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1、要做廣泛市場調(diào)研 2,、要關(guān)注城市規(guī)劃 3,、要遵循消費習(xí)慣 4,、要有心理底線 5,、不要碰無產(chǎn)權(quán)商鋪 6,、不要買鋪王 7、不要買單片街 8,、不要買比例過大的社區(qū)商鋪 9,、謹(jǐn)慎投資商務(wù)區(qū)商鋪 10、謹(jǐn)慎投資購物中心商鋪 11,、謹(jǐn)慎投資批發(fā)市場 12,、謹(jǐn)慎選租戶 1,、要做廣泛市場調(diào)研 可以以商鋪為中心，在1.5公里內(nèi)尋找相關(guān)的商鋪作為調(diào)研的目標(biāo),。1.5公里以內(nèi)的人流交集率達(dá)到85%以上,，3公里以內(nèi)大概有40%的客戶相交，而超過5公里,，客戶基本就不相交了,。主要調(diào)查內(nèi)容就是周邊的居住人群層次、消費能力等,。 如果是投資購物中心商鋪,，可以在購物中心的不同樓層選擇三到五個點，測10分鐘,、半小時,、1小時的人流量，有三個數(shù)據(jù)基本上就能得出相應(yīng)的結(jié)論,。 另外要摸清購物中心的人流高峰是什么時間,，比如中高端人群、白領(lǐng)逛的多的購物中心人流高峰可能會在晚上,，中老年人為主的可能高峰是在白天，日常超市類的在周末等等,，這將直接關(guān)系到將來招租的類型,。 2、要關(guān)注城市規(guī)劃 一定要關(guān)注城市的規(guī)劃,，商鋪周邊是否有重要道路規(guī)劃,、改道、大型商業(yè),、社區(qū)規(guī)劃等,。 而選擇社區(qū)商鋪時，一定要根據(jù)社區(qū)規(guī)劃的交通流向,，認(rèn)清社區(qū)中車流,、人流出入方向，以此來判斷哪些地方是人們必須經(jīng)過的地方,，哪些地方人流密集度比較大,，這些都將影響商鋪的投資成功與否。 3,、要遵循消費習(xí)慣 選對了商鋪的大方向,，微觀上的區(qū)別也非常關(guān)鍵 比如，商鋪門前是快車道,，那么商鋪的價值就不會很大,，商鋪的價值取決于短距離的緩行人流,。 選擇商鋪是一項非常細(xì)致的工作，判斷商鋪的好壞甚至細(xì)微到陽光,，舉個例子,，北京的前門大街沒有拆之前，是個南北向的街道,，商鋪是東西向的,，人逛街一般在下午，下午太陽曬著的東側(cè)商鋪生意就不如西側(cè)好,。 更不用說其他,，比如商鋪必須有良好的可視度、可入度等等,。另外,，商鋪門前的停車不方便會損失很多客流。 還有步行道和商鋪直接的高差,，如果是兩到三步的高差可以接受,，如果有五步以上的話，人們進(jìn)入商鋪的意愿就會降低,，但如果設(shè)計成緩坡,，會比臺階效果要好，人們上去的可能性會更大,。 在選擇購物中心商鋪時,，也會有很多的講究，比如人習(xí)慣于走樓梯向右拐,，因為大多數(shù)人上樓梯的習(xí)慣左手拿東西,，右手扶扶手，所以到拐彎的時候人們會沿著右手就拐過去了,，所以在一個過道進(jìn)去右拐的商鋪比左拐的商鋪生意好,。 同樣是樓梯口，上口和下口是有區(qū)別的,，上口的商鋪更好,，人們剛到商場，一上樓梯的視覺沖擊很強(qiáng),，下來的時候已經(jīng)有視覺疲勞了,。 門口進(jìn)來的第一個商鋪往往不如第三個商鋪生意好，因為人們看完第一個商鋪只會留下一個印象,，還不會做決定,；到第二個商鋪會有個比較；到第三個商鋪才會開始下決心了,。有很多人覺得第一個商鋪是最好的,，但是測試證明,，95%的人不會在第一間商鋪買東西。 門前通道的寬和窄,，對商鋪人流也會有影響,，國家規(guī)定商場的主通道不得窄于2.5米，次通道不得少于1.8米,，1.8米的過道和2.5米的過道就會有很大的區(qū)別,，1.8米的過道只允許兩個人并排，2.5米的時候三個人可以暢通無阻,。商場的通道越寬,，客戶的流量就越大，那么越到后面的商鋪會比前門的要好,，商場的通道越窄客戶的人流就越慢,，相對來說，前面的商鋪比后面的商鋪要好,。因為走到后面的商鋪消費者就累了不想走了,。 4、要有心理底線 對于商鋪的銷售,，開發(fā)商一定會和投資者打心理戰(zhàn),，開發(fā)商會告訴你這個商鋪有諸多優(yōu)點而掩蓋不足。對此,，商鋪投資者一定要有心理底線,，給自己設(shè)定幾個標(biāo)準(zhǔn)，如果達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn),，開發(fā)商說的天花亂墜也不要買。因為很多投資者,，道路銷售現(xiàn)場都容易熱血沸騰,。 5、不要碰無產(chǎn)權(quán)商鋪 目前在一些二,、三線城市的批發(fā)市場,，存在一些無產(chǎn)權(quán)商鋪，或者好聽點的叫“期權(quán)式商鋪”,，以低總價,、高返租吸引投資者，開發(fā)商將一個大商鋪分割成5平方米或者10平方米的眾多小格子鋪,，可能賣給你20年的使用權(quán),，有些會承諾8%甚至12%的年回報，其實,，這與非法集資無異,。如果開發(fā)商不講信用,，拍拍屁股走人，投資者將血本無歸,，這樣的例子早已屢見不鮮,。所以記得，畫的“餅”再大,、再好,，也充不了饑。 6,、不要買鋪王 開發(fā)商通常會選擇路口的商鋪,，或者根據(jù)人流動線、主景觀點選出一個商鋪作為鋪王銷售,。 買鋪王的是很多人的夢想,，擁有最黃金地段的商鋪，就像兜里揣著一個金元寶,，但是,，這些所謂能打100分的鋪王和95的其他商鋪實際上沒有那么大的差異，但是鋪王和普通商鋪的價格會相差很大一截,，這就增加買鋪王的風(fēng)險,。 最好買隔著鋪王兩到三個位置的商鋪，性價比是最高的,。 7,、不要買單片街 單片街的劣勢在于，商鋪對面可能是圍墻,、城中村,、鐵路等等，這樣會大大不利于商業(yè)氛圍的形成,。在南通,，現(xiàn)在江海名苑（原女人街）的商業(yè)一直不溫不火，很大原因就在于它是單片街,。 8,、不要買比例過大的社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪主要是靠社區(qū)人群的消費來拉動，所以投資社區(qū)商鋪時,，一定要關(guān)注社區(qū)中商業(yè)配套的比例,，一般社區(qū)配套5%～10%的商業(yè)，人口密度低的社區(qū),，最好商業(yè)配套不要超過6%,，現(xiàn)在很多社區(qū)人口密度很高，但是只要不超過10%,，就可以考慮,。這樣的鋪子相對風(fēng)險較小,，平均15年～20年可以收回投資成本。否則,，商業(yè)比例超過10%,，就要敬而遠(yuǎn)之了。 9,、謹(jǐn)慎投資商務(wù)區(qū)商鋪 商務(wù)區(qū)商鋪的消費人群在收入和素質(zhì)上都會比較高,，這是優(yōu)勢；但是商務(wù)區(qū)商鋪的經(jīng)營時間一般從上午的10點到下午6點,，而且晚上和周末人煙稀少,，這是弊端。 商鋪投資專家也不主張投資者購買商務(wù)區(qū)商鋪,，特別是內(nèi)向型的商鋪,，那是把命運(yùn)押在寫字樓工作的白領(lǐng)身上，與寫字樓共生存共發(fā)展,，這樣會非常被動,。 如果商務(wù)區(qū)商鋪看起來太誘人，比如價格跟寫字樓差不多,，或者略高一點,，那可以謹(jǐn)慎考慮，但是也千萬不要買二三樓的商鋪,。如果投資者非要購買商務(wù)區(qū)商鋪,，知難而進(jìn)，除非他身后的租客資源足夠豐富,，買下這個商鋪后,，就馬上有租客跟進(jìn)，否則商務(wù)區(qū)商鋪極其難做,。 10,、謹(jǐn)慎投資購物中心商鋪 目前，像北京,、上海核心地段的購物中心一般都是開發(fā)商自持，鮮有切散零售給投資者,，因為一旦所有權(quán),、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離,，后期的管理會非常困難,。 從街鋪到專業(yè)市場再到購物中心，對經(jīng)營管理的要求是遞增的,，越需要很強(qiáng)經(jīng)營管理的商鋪就越不適合于投資,。如果購物中心的業(yè)主是一家的話,，是比較容易管理的，如果賣散了之后,，有幾百個甚至上千個小業(yè)主,，管理上會失去控制。如果投資這類商鋪,，90%以上都可能會失敗,。 目前購物中心這種“店中店”形式經(jīng)營的最好的有兩個地方，一個是上海的正大廣場,，一個是廣州的天河城,。一般“店中店”承諾的年回報率為6%～8%，如果承諾更高,，投資者就要留個心眼,，不要上當(dāng)。 如果要選擇投資購物中心的商鋪,，要考慮以下幾個方面：第一,，購物中心的經(jīng)營者以前有過成功的經(jīng)歷，比如香港太古經(jīng)營的,；第二,，如果大部分商鋪開發(fā)商自己持有，只賣掉小部分商鋪,，而且零售不過40%這個極限的,，可以謹(jǐn)慎考慮。如果購物中心的商鋪大多數(shù)數(shù)零售,，管理者就不會好好經(jīng)營,，因為經(jīng)營好了最大的受益者不是自己。但如果開發(fā)商占大頭,，就另當(dāng)別論了 11,、謹(jǐn)慎投資批發(fā)市場 如果不是在舊有的批發(fā)市場上重建一個新的批發(fā)市場，千萬別進(jìn),，因為沒有一個批發(fā)市場是人做起來的,。一個純新的批發(fā)市場聚集人氣需要花非常長的時間，對于投資者來說,，非常不利,。 在批發(fā)市場業(yè)態(tài)和輻射范圍沒有改變的前提下，原因批發(fā)購買人群是不足以支撐更多或者更大的批發(fā)市場的,。 12,、謹(jǐn)慎選租戶 投資商鋪的成功與否，除了買到一個合適的商鋪，出租當(dāng)然也是很重要的一個環(huán)節(jié),。 商鋪的租金定價有技巧,，跟住宅的定價是采取類比法不同，商鋪租金定價還是根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)的不同,，比如百貨,、超市類的租金利潤較低，能承受的租金也相對較低,；餐飲類的利潤較高,，但是餐飲類對商鋪的要求更高，要有排煙,、排水,、燃?xì)夤?yīng)等等。 人養(yǎng)鋪,，鋪養(yǎng)人,，商鋪的第一個租戶很重要，萬一第一個租戶經(jīng)營不太好,，商鋪很有可能慢慢會變成衰鋪,。 雖然商鋪傍上大品牌有各種各樣的好處，比如租期長,、付租穩(wěn)定,，而且將來對商鋪的估值增高等，但是這里面常常存在悖論,，通常大品牌付的租金會比小品牌低,，簽合同的時候大多數(shù)品牌會有一些逃跑條款，可以隨時無條件撤店,，以及對業(yè)主有一些約束等等,，所以投資者自己要有一個取舍。 |
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