文前提要：投資商鋪,，關(guān)鍵是要看地段、規(guī)劃,、經(jīng)營團(tuán)隊(duì)能力等,，這些都與商鋪的升值、租金水平的提高有著直接的關(guān)系,。但是不可否認(rèn)的是,，我們也不能忽視一些其他影響因素，如規(guī)劃的反作用等,，以增大投資成功的幾率,。

一鋪養(yǎng)三代，只有“長命”商鋪才能做得到,。真的有短命商鋪,，其實(shí)這并非杞人憂天。商鋪的命運(yùn)受到諸多因素的影響,，如規(guī)劃變更,、政策變化,、商業(yè)氣氛消失等，都會(huì)讓商鋪或多或少地失去應(yīng)有的屬性而失去投資價(jià)值,，甚至“夭折”,。

也許會(huì)有人反問，作為個(gè)人投資者,，信息來源較少,，不可能提前預(yù)知商鋪在若干年以后的命運(yùn)。話雖有理,，但我們依然還是可以通過一些現(xiàn)象,，來進(jìn)行綜合判斷。當(dāng)然,，在此需要說明的是,，所謂“短命”商鋪，并非是指商鋪建筑物消失,，而是指商鋪失去其應(yīng)有的功能,，從而使得投資受損。

商鋪壽命有長短

這是一個(gè)由地鐵商鋪退出引出的話題?，F(xiàn)在,，當(dāng)記者從上海軌道交通一號(hào)線蓮花路站乘坐地鐵時(shí)，再也看不到分布在人行通道兩側(cè)的小商鋪了,。因?yàn)榫驮谌齻€(gè)月以前,，這里剛剛完成整治，小商鋪一律退出,，讓路于行人,。而此前，這條人行通道還是一塊“風(fēng)水寶地”呢,，地鐵帶來的大量人流,，吸引眾多經(jīng)營休閑食品、書刊雜志以及小禮品的商販來此經(jīng)營,，整天熱鬧異常,。

其實(shí)，軌道商鋪的退出從去年年中就已開始,。其實(shí),，上海軌道交通運(yùn)營管理部門宣布，為保證上海世博會(huì)期間軌道交通順暢,，滬上所有軌交站點(diǎn)商鋪將在世博會(huì)前完成整治,，其中２號(hào)線南京西路、南京東路、陸家嘴站的商鋪在消息宣布之前就已經(jīng)開始拆除,。

上海部分軌道商鋪無意中成了“短命”鋪,，這不管是對(duì)投資者還是經(jīng)營者來說，都不是一件好事,。一位姓劉的女士在地鐵2號(hào)線龍陽路站從一個(gè)“二房東”手上轉(zhuǎn)租了一間商鋪,，并付給對(duì)方3萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，而在宣布對(duì)軌道商鋪進(jìn)行整治以后,，這位女士面臨無法經(jīng)營的尷尬境地,。

這種地鐵商鋪就是典型的“短命”商鋪。專家分析認(rèn)為,，由于人流量的增大,，尤其是世博會(huì)期間地鐵人流量暴增，原本占道經(jīng)營的站內(nèi)商鋪只能選擇退出,。

短壽商鋪風(fēng)險(xiǎn)大

不管是投資也好,，還是經(jīng)營也好，如果碰到短命商鋪,，會(huì)致使投資失敗,。俗話說，一鋪養(yǎng)三代,。確實(shí)如此,，一間好鋪的確可以帶來豐厚的投資回報(bào)。但其前提是商鋪能夠一直“存活”下去,。如果因?yàn)槭姓?dòng)遷,、規(guī)劃調(diào)整等原因,，導(dǎo)致商鋪被拆除,，因此不管此前市場氛圍再濃厚，也無法實(shí)現(xiàn)這樣的目的,。

此外,，目前市場上并不少見的無產(chǎn)權(quán)商鋪，也可以歸為短壽商鋪,。此類商鋪雖然大都建在商圈內(nèi),，周邊商業(yè)配套相當(dāng)成熟，但是業(yè)主并不真正擁有產(chǎn)權(quán),，等到“生鋪”養(yǎng)成“熟鋪”之后,，業(yè)主們面臨的可能是雞飛蛋打的局面。因?yàn)橐坏┖贤狡?，開發(fā)商可能會(huì)將使用權(quán)收回,。

如前文中提到的劉女士，她曾想要回3萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，但“二房東”總會(huì)找出各種各樣的理由來拒絕,。而她能夠得到的,，最多只是按照合同規(guī)定，給予一個(gè)月的租金補(bǔ)償,。“要是商鋪一直可以經(jīng)營下去,，也就不會(huì)發(fā)生這些問題了。”她如是說,。

此外,，還有一個(gè)不能忽略的問題是，投資商業(yè)地產(chǎn)成本很高,。一般情況下,，只能申請(qǐng)到5成貸款，而且貸款利率方面也沒有優(yōu)惠,，還款時(shí)間多為10年,，部分只有5年，因此對(duì)于投資者來說,，如果一旦失敗,，將面臨巨大損失。

四種商鋪不要碰

投資商鋪要看眼光,。一般說來,，投資商鋪時(shí)主要考察地段、未來發(fā)展?jié)摿Φ戎T多因素,，商鋪能否升值,、商鋪?zhàn)饨鹉芊褚恢北３稚蠞q態(tài)勢，與之有著直接關(guān)系,。但專家表示,，除此之外，投資者還要學(xué)會(huì)為商鋪“看相”,，如果不具備“長壽相”,，盡量不要碰。

出身不正少碰為妙

其中最為典型的案例是襄陽路市場,。

據(jù)了解,，此前上海襄陽路商鋪的租金一路走高，在2000年初,，一套10平方米左右的鋪面年租金約4萬元,，而到了2005年，則漲至30萬元左右,，如果是幾經(jīng)轉(zhuǎn)手租得,，年租金可能高達(dá)50萬元。而這里的生意也曾經(jīng)是出奇的好，不論酷暑嚴(yán)寒,，各種族,、不同膚色的人川流不息。由此可見,，這樣的商鋪其實(shí)已完全能夠做到“一鋪養(yǎng)三代”了,。但實(shí)際上，襄陽路市場還是被撤銷,，在原址上建造了一座大型建筑,，包括酒店、寫字樓等,，而此前整天人流如織的繁忙景象在這里已不復(fù)存在,。

襄陽路市場之所以被撤消，當(dāng)然土地所有者收回土地用于項(xiàng)目開發(fā)是主因,，但不可否認(rèn)的是,，隨著各國對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度的加大，襄陽路市場撤銷只是遲早的事,。對(duì)此專家表示,，對(duì)于這種靠“撈偏門”而名氣迅速躥升的商鋪，投資者應(yīng)該持謹(jǐn)慎態(tài)度,。

規(guī)劃也有兩面性

在商鋪投資中有個(gè)說法,，即規(guī)劃是金。政府的規(guī)劃方向,，很大程度上決定了商鋪未來投資潛力有多大,，有經(jīng)驗(yàn)的投資者也清楚，“政府指向哪,，財(cái)富就到哪”,，緊跟政府規(guī)劃，可在很大程度上穩(wěn)穩(wěn)掌握財(cái)富命運(yùn),。

但凡事總有兩面,，政府規(guī)劃能夠讓投資者賺得缽滿盆盈，但有時(shí)候也會(huì)起反作用,。諸如市政府在2004年推行“非改機(jī)”工程，其原意在于拓寬馬路,，使得原來的步行街變成可供車輛快速通過的寬敞馬路,，但兩旁的商鋪命運(yùn)就此改變，雖然人流量要比以前大了許多,，但是能夠轉(zhuǎn)化成實(shí)際消費(fèi)力的人數(shù)卻會(huì)隨著車速的提升而大量減少,。最為極端的例子是位于閔行區(qū)虹梅路被拓寬為中環(huán)線之后，馬路上車水馬龍，切斷了馬路兩旁的聯(lián)系,，而虹梅路附近的一些商鋪的命運(yùn)就可想而知了,。

在投資商鋪過程中，除了要掌握規(guī)劃帶來的利好消息之外,，還有關(guān)注規(guī)劃對(duì)商鋪的影響,，如市場整體搬遷、馬路拓寬等等,，都會(huì)形成不利因素,。當(dāng)然，對(duì)于投資者來說,，要提前了解到這些信息的確有不小的難度,。但其實(shí)有不少規(guī)劃在實(shí)施之前的兩三年前就會(huì)披露出來，因此投資者了解到這些信息之后,，及時(shí)補(bǔ)救也為時(shí)不晚,。

商業(yè)氛圍消褪需當(dāng)心

隨著大型市場的整體搬遷，商業(yè)氛圍可能驟降至冰點(diǎn),，原址附近的商鋪由此不可避免會(huì)受到影響,。

最為典型的是原上海精文花市的整體搬遷，導(dǎo)致周邊商鋪?zhàn)赓U行情陡然走低,。精文花市建立于1997年,，占地面積1.5萬平方米，營業(yè)店鋪近300個(gè),，年銷售鮮花約35億枝,，曾是華東地區(qū)最大的鮮花批發(fā)市場。精文花市的興旺,，也順帶火了周邊小商鋪的生意,，但從2005年10月開支，這里發(fā)生了巨變,，由于其所在的文化廣場原址處要建世界上最大的下沉式音樂劇院,，上海精文花市關(guān)閉，市場內(nèi)的花鋪全部搬遷,，周邊小商鋪?zhàn)饨鹪贌o起色,。目前永嘉路上的商鋪?zhàn)饨鸺s8元/平方米·天，與4年多以前相比并未高出多少,，可見如果在市場搬遷前后買入周邊商鋪進(jìn)行投資,，顯然不劃算。

成熟的大型市場對(duì)商鋪的升值極為有利,，但如果商務(wù)條件小時(shí)之后如市場整體搬遷,，周邊商鋪也會(huì)隨之而衰落,。尤其是需要提醒的是，對(duì)于新建商業(yè)項(xiàng)目而言,，投資者一定要關(guān)心是否有知名的商業(yè)商家進(jìn)駐,，因?yàn)檫@對(duì)聚集人氣有著極大的好處，一旦“養(yǎng)鋪”不順,，雖然不至于變成“死鋪”,，但至少在很長一段時(shí)間內(nèi)會(huì)毫無起色。

使用權(quán)商鋪要留意

記者在采訪中了解到,，目前有少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目出售的是使用權(quán),，這使得商鋪并不具有真正的產(chǎn)權(quán)，這其實(shí)“死鋪”相差無幾,。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，目前全國各地出現(xiàn)了使用權(quán)商鋪。也就是說,，投資者一次性買斷一定年數(shù)的使用權(quán),。在這過程中，投資者可以自用,，也可以轉(zhuǎn)租,，但合同期滿之后，開發(fā)商將會(huì)收回使用權(quán),。而在這過程中商鋪升值帶來的收益與基本投資者無關(guān),。

專家表示，一旦租賃合同到期,，而與開發(fā)商就租金問題無法達(dá)成一致,，那么投資者再次擁有商鋪使用權(quán)的可能性則就極小了，再者,，投資商鋪除了租金收益之外,，商鋪本身升值帶來的收益也是不可忽視的一個(gè)重要組成部分，而投資使用權(quán)卻無法享受到這些,。另外,，如果經(jīng)營團(tuán)隊(duì)管理不善，導(dǎo)致商鋪?zhàn)饨鹚揭恢痹诘臀慌腔?，投資者可能會(huì)蝕本,。

（來源：理財(cái)周刊 / 2010-03-29）