房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅理解誤區(qū)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般經(jīng)歷前期準備、建筑施工和銷售房產(chǎn)三個階段,，由于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對城鎮(zhèn)土地使用稅政策不求甚解,，在認識上存在誤區(qū)。具體表現(xiàn)在：一是既然商品房在售出前不繳納房產(chǎn)稅,，企業(yè)也就無需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,；二是只要繳納了土地出讓金就無需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；三是拿到建設(shè)部門的預(yù)售證以后,，稅務(wù)部門就按照預(yù)收賬款收取營業(yè)稅等地方稅款,，既然你收了稅，就等于承認企業(yè)的銷售行為，那么從收到的第一筆預(yù)收款起,，就應(yīng)停止繳納該處房產(chǎn)所占土地的城鎮(zhèn)土地使用稅,；四是從拿到預(yù)售證之日起就應(yīng)停止繳納該預(yù)售證注明房產(chǎn)所處土地的城鎮(zhèn)土地使用稅；五是一些外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為,，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅有過渡期優(yōu)惠政策,。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何來正確繳納城鎮(zhèn)土地使用稅呢？要搞清這個問題,，首先要了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)時間的產(chǎn)生過程,，其次要了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的正確計稅方法。
　　一,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)時間的產(chǎn)生
　　分三種情況,，一是根據(jù)《》
　　第九條規(guī)定，對于新征用的土地,，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,；征用的非耕地,，自批準征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。二是根據(jù)《財政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的,，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,。這里特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”,，不少企業(yè)就是因為沒有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮(zhèn)土地使用稅。三是根據(jù)《》（國稅函[2007]596號）規(guī)定,，外商投資企業(yè)和外國企業(yè),，應(yīng)從2007年1月1日開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，其納稅義務(wù)時間的產(chǎn)生與前述相同,，故外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅無過渡期優(yōu)惠,。
　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的正確計稅方法
　　以《商品房買賣合同》約定的交房時間為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移時間,，或者說納稅義務(wù)減少的發(fā)生時間,，然后計算城鎮(zhèn)土地使用稅，有法規(guī)邏輯依據(jù),，理由是該時間與國稅發(fā)[2003]89號文件第二條第一款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間無縫對接,。國稅發(fā)[2003]89號文件第二條第一款是這樣規(guī)定的：“購置新建商品房,，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”這里特別要注意“自房屋交付使用”這個關(guān)鍵詞,，這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時間,。順其意，從交房之次月起,，納稅人已轉(zhuǎn)移,，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到購置新建商品房的業(yè)主，新的納稅人的產(chǎn)生意味著舊的納稅人的消失,，只不過根據(jù)國稅地字[1988]15號文件第18點第1項的有關(guān)規(guī)定以及各地出臺的相關(guān)規(guī)定,，個人自用住宅是暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅罷了。因此,，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分攤計算城鎮(zhèn)土地使用稅,。已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零,。
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