買房時(shí)查驗(yàn)“五證”已經(jīng)成為業(yè)主購(gòu)房的普遍常識(shí)，但很多開(kāi)發(fā)商和銷售商往往利用老百姓不懂真正意義的“五證”而大做文章,，欺騙購(gòu)房者,。
一、房屋性質(zhì)不同“五證”也有不同
“五證”作為售房的合法證明文件是指：《國(guó)有土地使用權(quán)證》(有時(shí)為《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》),、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《施工許可證》,、《商品房預(yù)售許可證》,。上述“五證”是商品房或經(jīng)濟(jì)適用房專有的五大審批證件，房屋項(xiàng)目有了這“五證”基本上就可以放心購(gòu)買,。但在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中除了商品房和經(jīng)濟(jì)適用房外還有各種不同性質(zhì)的房屋被人們大量購(gòu)買,，常見(jiàn)的有村證房、職工集資建房等,，房屋性質(zhì)不同,，其相應(yīng)的“五證”也有很大不同。
村證房是村委會(huì)為改善村民住宅條件在本村集體土地上建造的房屋,，銷售的對(duì)象僅限于本村村民,，不允許面向社會(huì)銷售。因?yàn)榇遄C房在集體土地上建設(shè),，所以沒(méi)有國(guó)有土地使用權(quán)證,，其具有的應(yīng)當(dāng)是集體土地使用權(quán)證，更不會(huì)有《商品房預(yù)售許可證》。但合法建設(shè)的村證房也必須具有規(guī)劃,、土地,、施工等審批手續(xù)。在實(shí)踐中,，由于村證房項(xiàng)目的審批和監(jiān)管不太規(guī)范,，大量村證房項(xiàng)目往往是先建房后補(bǔ)辦手續(xù)，有的根本就沒(méi)有任何審批手續(xù),，很多開(kāi)發(fā)者都是直接在集體土地上建房然后對(duì)外進(jìn)行銷售,。有的村證房甚至在非建設(shè)用地上建設(shè)住宅，這種行為不僅僅項(xiàng)目非法甚至構(gòu)成犯罪,。因此提示大家一是城市居民不能購(gòu)買村民住宅,，二是村民購(gòu)買時(shí)也要審查其合法性。
職工集資建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的一種特殊形式,，是企業(yè)或獨(dú)立的工礦區(qū)利用自己的閑置土地,，為改善職工住房條件建造的房屋，在滿足本企業(yè)職工需求的情況下,，可將少量房屋按存量房銷售,，但需要注意的是開(kāi)發(fā)主體是一般企業(yè)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì),，肯定不是開(kāi)發(fā)商,，不具有預(yù)售許可證，其他四證應(yīng)當(dāng)齊全,。
二,、“五證”與所購(gòu)樓號(hào)相對(duì)應(yīng)
在項(xiàng)目售樓部，售樓員有時(shí)會(huì)按購(gòu)房者的要求出示《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等文件,，但是提醒廣大購(gòu)房者一定要看仔細(xì),，售樓員出示的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等文件可能不是你所買的這棟樓的規(guī)劃許可證。購(gòu)房者在審查開(kāi)發(fā)商出示的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí),，一定要看清該《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的樓座號(hào)和你買的樓在小區(qū)總平圖中的位置,。
某小區(qū)6號(hào)樓的業(yè)主們?cè)谌胱∫院蠛荛L(zhǎng)時(shí)間都無(wú)法辦理房產(chǎn)證，但是別的樓的業(yè)主們都已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證而唯獨(dú)這棟樓辦不下來(lái),。最后經(jīng)多方查詢才知道,，原來(lái)這棟樓是開(kāi)發(fā)商為了多掙錢而在小區(qū)內(nèi)插建的，根本未經(jīng)規(guī)劃審批,。開(kāi)發(fā)商最早的想法是先將插建的該棟樓建起來(lái)然后通過(guò)行政處罰手段補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證,，但是沒(méi)有想到的是這個(gè)樓座占?jí)褐缆芳t線和綠地，屬于必須拆除的非法建筑,。這種情況對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)一時(shí)非常難處理,。
三、土地使用權(quán)抵押、查封的信息被隱瞞或被涂改
在實(shí)踐中,，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者出示的土地審批手續(xù)可以是復(fù)印件,，而復(fù)印件往往很難判斷真實(shí)性。有的開(kāi)發(fā)商為了欺騙業(yè)主將本已記錄在土地證上的抵押信息覆蓋后再去復(fù)印,。所以購(gòu)房者在查看“五證”時(shí)應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商出示原件,，通常情況下，如果土地使用權(quán)抵押的,，在土地證的后面都有明確記錄,。當(dāng)然除了抵押外，土地使用權(quán)也常有被法院查封的情況,，所以最保險(xiǎn)的方法是到土地管理部門查詢一下,，該宗土地有沒(méi)有抵押或是否被法院查封。
四,、有了《商品房預(yù)售許可證》并不代表手續(xù)齊全
在購(gòu)房時(shí)有的售樓員會(huì)說(shuō)，只看預(yù)售許可證就行,，因?yàn)橛辛祟A(yù)售許可證前面的審批手續(xù)就都有了,。其實(shí)這很有可能是騙局，有的開(kāi)發(fā)商“能力”很大,，個(gè)別部門執(zhí)法又不是很嚴(yán)格,，有時(shí)缺一個(gè)審批手續(xù)但為了早一點(diǎn)將房子賣出去，開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)非法手段先將預(yù)售許可證辦出來(lái),，再補(bǔ)辦其他審批手續(xù),。如果開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)補(bǔ)辦其他審批手續(xù)，將會(huì)影響辦理房產(chǎn)證的時(shí)間,，從而給業(yè)主們帶來(lái)不便與風(fēng)險(xiǎn),。
五、“五證”不規(guī)范,、不到位引發(fā)的法律問(wèn)題
1,、合同無(wú)效。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是供不應(yīng)求,，因此房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,，在這種情況下開(kāi)發(fā)商往往以“五證”不齊全或不合法為借口確認(rèn)合同無(wú)效，要求業(yè)主返還房屋,，然后再高價(jià)出售,，這樣最終受損失的將是購(gòu)房人。
2,、無(wú)法辦理房產(chǎn)證,。因手續(xù)不全會(huì)使很多房屋在入住后一時(shí)辦不了房產(chǎn)證。辦不了房產(chǎn)證從法律上講，該房屋的產(chǎn)權(quán)就不是該業(yè)主的,，這會(huì)給業(yè)主造成很大的風(fēng)險(xiǎn),，比如不能轉(zhuǎn)讓、抵押,。
3,、無(wú)法辦理按揭貸款。有的業(yè)主在買房之初就打算申請(qǐng)按揭貸款,，項(xiàng)目性質(zhì)不同就可能影響貸款,，比如，村證房很難申請(qǐng)按揭貸款,。
4,、房屋不能驗(yàn)收也就不能向業(yè)主交房。這種情況對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)最為不利,。因?yàn)?，如果沒(méi)有合法的證件該樓盤將會(huì)被房地產(chǎn)執(zhí)法部門認(rèn)定為違法建筑，或者是不能通過(guò)驗(yàn)收,，當(dāng)然也就交付不了房屋,。如果項(xiàng)目屬于必須拆除的，損失就更大了,。
因此,，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)不僅僅要查驗(yàn)證件，更要真正明白所有證件在不同項(xiàng)目中的意義 |
