對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講,，土地使用稅雖然是一個(gè)小稅種,，但是該稅種稅企爭(zhēng)議較多，典型的問(wèn)題主要集中在如何確定土地使用稅繳納的截止時(shí)間,。因此,，我們對(duì)土地使用稅納稅義務(wù)的相關(guān)政策進(jìn)行了梳理，希望對(duì)大家有所幫助,。

一,、何時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用稅的納稅義務(wù)開(kāi)始確認(rèn)時(shí)間是比較明確的,。有合同約定的,，按合同約定交付土地時(shí)間的次月起開(kāi)始繳納；無(wú)合同約定的,，按合同簽訂的次月起開(kāi)始繳納,。具體政策依據(jù)參考如下：

1、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定：新征用的土地,，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開(kāi)始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,；征用的非耕地,，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2,、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅【2006】186號(hào)）第二條規(guī)定：自2007年1月1日起，納稅人以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的,，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,。

3,、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于通過(guò)招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告【2014】74號(hào)）規(guī)定：通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài),、掛牌方式取得的建設(shè)用地,，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅【2006】186號(hào)）第二條規(guī)定,，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,。

二,、何時(shí)終止繳納土地使用稅,？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用稅的納稅義務(wù)截止確認(rèn)時(shí)間是有爭(zhēng)議的?！敦?cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2008】152號(hào)）第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的,，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末,?！?/span>

針對(duì)“權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”時(shí)間的理解，在實(shí)務(wù)中,，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行口徑不一致,，主要有商品房銷售合同備案時(shí)間、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明時(shí)間和房屋交付使用時(shí)間幾種情況,，具體地方性政策規(guī)定如下：

1,、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開(kāi)發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（青地稅函【2009】128號(hào)）第二條規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時(shí)間為商品房實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末,。商品房交付使用,，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買(mǎi)受人,。

2,、《西安市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收起止時(shí)間有關(guān)問(wèn)題的通知》（西地稅發(fā)【2009】248號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時(shí)間應(yīng)為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或其他協(xié)議文件約定房屋交付的當(dāng)月末；未按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或其他協(xié)議文件約定時(shí)間交付房屋的,，城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時(shí)間為房屋實(shí)際交付的當(dāng)月末,。

3、《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解答》中有這樣的內(nèi)容：

問(wèn):房地產(chǎn)企業(yè)因商品房的出售而終止其城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的時(shí)間如何確定,？

答:“納稅義務(wù)終止時(shí)間”應(yīng)按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅【2008】152號(hào))第三條“實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末”執(zhí)行,。在實(shí)際工作中，終止繳納的時(shí)間按照實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化孰先的原則確定,，實(shí)物移交較早的,，按相關(guān)移交手續(xù)(如將房屋鑰匙交付給買(mǎi)受人等情形)辦理的日期確定；房產(chǎn)證或土地證等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利許可證照較早的,，按證照的簽發(fā)日期確定,。

綜上所述，實(shí)務(wù)中“權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”采用較多的是以房屋實(shí)際交付時(shí)間為依據(jù),，這也比較符合財(cái)稅【2008】152號(hào)文件精神,。我們建議：如果當(dāng)?shù)赜忻鞔_的政策，以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn),； 如果當(dāng)?shù)責(zé)o明確政策,，建議與主管稅務(wù)局溝通,，以房屋實(shí)際交付時(shí)間作為土地使用稅繳納的截止時(shí)間。

三,、特殊情況下的土地使用稅爭(zhēng)議問(wèn)題

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)中都配建了地下車(chē)位,、幼兒園、物業(yè)用房等,，這些公共配套用地需要繳納土地使用稅嗎,？實(shí)務(wù)中常有爭(zhēng)議，特分析如下：

地下車(chē)位,、幼兒園,、物業(yè)用房的性質(zhì)通常為項(xiàng)目公共配套，沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán),，可理解為產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目完工后會(huì)將這些公共配套一并移交給物業(yè)公司，這些公配的所有土地成本在核算時(shí)已經(jīng)分?jǐn)偟巾?xiàng)目的可售面積中,，也就是說(shuō),，分?jǐn)偨o了購(gòu)房的每位業(yè)主，業(yè)主在繳納土地使用稅時(shí)就包含了應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮淄恋孛娣e,，如果這些公配再繳稅的話,，就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)繳納的情況。

所以,，基于上述分析,，我們認(rèn)為地下車(chē)位、幼兒園,、物業(yè)用房這些公共配套用地?zé)o需繳納土地使用稅。

四,、歸納總結(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)次月起,，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際占用的土地面積繳納土地使用稅；當(dāng)逐步銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí),，應(yīng)逐月統(tǒng)計(jì)已交付和未交付部分面積,，按照交付部分面積增加逐步減少土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)；當(dāng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部售出實(shí)際交付后,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不再繳納開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用稅,。