開發(fā)商拖延“兩證”的辦理，不僅是對業(yè)主權(quán)益的一種侵害,，同時也是房地產(chǎn)市場不規(guī)范的一種表現(xiàn),。在延期辦證的背后，牽扯著多少利益鏈條,？
調(diào)查：
17個樓盤只有5個準(zhǔn)時辦證
房產(chǎn)證,，通俗地說，就是房產(chǎn)的身份證和戶口本,。是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證,。而土地使用權(quán)證,，也是房產(chǎn)有效的法律憑證。從法律意義上來說“兩證”齊全才是合法取得房屋產(chǎn)權(quán)的證明,，但目前在宜賓房產(chǎn)市場上,，沒有兩證或者只有一證的情況并不少見，至于開發(fā)商未按照合同約定時間交付業(yè)主兩證的情況更是屢見不鮮,。
從2009年4月1日到2009年4月8日,，本刊記者分別對南岸、江北,、天柏組團(tuán)17個2004年后開盤的樓盤進(jìn)行了抽樣調(diào)查,，對每個樓盤均隨機(jī)采訪了3戶以上的業(yè)主，得出的結(jié)果大致如下：
在合同規(guī)定的時間期限內(nèi),，有5個樓盤的開發(fā)商準(zhǔn)時將房屋兩證交到了業(yè)主手中,；延期將兩證交付業(yè)主的樓盤有3個；另外,，到目前為止只拿到房產(chǎn)證而未得到土地使用權(quán)證的樓盤有3個,；剩余的6個樓盤，業(yè)主均未見到兩證的蹤影,。
雖然說這個抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)不具備權(quán)威性,，但在隨后對本地開發(fā)商的采訪中，多名房產(chǎn)界管理人員均認(rèn)為：在宜賓,，‘兩證’辦理延期或者沒有兩證的情況并不少見,。
“ 從根本上來說，在沒有拿到房產(chǎn)證之前,，購房者還不能算是該房子的法律意義上的擁有者,。”有法律界人士如此分析。
“感覺房子不是自己的”
2005年10月,，在宜賓首屆房交會上,，71歲的吳柱修老人購買了北岸銀都一套6萬元的商業(yè)返租房,。三年多時間過去了,，開發(fā)商“一年辦兩證”的承諾依然沒有兌現(xiàn)，一開始開發(fā)商的回應(yīng)是“等到房子賣完后就辦兩證”,，但目前仍然沒有見到“兩證”的老人,，最擔(dān)心的是如何維護(hù)自己的權(quán)益。
王先生是外地來宜做生意的,，2006年10月他在江北雅典美景花園購買了一套商品房,，打算在辦好房產(chǎn)證后可以將家人戶口轉(zhuǎn)到宜賓。簽訂購房合同時,，開發(fā)商向王先生承諾交房后一年內(nèi)辦理房產(chǎn)證,。
而直到現(xiàn)在,，新房交付使用已有兩年多，房產(chǎn)證卻依然沒有辦好,。由于無法落戶,，孩子上學(xué)都比較麻煩。
陽光名城業(yè)主委員會成員之一的鄭先生也是入住小區(qū)快兩年了沒拿到兩證,，用他的話說是“花錢買的房子卻感覺不是自己的”,，現(xiàn)在讓他家擔(dān)心的是一旦出了產(chǎn)權(quán)糾紛，他都不知道該怎么辦,。
辦證時限：一年取代90天
秦楓是宜賓某房產(chǎn)公司的策劃人員,，耳聞目睹了不少有關(guān)兩證辦理中的糾紛，在秦楓眼中,，兩證辦理過程中,，最容易也是經(jīng)常遇到的問題是房產(chǎn)證不能及時辦理下來。
“房產(chǎn)證辦好以后才能辦理土地使用權(quán)證,。”據(jù)秦楓了解,，宜賓房產(chǎn)市場的開發(fā)商大多和業(yè)主約定辦理兩證的時間都在交房之日后365天以內(nèi)，這點已成為宜賓房產(chǎn)市場的“潛規(guī)則”,。
然而,，在中華人民共和國國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)條例）第三十三條中，卻明確規(guī)定了：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),。
令人不解的是,，對這個“90日辦證”時限，記者所采訪的本地幾家房產(chǎn)公司甚至政府相關(guān)部門均將其理解為“開發(fā)商到房管局辦理房產(chǎn)大證的時限”,。條例中預(yù)售交付和現(xiàn)售合同簽定90日內(nèi)辦理兩證的規(guī)定,，被開發(fā)商提出“365天”時限的合同約定所取代。
“盡管辦證期限被人為推后,，但宜賓真正能做到365天內(nèi)為業(yè)主辦好兩證的開發(fā)商并不多,。”秦楓坦陳道。
必要文件難見蹤影
其實,，辦理兩證的主體并不是開發(fā)商而是業(yè)主,。因為在房地產(chǎn)開發(fā)條例中，明文規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),，并提供必要的證明文件,。
然而，現(xiàn)實中業(yè)主想去辦證是非常困難的。
對于開發(fā)商應(yīng)該提供的“必要證明文件”,，包含的內(nèi)容很廣,，說簡單一點就是在銷售樓盤時開發(fā)商首先應(yīng)取得的完整的五證——即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程施工許可證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房銷售許可證。
某房產(chǎn)公司銷售部經(jīng)理岳珊珊說,，“如果五證不全,，開發(fā)商也就無法協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證。”她舉了個例子：中山生態(tài)園在宜賓房產(chǎn)界頗有“名氣”,，2006年初該樓盤的開發(fā)商被宜賓市規(guī)劃建設(shè)局認(rèn)定有九條違法違規(guī)行為,，從其中“未取得商品房預(yù)售許可證就擅自預(yù)售商品房”一項，就可以預(yù)知業(yè)主拿到兩證的時間將被推后,。
事實上,，業(yè)主也基本沒有機(jī)會自己辦證。房產(chǎn)公司給業(yè)主代辦房產(chǎn)證是房產(chǎn)業(yè)內(nèi)“約定俗成”的規(guī)矩,。
“房管局和國土局也不愿意每個業(yè)主單獨去辦理,。”岳珊珊提到，辦理兩證的手續(xù)其實并不復(fù)雜,，但如果每個業(yè)主都自己上門去辦理的話,，估計這兩個單位的辦證大廳會“不堪重負(fù)”。
“究其原因,，開發(fā)商不能提供或者不能及時提供辦兩證所須的‘必要證明文件’才是問題的關(guān)鍵,。”秦楓有這樣的看法。
驗收的“變數(shù)”
王新惠是綠洲家園二期項目的業(yè)主,，2006年和房產(chǎn)公司簽定的購房合同上寫明“一年以內(nèi)拿到房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證”,。不過，一年以后,，王新惠沒有看到兩證的影子,，開發(fā)商也按照合同約定分別賠付給王新惠違約賠償金。
2008年,，王新惠和小區(qū)的業(yè)主拿到了房產(chǎn)證,，但土地使用權(quán)證還是沒有影子，據(jù)說“整個小區(qū)至今未申請用地驗收和土地登記,，致使無法為購房戶辦理土地分戶登記”,。
“驗收”是商品房工程施工后不可缺少的環(huán)節(jié),，正是這道老百姓購買商品房時未知的門檻,，讓開發(fā)商代為辦理兩證的進(jìn)度充滿了變數(shù)。
一般來說，房產(chǎn)項目的驗收包括規(guī)劃,、環(huán)保,、消防、人防,、園林,、衛(wèi)生、質(zhì)監(jiān)等部門的專項竣工驗收,。這些部門的驗收,，少了任何一個都將無法取得《竣工驗收備案表》，也就無法辦理《商品房現(xiàn)售備案證明》,，更別提房產(chǎn)公司辦理的大產(chǎn)權(quán)證和為業(yè)主分割的小產(chǎn)權(quán)證,。
“我所知道的，還沒有哪個工程能一次性通過全部驗收項目,。”曾擔(dān)綱修建筠連縣中學(xué)教學(xué)樓的項目負(fù)責(zé)人高大這樣對本刊記者說到,，一般來說，整改是必須的,，但如果哪個環(huán)節(jié)出了問題的話,，出現(xiàn)“變數(shù)”的可能性就很大。
岳珊珊回憶,，在她印象中,，南岸就有一個小區(qū)因為數(shù)年前消防通道沒有通過驗收，整個小區(qū)的業(yè)主到現(xiàn)在都沒有辦到房產(chǎn)證,。
辦證：業(yè)主沒有發(fā)言權(quán)
“如果是預(yù)售房的話,，業(yè)主就像花錢購買未知質(zhì)量的產(chǎn)品一樣。”一位項目經(jīng)理向記者坦言,，因為在房屋的修建過程中,，業(yè)主不會也沒有權(quán)利去干涉工程質(zhì)量，但是一旦工程質(zhì)量上出現(xiàn)一些問題而無法通過驗收的話,，業(yè)主的權(quán)益自然要受到侵害,。
“樓盤交房時，業(yè)主最好要求開發(fā)商提供《竣工驗收備案表》,，督促開發(fā)商盡早備案,，不要延誤后期產(chǎn)權(quán)證的辦理。”本地一位開發(fā)商說到,，但他同時表示,，宜賓也曾有過開發(fā)商沒有通過竣工驗收，但照樣將住房交到業(yè)主手中的情況,。
宜賓市規(guī)劃建設(shè)局一位部門負(fù)責(zé)人告訴記者,，以往宜賓部分商品房在建過程中，存在私自改變房屋使用性質(zhì)的做法。比如有些樓盤,，開發(fā)商在辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時,，報批的是住宅樓，但與業(yè)主簽訂的合同卻是商住樓,?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》與預(yù)售證和簽訂的協(xié)議不一致，那么,，開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證時,，自然辦不了商住樓的產(chǎn)權(quán)證。此時,，開發(fā)商想重新申報更改房屋用途比較困難,，購房者的產(chǎn)權(quán)證自然受到影響。
秦楓談到,，除了規(guī)劃和驗收上會出現(xiàn)問題外,，還有一種情況是開發(fā)商雖然取得五證，但在樓盤建設(shè)過程中,，一些開發(fā)商將土地抵押給銀行進(jìn)行貸款建房,，而同時又將房屋賣給購房者。另外還有開發(fā)商采用在建工程抵押貸款的方式從銀行取得建設(shè)資金,，而將工程項目抵押給銀行,。
對此類樓盤，房產(chǎn)界的共識是風(fēng)險性較大,，如果房屋銷售情況不理想或開發(fā)商拿這筆房款去開發(fā)別的項目,，在銀行的抵押貸款還清之前，均無法辦理大產(chǎn)權(quán)證,，業(yè)主的分割產(chǎn)權(quán)證就更談不上按期辦理,。
“開發(fā)商未交齊城市配套費和各種規(guī)費的話，業(yè)主同樣無望順利拿到房產(chǎn)證,，哪怕這些東西的決定權(quán)不在業(yè)主身上,。”岳珊珊實話實說。
開發(fā)商抱怨：辦證流程復(fù)雜
不僅是業(yè)主沒有決定權(quán)與發(fā)言權(quán),，一些開發(fā)商也向記者抱怨,，在工程驗收和辦證過程中，他們同樣沒有“發(fā)言權(quán)”,。
“在工程驗收和為業(yè)主代辦房產(chǎn)證時,，一定要加強(qiáng)和有關(guān)部門的溝通。”秦楓坦言到：“如果和職能部門的溝通少了的話,，辦證就會很麻煩,。”
談到溝通的方式,，秦楓笑而不答。
宜賓房產(chǎn)界一位負(fù)責(zé)人曾抱怨說：辦證程序原本說是10天或者20天,，實際上卻是幾個月都辦不下來。由于系統(tǒng)更新,，房管局人員對一些軟件程序,、電腦程序還在慢慢摸索，這樣就導(dǎo)致一會兒要客戶補(bǔ)這樣手續(xù),，一會兒要客戶補(bǔ)那樣資料,，整得開發(fā)商的工作人員疲于應(yīng)付。
除此之外,，某地產(chǎn)開發(fā)商還提到了辦證流程的苦楚：辦一個證,，需要相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字。一旦遇上官員出差,、休假等原因,，那整個流程就會停下來。雖然現(xiàn)在對職能部門有時限要求,，但只要期限臨近,，開發(fā)商一般會被要求將辦證資料收回重新辦理，時限也會重算,。
“有一些客戶還不相信,，我說不信你交到房管局去看。”這名開發(fā)商苦笑說,。
觀點：
國土局：土地證同樣重要
不少市民在購買了商品房后,，只關(guān)心房產(chǎn)證是否已拿到手，但對于與房產(chǎn)證同等重要的土地證,，往往都不太當(dāng)回事,。國土資源局土地管理部門的工作人員對此表示：土地證是消費者證明財產(chǎn)擁有的重要憑證，房產(chǎn)證和土地證缺一不可,。
南岸七星小區(qū)是典型的倒遷房工程,，總共分三期完工，其中二期業(yè)主是05年11月份入住,。一位七星小區(qū)業(yè)主告訴記者,，現(xiàn)在一期二期部分業(yè)主都拿到了房產(chǎn)證，然而土地使用權(quán)證卻遲遲未到手,，小區(qū)內(nèi)一名臨街開店的雜貨店老板的觀點是：“只要不賣房子,，少個土地使用權(quán)證也無所謂。”
國土部門工作人員提醒,，市民購房后,，如果不及時辦理土地證,，將面臨三大風(fēng)險：
一、雖然房產(chǎn)證握在自己手里,，但土地使用權(quán)仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)商,，這就不能排除存在開發(fā)商以該土地使用權(quán)“大證”向銀行抵押貸款的風(fēng)險；
二,、不辦理土地證,，有的單位可能會非法轉(zhuǎn)讓給他人，使購房者蒙受不必要的損失,；
三,、將來土地使用權(quán)證和房產(chǎn)權(quán)證不齊，可能不得上市交易,。
此外,，購房者有了土地證之后，當(dāng)開發(fā)商違反規(guī)劃,，擅自將綠地或者其他公共面積進(jìn)行商業(yè)開發(fā)時,，購房者有權(quán)說不。
無證的危險
業(yè)主購買的商品房,，如果沒有房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證,，對業(yè)主的權(quán)益影響會有多大？對這個問題,，開發(fā)商的回答出奇的一致：“影響不大,，只是對以后的交易和抵押貸款有些不便。”
根據(jù)宜賓社大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)有限公司前臺主管趙焱介紹,，宜賓房產(chǎn)界兩證不齊的現(xiàn)象比較普遍,，正是由于這個原因，一些不錯的房源諸如碧水山莊的電梯公寓等“掛了一年多都沒有賣出去”,。
對此,，盡管中介公司采取讓買賣雙方再簽訂一份協(xié)議，并讓買方部分付款等折衷方式來促成交易,，但趙焱并不否認(rèn)這種方式始終有風(fēng)險,，最重要的是合同以后是否能夠如期履行是個問題。也有買賣雙方通過公證的方式來解決這一難題的,。
“只公證不過戶對買房人來說存在巨大風(fēng)險,。”一名律師介紹，在我國房地產(chǎn)法律,、法規(guī)中,，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù),，購房合同屬于次要證據(jù),。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售,，買方人的利益將無法保證。
開發(fā)商涉嫌挪用業(yè)主資金,？
購買過商品房的市民大多有這樣的印象,，在開發(fā)商交房給自己的時候，一般會要求業(yè)主將房屋的契稅和維修基金一并交給開發(fā)商,，然后由開發(fā)商在辦理大房產(chǎn)證時分別交到稅務(wù)部門和房管局,，這兩筆稅費的總額每戶大概在一萬元左右。
“這筆錢在開發(fā)商未交付給房管局之前,，挪用現(xiàn)象比較普遍,。”秦楓向記者透露,，他算了筆賬,，如果一個小區(qū)有1000戶業(yè)主，每戶平均按30萬房價計算,，所繳納總的稅費和維修基金就有1000萬左右,。最可觀的是，這筆錢是沒有利息的,。”
秦楓并不諱言他所在的公司也“借用”了這筆錢用于其他開支,，他也承認(rèn)，有部分開發(fā)商“借用”這筆錢后,，由于一時資金緊張等原因,，就沒有將業(yè)主的全部或部分稅費及時交相關(guān)部門，這也是導(dǎo)致房產(chǎn)和土地使用權(quán)證拖延辦理的原因之一,。
“有很多房產(chǎn)企業(yè)利用了這個時間差,。”一名房產(chǎn)界的知情人士告訴記者，這位人士稱,，當(dāng)前開發(fā)商與業(yè)主的合同上只約定了交付兩證的時間,，而沒有確定開發(fā)商將代收的契稅交到主管部門的時間。導(dǎo)致了中間各個環(huán)節(jié)的彈性時間較長,，一些房產(chǎn)企業(yè)往往等到一年的約定時限快要到時,，才匆忙去代業(yè)主辦證。
“如果每個環(huán)節(jié)都非常緊湊,，開發(fā)商和政府辦證部門也能辦證及時的話,，一年時間絕對能夠辦到的。”岳珊珊這樣說到,。
代辦費：額外的收益
“協(xié)助住戶辦理產(chǎn)權(quán)證原本是開發(fā)商應(yīng)盡的義務(wù),，但實際情況是部分樓盤卻向業(yè)主收取幾百元不等的代辦費。”岳珊珊談到房地產(chǎn)界一個“公開的秘密”,。
網(wǎng)上有專家表示,，開發(fā)商收取這筆費用毫無法律依據(jù),，業(yè)主可向有關(guān)部門投訴。其原因主要基于兩點：一,、開發(fā)商不是中介機(jī)構(gòu),，且未取得物價部門核發(fā)的收費許可證；二,、根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定,，代辦產(chǎn)權(quán)證原本就是開發(fā)商基于業(yè)主買房這一行為派生出來的合同義務(wù)，開發(fā)商沒有理由讓業(yè)主為此“買單”,。
另外,，在開發(fā)商與業(yè)主簽定的商品房買賣合同中，對兩證未及時辦理基本上都有“賠償標(biāo)準(zhǔn)”,。不過,，這些賠償標(biāo)準(zhǔn)顯得非常隨意，沒有一個
明確的說法,。
有的樓盤規(guī)定,，超過規(guī)定的時間后，每日按照萬分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)來給付業(yè)主賠償金,，而近在咫尺的樓盤對此的標(biāo)準(zhǔn)卻是萬分之一,。也有按照“總額控制”方式的賠償，即只要兩證延遲一天拿給業(yè)主,，都按照“總房款1%或者2%”賠償,。
購買了南岸東區(qū)某商品房的劉先生一年后還是沒有拿到兩證，按照當(dāng)初的合同條款,，劉先生只能向開發(fā)商索賠房款0.3%的違約金,，對這筆錢，劉先生認(rèn)為“沒有什么意思”,，讓他更擔(dān)心的是,，開發(fā)商如果賠了這筆錢后，那以后兩證如何拿,？什么時候拿,？就都變成開發(fā)商決定的事情，合同上再沒有其他約束性的條款能制約此事,。
“如果賠了錢,，我的兩證是不是就更加遙遙無期了？”劉先生最后說到,。
