|
原告：劉道琳。
2009年8月24日,，原告劉道琳與被告瑞華公司溧水分公司在天勝花苑售樓處就爭(zhēng)議房屋棲鳳西路33號(hào)天勝花苑1號(hào)樓1層108室簽訂定購(gòu)合同，該合同就出賣(mài)方,、定購(gòu)方,、定購(gòu)房屋位置,、面積、單價(jià),、總價(jià),、定金等做了約定。該定購(gòu)單同時(shí)附有附注條款：1．本定購(gòu)單經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方同意確定,，交付賣(mài)方一定數(shù)額的定金,；2．買(mǎi)賣(mài)雙方自簽訂本定購(gòu)單之日起至正式簽約付款日為定購(gòu)有效期，買(mǎi)方未按本定購(gòu)單正式簽約日期付款簽約,，則視為無(wú)條件自動(dòng)放棄對(duì)本房屋的承購(gòu)權(quán)，定金不予返還,，所定購(gòu)房屋由賣(mài)方自行處理,，賣(mài)方在訂購(gòu)有效期內(nèi)將買(mǎi)方所定購(gòu)房屋另賣(mài)他方，則視為賣(mài)方違約,，除返還買(mǎi)方所付定金外,，還應(yīng)按原付定金相同金額補(bǔ)償給買(mǎi)方；3,、買(mǎi)方正式簽約時(shí)請(qǐng)攜帶本定購(gòu)單,、定金收據(jù)、簽約應(yīng)繳款項(xiàng),、身份證,、私章、按揭貸款資料等,，若上述資料及款項(xiàng)提供不全,，則不可簽約，由此逾期視為買(mǎi)方違約,。原告于簽訂定購(gòu)單當(dāng)日即向被告支付定金4.5萬(wàn)元,，并陸續(xù)就爭(zhēng)議房屋于2009年11月26日、2009年12月14日,、2010年1月 12日向被告付款共計(jì)19萬(wàn)元,。之后，原告要求繳納剩余購(gòu)房款并正式簽約買(mǎi)受房屋時(shí),，被告認(rèn)為原告已自動(dòng)放棄對(duì)爭(zhēng)議房屋的承購(gòu)權(quán),，因此而拒絕。爭(zhēng)議房層觀已由被告出賣(mài)給他人,，原告就爭(zhēng)議房屋買(mǎi)賣(mài)一事與被告多次協(xié)商末果,，遂訴至法院要求依法判決：一、解除原,、被告雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,；二,、被告返
[審判]
江蘇省溧水縣人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為,，原,、被告就訴爭(zhēng)房屋簽訂的商鋪定購(gòu)單，已具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的必備條款,，且瑞華公司溧水分公司在簽訂定購(gòu)單后還收取了原告部分購(gòu)房款,，因此該定購(gòu)單應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。被告認(rèn)為將定購(gòu)單認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)第 16條規(guī)定的全部條款及應(yīng)收取全部購(gòu)房款的主張,，缺乏法律依據(jù),，本院不予采納。本案中,，雙方當(dāng)事人簽訂訴爭(zhēng)房屋定購(gòu)單的日期與定購(gòu)單約定的簽約日期為同一天,，依據(jù)通常理解，簽訂房屋定購(gòu)單與正式簽訂商品房預(yù)售合同的日期之間應(yīng)有合理期限,，且雙方簽訂房屋定購(gòu)單時(shí)瑞華公司尚未取得商品房預(yù)售許可證明,，并不具備簽訂商品房預(yù)售合同的條件，故被告認(rèn)為雙方簽訂定購(gòu)單時(shí)約定上午簽訂定購(gòu)單下午簽訂正式商品房預(yù)售合同的主張,，缺乏事實(shí)依據(jù),，本院不予采信。被告在未與原告解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的情況下,，即將訴爭(zhēng)房屋售子他人,，導(dǎo)致原告商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，原告因此請(qǐng)求解除合同,，本院予以支持,。合同解除后，根據(jù)法律規(guī)定,，結(jié)合原告的訴訟請(qǐng)求,，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
最終,，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第36條,、第41條、第97條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條,、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條的規(guī)定,，判決解除原、被告雙方2009年8月24日對(duì)棲鳳西路33號(hào)天勝花苑1號(hào)樓1層108室房屋買(mǎi)賣(mài)所簽訂的商鋪定購(gòu)單,；被告于本判決生效之日起10日內(nèi)返還原告已支付的購(gòu)房款19萬(wàn)元和定金4.5萬(wàn)元及19萬(wàn)元購(gòu)房款的相應(yīng)利息,，并判決被告賠償原告19 萬(wàn)元：駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。
宣判后,，瑞華公司不服一審判決,，提起上訴。江蘇省南京市中級(jí)人民法院審理后判決駁回上訴,，維持原判,。
[評(píng)析]
本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：第一，爭(zhēng)議房屋定購(gòu)單的定性,；第二,，定購(gòu)單中的“簽約日期”應(yīng)如何理解。
一,、爭(zhēng)議房屋定購(gòu)單能否認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同
房屋定(訂)購(gòu)單(書(shū))是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，書(shū)面約定雙方在將來(lái)某一時(shí)間訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的協(xié)議,，其目的是對(duì)雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的有關(guān)事宜做出初步的確認(rèn),。定購(gòu)單的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋基本情況(包括位置,、面積,、單價(jià)等)；簽署正式契約的時(shí)限約定等,。
定購(gòu)單的性質(zhì)為預(yù)約合同已成共識(shí),。所謂預(yù)約合同，是指約定將來(lái)訂立一定合同的合同,，基于該預(yù)約而訂立的合同稱為本約,。預(yù)約的目的在于成立本約，其本身非本約,，而是“談判期間對(duì)未來(lái)事項(xiàng)的預(yù)先規(guī)劃”,。[1]違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，而違反本約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。因此,，商品房買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)事人在簽訂了定購(gòu)單后,，通常還需再簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，即本約，商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系方能最終成立,。
2003年4月28日,，最高人民法院公布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu),、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！备鶕?jù)此條規(guī)定,，商品房買(mǎi)賣(mài)中定購(gòu)單等預(yù)約可以認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但須同時(shí)具備兩個(gè)條件：即定購(gòu)單等預(yù)約具備買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容和買(mǎi)受人已支付購(gòu)房款,。
《解釋》第5條的本意在于加強(qiáng)對(duì)買(mǎi)房人的保護(hù),，但如果我們對(duì)該條進(jìn)行仔細(xì)分析即會(huì)發(fā)現(xiàn)，該條規(guī)定限制條件過(guò)多,，在實(shí)踐中如不靈活運(yùn)用將難以發(fā)揮應(yīng)有的作用,。
首先，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)第32條的規(guī)定：“當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的,，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立,。” 根據(jù)該條規(guī)定,，只要定購(gòu)單的內(nèi)容具備《辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容即可直接認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，付款僅是合同成立生效后的履約行為，而非成約要件,?！督忉尅返?條將支付購(gòu)房款設(shè)定為認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同的條件，明顯增加了限制,。
其次,，《合同法》第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同,，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已履行主要義務(wù),，對(duì)方接受的，該合同成立,?！备鶕?jù)此條，在買(mǎi)賣(mài)合同中,，只要買(mǎi)方向賣(mài)方履行了主要付款義務(wù),，且賣(mài)方接受的，即使是雙方只存在口頭約定,，也應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同成立,。而根據(jù)《解釋》第 5條規(guī)定，定購(gòu)單不僅要以書(shū)面形式存在，且應(yīng)具備《辦法》第16條規(guī)定的主要內(nèi)容,，方能認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同,。《辦法》第16條規(guī)定的內(nèi)容達(dá)25項(xiàng)之多,，如果我們對(duì)《解釋》第5條進(jìn)行機(jī)械理解,，顯然實(shí)踐中即使房屋買(mǎi)受人支付了全部貨款，但由于絕大部分預(yù)約合同很難具備16條中的主要內(nèi)容,，從而使預(yù)約合同難以被認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同,，導(dǎo)致一旦賣(mài)方違約，買(mǎi)房人的合法權(quán)益難以得到有效保護(hù),。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫的今天,，開(kāi)發(fā)商為謀取更多的利益而置房屋預(yù)約合同于不顧，將房屋另售他人的現(xiàn)象仍層出不窮,。此時(shí)根據(jù)合同法的精神,，對(duì)《解釋》第5條加以靈活理解運(yùn)用對(duì)維護(hù)買(mǎi)房人的合法權(quán)益具有重要意義：其一，對(duì)房屋預(yù)約合同的主要內(nèi)容,，不宜認(rèn)定應(yīng)具備《辦法》第16條中的全部主要條款,，而只要具備了必不可少的主要條款，如標(biāo)的物,、總價(jià)款等,，而對(duì)其他主要條款又沒(méi)有爭(zhēng)議的情況下，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容：其二,，買(mǎi)受人已支付了購(gòu)房款，這里的購(gòu)房款既應(yīng)包括全款,，也應(yīng)包括50％以上的主要購(gòu)房款,。
本案中，原告與被告所簽訂的房屋定購(gòu)單已就出賣(mài)方,、定購(gòu)方,、定購(gòu)房屋位置、面積,、單價(jià),、總價(jià)、定金等房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容做了約定,，且原告已向被告支付了大部分購(gòu)房款,，因此本案中的房屋定購(gòu)單應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，被告將爭(zhēng)議房屋另售他人理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。
二,、定購(gòu)單中的“簽約日期”應(yīng)如何理解
在房屋買(mǎi)賣(mài)中，無(wú)論是預(yù)約合同還是正式的買(mǎi)賣(mài)合同，都存在大量的格式條款,。
一方面,，通常提供格式條款的一方往往在經(jīng)濟(jì)方面占有明顯優(yōu)勢(shì)，在社會(huì)的某一行業(yè)居于事實(shí)上或者法律上的壟斷地位,，具有專(zhuān)業(yè)的優(yōu)勢(shì),，因此他才可以通過(guò)格式合同的使用，事實(shí)上剝奪了對(duì)方當(dāng)事人自由表達(dá)意志的權(quán)利,?；蛘哒f(shuō)，是當(dāng)事人訂立合同形式上的自由掩蓋了事實(shí)上的不自由,。[2]
另一方面,，在現(xiàn)代社會(huì)中，人們之間主要通過(guò)語(yǔ)言文字進(jìn)行交流,，法律領(lǐng)域亦是如此,，當(dāng)事人之間訂立的絕大多數(shù)合同都是以語(yǔ)言文字作為表達(dá)工具。但是語(yǔ)言是一種不斷變化著的,、具有適應(yīng)能力的,、常常充滿歧義的表達(dá)工具。某個(gè)表達(dá)方式的意義,，可能隨著它所處的不同的上下文,、它所指的不同情況以及說(shuō)話者所屬的階層所獨(dú)有的表達(dá)特點(diǎn)，而具有不同的意義,。這是作為表達(dá)工具的語(yǔ)言的本質(zhì)特征,。[3]因此，要正確理解合同中語(yǔ)言文字的含義,，就必須對(duì)其進(jìn)行解釋?zhuān)袷綏l款亦是如此,，格式條款訂人合同后，在適用過(guò)程中,，如果當(dāng)事人就格式條款的含義發(fā)生爭(zhēng)議,，此時(shí)就需要對(duì)格式條款進(jìn)行解釋。出于對(duì)格式條款雙方當(dāng)事人的地位不平等,、意思表達(dá)的不自由等因素的考慮,，有必要通過(guò)對(duì)格式條款的規(guī)制加強(qiáng)對(duì)處于弱勢(shì)一方當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而合同解釋正是這種規(guī)制的一種重要途徑,。因此,，對(duì)格式合同條款的解釋?zhuān)税凑铡逗贤ā返?25條第1款的規(guī)定適用文義解釋、整體解釋,、歷史解釋,、目的解釋,、習(xí)慣解釋和誠(chéng)信解釋等合同解釋的一般規(guī)則外，還應(yīng)適用特殊的解釋規(guī)則,。
《合同法》第41條規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的,，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的,，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋,。格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款,?！庇纱舜_定了格式條款的三種特殊解釋原則，即統(tǒng)一解釋規(guī)則,、不利于條款使用人的解釋規(guī)則和個(gè)別約定優(yōu)先的解釋規(guī)則,。[4]
所謂統(tǒng)一解釋規(guī)則是指對(duì)于格式條款的解釋?zhuān)ǔ?yīng)當(dāng)超越合同當(dāng)事人訂約時(shí)的特別環(huán)境及特殊意思表示，即使條款內(nèi)容中的某些知識(shí)或術(shù)語(yǔ)無(wú)法被作為交易對(duì)象的消費(fèi)者個(gè)人所了解,，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)條款所預(yù)定適用對(duì)象的平均,、合理的理解為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋?zhuān)悦獍l(fā)生分歧。當(dāng)然,，如果條款所適用的對(duì)象本身具有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí),，能夠理解條款中術(shù)語(yǔ)的特殊含義，此時(shí),，對(duì)條款進(jìn)行解釋時(shí)應(yīng)當(dāng)致力于探求當(dāng)事人的真意,，而不是適用統(tǒng)一解釋規(guī)則。所謂不利于條款使用人的解釋規(guī)則是指在格式條款中,，如果有含義不明確的語(yǔ)句或文字時(shí),，為了保護(hù)消費(fèi)者的利益，應(yīng)由條款使用人承擔(dān)不利的解釋結(jié)果,。所謂個(gè)別約定優(yōu)先的解釋規(guī)則是指對(duì)于格式條款所規(guī)定的內(nèi)容,，如果雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)協(xié)商后另行作出了具體約定，而此約定如與格式條款相抵觸,，則因?yàn)閭€(gè)別約定更能反映當(dāng)事人在具體交易過(guò)程中的真實(shí)意圖，所以應(yīng)當(dāng)首先尊重當(dāng)事人的特別意思,，優(yōu)先適用個(gè)別約定條款,。
本案中，原,、被告在所簽訂的商鋪定購(gòu)單“簽約日期”一欄中所書(shū)時(shí)間為2009年8月24日,。對(duì)于“簽約日期”一詞，由于約定不明,，故原,、被告存在兩種解釋?zhuān)丛嬲J(rèn)為應(yīng)為“簽訂定購(gòu)單的日期”,，而被告認(rèn)為應(yīng)為“正式簽約日期”。對(duì)于“簽約日期”的正確理解成了決定被告是否構(gòu)成違約的關(guān)鍵,。如果按照被告的理解,，2009年8月24日應(yīng)既為定購(gòu)單的簽約日期，又為買(mǎi)賣(mài)合同的“正式簽約日期”,。而本案中原,、被告從未簽訂過(guò)正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，結(jié)合附注條款2的約定,，由于原告未在2009年8月24日與被告簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,、支付全部的買(mǎi)房款，故被告可將原告的行為“視為五條件放棄對(duì)本房屋的承購(gòu)權(quán),，定金不予返還,，所定購(gòu)房屋由賣(mài)方自行處理”；此時(shí),，被告將房屋另售他人自然是符合約定,，不構(gòu)成違約。但如按照原告的理解,，2009年8月24日僅為“簽訂定購(gòu)單的日期”,，被告在收受了原告大部分購(gòu)房款后，將房屋另售他人,，明顯構(gòu)成違約,，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
筆者認(rèn)為,，對(duì)于本案中的“簽約日期”應(yīng)做如下解釋,。
首先，預(yù)約之簽訂乃是因簽訂本約的條件尚不成熟,，故日常生活中,，預(yù)約的簽訂日期與本約的簽訂日期通常不應(yīng)為一日，應(yīng)有合理的時(shí)間間隔,，否則無(wú)簽訂預(yù)約的必要,。且本案中，根據(jù)審理查明,，被告在簽訂預(yù)約時(shí)尚未取得商品房預(yù)售許可證明,，并不具備簽訂商品房預(yù)售合同的條件。因此根據(jù)統(tǒng)一解釋規(guī)則,，被告將預(yù)約簽訂日期與本約簽訂日期視為同一日明顯與生活常理相悖,，故“簽約日期”應(yīng)理解為僅為“定購(gòu)單簽訂日期”。
其次,，根據(jù)不利于條款使用人的解釋規(guī)則,，既然原,、被告對(duì)“簽約日期”一詞理解產(chǎn)生爭(zhēng)議，且原告的解釋更為公平合理,，出于對(duì)消費(fèi)者合法權(quán)益的保護(hù),，理應(yīng)作出不利于被告的解釋?zhuān)杉{原告的解釋?zhuān)瑢⒑灱s日期視為“定購(gòu)單簽訂日期”。
第三,，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第66條規(guī)定,，“一方當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出民事權(quán)利的要求，對(duì)方未用語(yǔ)言或文字明確表示意見(jiàn),，但其行為表明已接受的,，可以認(rèn)定為默示。不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下,，才可以視為意思表示”,。根據(jù)此條規(guī)定，本案中,，即使“簽約日期”2009年8月24日誠(chéng)如被告所言為“正式簽約日期”,，在原告未在該日正式簽約并支付買(mǎi)房款的情況下，被告可將原告之行為視為“五條件自動(dòng)放棄對(duì)本房屋的承購(gòu)權(quán)”,。此時(shí)原告本應(yīng)無(wú)權(quán)再購(gòu)買(mǎi)爭(zhēng)議房屋,，但除在當(dāng)日繳納定金4.5萬(wàn)元外，原告之后陸續(xù)就爭(zhēng)議房屋分三次向被告支付購(gòu)房款19萬(wàn)元,，原告之行為表明其仍在行使?fàn)幾h房屋的承購(gòu)權(quán),，被告出具收據(jù)、接受原告付款的行為自可視為其對(duì)原告房屋承購(gòu)權(quán)的認(rèn)可,，原,、被告的行為表明雙方已以事實(shí)行為對(duì)定購(gòu)單中的正式簽約日期和付款方式進(jìn)行了變更。因此,，原告之訂購(gòu)行為仍然有效,，被告在訂購(gòu)有效期內(nèi)將爭(zhēng)議房屋另賣(mài)他人已構(gòu)成違約。
作者單位：江蘇省溧水縣人民法院 (責(zé)任編輯：admin) |
