)營的好的方面是什么,，劣勢是什么,，所謂‘知己知彼，百戰(zhàn)百勝’,。

三,、店鋪評估

現(xiàn)在要說到重點部分了,，店鋪評估,。店鋪評估主要是三個方面：店面選擇、門前人流測算與觀察、租賃合同,。

1,、店面選擇

俗話說‘一步差三市’，可間店面選擇的重要性,?；旧峡梢哉f：選擇好的店面，等于開店成功了一半,。店面的選擇,，我總結有以下幾個原則：

從店鋪結構上：轉角位優(yōu)于兩個門面的，兩個門店優(yōu)于單個門面,。

店鋪門前要寬敞,，無阻礙物（如路邊護欄等），方便顧客停放車輛進店,。

一些容易忽略的細節(jié)：樓層高度最好高于3m,，方便裝修吊頂；配電功率是否能達到要求,；消防是否達標等,。

在一個商圈里，如果綜合評估了店鋪的成本能承受的情況下,，建議拿到制高點（最佳店面,，比如十字路口轉角位）的店面。

2,、門前人流測算與觀察

在意向店面附近蹲點一天,，測四個時段的門前立地人流：上午8點-9點、中午12點-2點,、下午5點-7點,、晚上10點-1點。

觀察人流走向,，根據(jù)前方車站或地鐵站的出口影響,，人流的走向會有所偏向，店面肯定要選在偏人流量大的一側,。

3,、租賃合同

在與房東簽訂租賃合同時，有以下幾點一定要注意：

1,、租賃時間，盡可能的簽長一些,，這樣會少了很多后顧之憂,。

2、合同的一些重要條款：比如遇到政府拆遷賠償?shù)膯栴}、轉讓的問題,、房東違約的賠償問題,，爭取合同到期續(xù)簽的優(yōu)先權等。

3,、一定要確認該店面的之前的水電費用是否已經(jīng)結清,。

最后再絮叨一下：開店找店面一定不能急，急的情況下會吃很多虧,，特別是不能讓轉租者和房東看到你的急,，不然費用是很難談下來的。

更不要因貪圖便宜而選擇位置不好的店面,，‘酒香也怕巷子深’,。

特別是看到做小本生意的，隨便找個鋪面一裝修就開業(yè)了,，開了幾天就草草關門了,，就替他們心急，所以結合自己的經(jīng)驗,，寫了這篇文章,，希望能幫助到有需要的人。

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