[稅法] 土地增值稅總結(jié)
本文來自: 惠州會(huì)計(jì)論壇 作者: 花生 日期: 2010-6-22 19:48 本文內(nèi)容如涉及版權(quán),，請(qǐng)通知本站刪除 閱讀: 172 人 收藏 分享
土地增值稅

（一）征稅范圍的一般規(guī)定
　　1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅,，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅,。
　　國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為,。由于土地使用權(quán)的出讓方是國家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權(quán)在土地一級(jí)市場(chǎng)上收取的租金,，所以,，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。
　　2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅,，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅,。土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。
　　3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,，對(duì)以繼承,、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅,。
　?。?）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán),、土使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為,。
　　（2）房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體,、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育,、民政和其他社會(huì)福利,、公益事業(yè)的行為。
　?。ǘ┚唧w規(guī)定
　　有關(guān)事項(xiàng)　　是否屬于征稅范圍
　　1.以房地產(chǎn)投資,、聯(lián)營　　1.凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,，征
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的,，征
　　3.投資聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征
　　4.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營企業(yè),，暫免
　　2.合作建房　　1.建成后自用,，暫免
　　2.建成后轉(zhuǎn)讓（包括合作建房雙方之間的轉(zhuǎn)讓），征
　　3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)　　暫免
　　4.房地產(chǎn)交換　　1.單位之間換房,，征
　　2.個(gè)人之間互換自住房免征
　　5.房地產(chǎn)抵押　　抵押期不征,；抵押期滿，不能償還債務(wù),，而以房地產(chǎn)抵債,，征
　　6.出租　　不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）
　　7.房地產(chǎn)評(píng)估增值　　不征（無收入）
　　8.國家收回房地產(chǎn)權(quán)　　不征

 

計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)應(yīng)注意的問題：
在具體計(jì)算增值額時(shí),，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：
⑴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,，計(jì)算其增值額時(shí),，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用,，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,，不得加計(jì)扣除。這樣規(guī)定的目的主要是,，抑制炒買炒賣地皮的行為,。
⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí),，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用,、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,，并允許加計(jì)扣除20%,。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào)，以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性,。注意加計(jì)扣除的對(duì)象只能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，不適用于其他納稅人。
⑶當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓新房時(shí),，可以扣除其已繳納的契稅,；如果納稅人轉(zhuǎn)讓的是舊房，因?yàn)樵谂f房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括此項(xiàng),，在計(jì)征土地增值稅時(shí),，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。
⑷轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,，在計(jì)算其增值額時(shí),，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的項(xiàng)目金額（即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值），以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的有關(guān)稅金,。這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額,，不盡合理，而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹等因素的影響,，比較合理,。
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