在商品房交易過程中,，開發(fā)商以合同約定的方式保留外墻面使用權(quán)的行為,，系以格式條款的方式排除他人權(quán)利，應(yīng)屬無效,。

　　案情簡介：2004年10月9日,，原告李勤民、盛菁與被告吳江市恒達(dá) (論壇 新聞 視頻)公司簽訂了商品房買賣合同一份,，約定由二原告出資購買被告開發(fā)的“億佰生活廣場”商業(yè)用房第二層第36號房,，總價款為731187元。該合同第十七條第二款中以填空形式載明：“該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有,，出賣人有權(quán)設(shè)置廣告牌,、廣告燈箱等”,。在此之前，二原告與被告于2004年9月25日簽訂了商場使用公約一份,，該公約于第三條第五項中載明：“商場外立面,、屋頂廣告發(fā)布權(quán)均屬甲方所有。乙方如需增設(shè)外部標(biāo)志,、標(biāo)志板,、通告、廣告,、旗幟,、柱桿、鐵籠及其他伸出物品或結(jié)構(gòu),，須服從甲方統(tǒng)一管理及施工、檢測,。任何清潔物,、衣物或其他物品均不得于本商場外懸掛”。在此期間,，二原告交納了全部的購房款73萬余元,。該商品房于2005年8月20日交付。2005年底,，“億佰生活廣場”的其他購房者在二原告所購商品房的外墻面上設(shè)置了廣告牌,，影響了二原告對該商品房的正常使用，故二原告向法院提起訴訟,，請求法院判決確認(rèn)原,、被告簽訂的商品房買賣合同中第十七條第二款中的約定無效。

　　裁判結(jié)果：江蘇省吳江市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,，根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,，區(qū)分所有權(quán)人（購房人）基于對所購房屋享有的專有權(quán)，而對建筑物共用部分以及附屬物部分享有共有權(quán),?！督K省物業(yè)管理條例》第四十五條第（五）項以及建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定的共用部分也包括了戶外墻面，所以,，一般認(rèn)為,，本案訟爭的外墻面應(yīng)屬建筑物的共有部分而歸建筑物所有權(quán)人所共有。按照民法關(guān)于共有的理論,，對于共有物的處分應(yīng)取得共有人的一致同意,，即對本幢建筑物外墻面的處分，應(yīng)該由該建筑物全體區(qū)分所有權(quán)人一致同意后,，方為有效,。任何單一的共有人不能就共有部分單獨進(jìn)行處分,。建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第七條規(guī)定：“異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)以外的人如需使用毗連房屋的共有部位時，應(yīng)取得各所有人一致同意,，并簽訂書面協(xié)議,。”由此可見，可以讓與或處分建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的權(quán)利主體應(yīng)屬區(qū)分所有權(quán)人全體而非單獨之個體,。

　　而且,，商品房買賣合同的標(biāo)的就是移轉(zhuǎn)該房屋完整的所有權(quán)與購房人，外墻作為房屋結(jié)構(gòu)的重要組成部分是合同標(biāo)的物所有權(quán)的內(nèi)容,，外墻面使用權(quán)作為所有權(quán)的一項權(quán)能,，當(dāng)然隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。所以本案被告利用開發(fā)商之地位以合同約定的方式將外墻使用權(quán)等予以保留,，于法不合,。另外，從權(quán)利義務(wù)角度,，根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》,，在購房人已經(jīng)交付的購房款中，已經(jīng)支付了外墻所形成面積的價款,，當(dāng)然應(yīng)享有相應(yīng)的權(quán)利,。同時，本案被告開發(fā)的“億佰生活廣場”系商業(yè)用房,。眾所周知,，商業(yè)宣傳廣告對于商家從事商業(yè)活動，獲取商業(yè)利益的影響非常直接和巨大,，而商業(yè)房產(chǎn)的價值因此也明顯高于其他房產(chǎn),。如果允許開發(fā)商利用預(yù)先設(shè)計的銷售合同以約定的方式保留外墻面的使用權(quán)和廣告設(shè)置權(quán)等，顯然使其獲得了相應(yīng)的利益,，而使房產(chǎn)的買受人對其所購房產(chǎn)的商業(yè)價值受到了較大影響,，有失公平。

　　綜上,，吳江市人民法院依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條,、第七十一條、第七十八條第一款,、《中華人民共和國合同法》第五十一條的規(guī)定,，判決確認(rèn)原告李勤民、盛菁與被告吳江市恒達(dá)公司于2004年10月9日簽訂的《商品房買賣合同》第十七條第二款約定的關(guān)于“該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有,，出賣人有權(quán)設(shè)置廣告牌,，廣告燈箱等”無效。

　　律師意見：根據(jù)建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》之規(guī)定,，原告李勤民,、盛菁所購的商品房屬異產(chǎn)毗連房屋,，該房之外墻面應(yīng)屬該幢樓全體業(yè)主共有。而異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)以外的人如需使用毗連房屋的共有部位時,，應(yīng)取得各所有人一致同意,，并簽訂書面協(xié)議。被告吳江市恒達(dá)公司利用其開發(fā)商之地位以合同的方式約定將外墻使用權(quán)歸其所有,，其有權(quán)設(shè)置廣告牌,、廣告燈箱等，與建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定明顯不符,，顯然有失公平,。李勤民、盛菁要求確認(rèn)其與吳江市恒達(dá)公司于2004年10月9日簽訂的《商品房買賣合同》第十七條第二款約定的關(guān)于“該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有,，出賣人有權(quán)設(shè)置廣告牌,，廣告燈箱等”無效之訴訟請求，合法有據(jù),，應(yīng)當(dāng)予以支持,。作為購房者，應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房買賣合同時認(rèn)真審閱開發(fā)商提供的合同文本及附件內(nèi)容,，對明顯不公平的條款應(yīng)當(dāng)拒絕簽訂。對于開發(fā)商利用自身優(yōu)勢地位簽訂的不平等條款,，要拿起法律武器維護(hù)自身權(quán)益,。