一,、案情簡介:

2018年8月1日，原告于某某在被告某開發(fā)公司開發(fā)的A樓盤購買8套商品房,，當(dāng)時雙方訂立了《商品房認購書》,原告于某某一次性付清房款2145.68萬元. 當(dāng)原告于某某要與被告某開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》時, 被告某開發(fā)公司說這是限購房, 無法簽訂《商品房買賣合同》,，原告于某某以被告某開發(fā)公司提供的《商品房認購書》是格式條款，且隱瞞限購房等事實為由要求被告某開發(fā)公司退款, 被告某開發(fā)公司不同意, 提請原告于某某換有購房資格的人購買.原告于某某不同意更換, 堅決要求退回購房款及承擔(dān)相應(yīng)損失. 多次協(xié)商雙方?jīng)]有達成一致意見,，原告于某某分別向有關(guān)部門投訴, 被告某開發(fā)公司也不理會.2020年7月8日原告于某某向某市中級法院起訴.要求解除與被告某開發(fā)公司《商品房認購書》,；被告某開發(fā)公司返還購房款2145.68萬元;被告某開發(fā)公司賠償市場房價增值的利益損失800萬元。

二,、焦點問題:1,、限購政策能否作為解除《商品房認購書》的理由？2,、被告某開發(fā)公司提供的格式條款《商品房認購書》是否有效,？3、合同解除后原告是否存在期待利益損失以及如何計算該損失,？

1,、限購政策能否作為解除《商品房認購書》的理由。在簽訂《認購書》前,，原告于某某將個人征信報告發(fā)送給被告某開發(fā)公司,，并將原告于某某個人擁有某市房子的情形充分告知于被告某開發(fā)公司,，在被告某開發(fā)公司確認后承諾可以購房后，雙方才簽訂《商品房認購書》,。被告于某某作為從事商品房銷售的專門企業(yè),，在簽訂《商品房認購書》時應(yīng)當(dāng)知道購買商品房的資格和限購政策，而被告于某某知曉原告于某某情況后仍然與原告于某某簽訂22套《商品房認購書》,，收取原告于某某購房款,。被告某開發(fā)公司存在明顯過錯。由于被告某開發(fā)公司隱瞞限購房事實,，導(dǎo)致原告于某某無法取得合法不動產(chǎn)物權(quán),，也就是不能實現(xiàn)的合同目的。原告于某某解除《商品房認購書》的請求法院應(yīng)該支持,。

2,、被告某開發(fā)公司提供的格式條款《商品房認購書》是否有效？格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定,，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款,。《中華人民共和國合同法》第四十條規(guī)定,，格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的,，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任,、排除對方主要權(quán)利的,，該條款無效,。認購方具有購房資格是履行認購合同的前提條件,，被告某開發(fā)公司《商品房認購書》上未提示認購方購房資格，也沒有告知限購政策,，而是一味宣傳該樓盤不限購,。至今被告某開發(fā)公司未與原告于某某簽訂《商品房買賣合同》。預(yù)約商品房買賣中向認購方告訴購房資格,、限購政策是被告某開發(fā)公司的責(zé)任,，由于被告某開發(fā)公司在認購書中未向原告于某某告訴購房資格、限購政策等事項,，毫無疑問加重了認購方的責(zé)任,，因此，原告于某某以該條款無效為由主張合同無法繼續(xù)履行歸咎于被告某開發(fā)公司一方責(zé)任,，理由成立,。

3、合同解除后原告于某某是否存在期待利益損失以及如何計算該損失,？

簽訂《認購書》時被告某開發(fā)公司未盡審查義務(wù),存在重大過錯,。庭審調(diào)查證查明,原告于某某在簽訂《商品房認購書》時并不清楚自己沒有購房資格,，被告某開發(fā)公司未盡審查義務(wù)，《商品房認購書》因為被告某開發(fā)公司一方有違約行為而導(dǎo)致其與限購政策不符的情況下被解除,，那么,，有違約行為的被告某開發(fā)公司一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

具體到本案,，原告于某某與被告某開發(fā)公司簽訂的《商品房認購書》違反限購政策,，導(dǎo)致原告于某某無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)，合同無法履行,，因此,，該合同可以被解除；但是,，該合同的解除是由于被告某開發(fā)公司在明知原告于某某沒有購房資格的情況下,，隱瞞事實與原告簽訂合同，其本身已經(jīng)違反了誠實信用原則,，根據(jù)《合同法》第九十七條 合同解除后,，尚未履行的，終止履行,；已經(jīng)履行的,，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀,、采取其他補救措施,，并有權(quán)要求賠償損失。被告某開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)解除合同的不利后果, 并賠償原告的損失.

被告某開發(fā)公司惡意違約導(dǎo)致預(yù)約商品房買賣合同目的不能實現(xiàn),，原告于某某要求解除合同并賠償損失,，合同解除后原告于某某是否存在期待利益損失以及如何計算該損失是本案的主要爭議焦點。

該案中因被告某開發(fā)公司惡意違約導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn),，原告于某某請求解除合同并賠償房屋市場價值與購買成本之間差額損失的,，人民法院應(yīng)予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款“當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，給對方造成損失的,，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益,，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”之規(guī)定,，期待利益損失也是合同解除后守約方可主張的損失之一。期待利益損失的認定.期待利益是指當(dāng)事人依據(jù)合同約定而有權(quán)期待通過合同的履行而實現(xiàn)的權(quán)益,，通常表現(xiàn)為當(dāng)事人在合同得到正常履行時本來可以獲得的利益,。

簽訂了《商品房認購書》之后，原告于某某支付了全部房款,，因被告某開發(fā)公司違背誠實信用原則,，構(gòu)成根本違約,，導(dǎo)致《商品房認購書》解除，被告某開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任,。

解除合同時,，房屋市場價值高于購買成本，房屋出現(xiàn)增值是客觀存在的,，關(guān)鍵在于合同訂立時違約方即被告某開發(fā)公司是否可以預(yù)見到,。本案中，原告于某某與被告某開發(fā)公司簽訂的《商品房認購書》,，可以明顯看出被告某開發(fā)公司對房屋增值是預(yù)見到的,。此外，原告于某某在購買預(yù)購房時也承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險,，《商品房認購書》是原,、被告雙方對風(fēng)險與利益都經(jīng)過充分考慮后達成的。綜合分析以上因素,，認為應(yīng)當(dāng)認定原告于某某存在期待利益損失,。

期待利益損失的計算.在合同雙方當(dāng)事人無約定的情況下，在房價快速上漲時期,，如果按資金占用損失計算,，即按銀行同期貸款利率來計算守約方的損失，資金利息損失必然不足以彌補守約方的實際損失,，而違約方則可以從中獲取較大利益,，導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡，從而可能出現(xiàn)鼓勵違約行為的負面價值導(dǎo)向,，采用此種方法計算損失有違法律的基本原則,，應(yīng)予糾正。為最大限度減少違約獲利現(xiàn)象的發(fā)生,，倡導(dǎo)誠實信用的交易原則,，維護社會公平正義,，采用守約方享有合同解除權(quán)并同時提出解除合同時的房屋市場價值與購買成本之間的差額來確定損失賠償額較為公平合理,。