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營改增已進入第二個申報期,，各財務人員已由從關注增值稅的基本政策層面，逐漸過渡到關注增值稅籌劃層面,，財務人員永遠都走在學習的道路上,。下面我們來聊聊關于房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)的涉稅事宜： 房地產(chǎn)開發(fā)公司由于開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)不同,、管理層的運營思路不同,、市場銷售狀況不同，主動或被動留有部分自持物業(yè)(以商業(yè)為例）,，主要有以下經(jīng)營模式： 第一類,、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)(以商業(yè)為例），自用自營的模式,； 第二類,、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)(以商業(yè)為例），自行出租的模式,； 第三類,、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)(以商業(yè)為例），交由商業(yè)運營公司管理的模式； 第三類模式分三種情況: 1. 房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)(以商業(yè)為例）,，委托給商業(yè)運營公司代出租,，并向商業(yè)運營公司支付管理費的模式； 2. 房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)(以商業(yè)為例）,，出租給商業(yè)運營公司,，由商業(yè)運營公司經(jīng)營的模式； 3. 房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)(以商業(yè)為例）,，投資給商業(yè)運營公司,，由商業(yè)運營公司經(jīng)營的模式； 第一類,、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)(以商業(yè)為例），自用自營的模式涉稅： 房地產(chǎn)開發(fā)公司涉稅： 1.增值稅：不交納,。 2.城市建設維護稅：不交納,。 3.教育費附加稅：不交納。 4.地方教育費附加稅：不交納,。 5.房產(chǎn)稅：年應納房產(chǎn)稅的稅額=應稅房產(chǎn)原值×[1-（10%~30%）]×1.2％,。 房屋原價折算為應稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省,、自治區(qū),、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內(nèi)自行確定。 6.土地使用稅：應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
第二類,、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)(以商業(yè)為例）,，自行出租的模式： 房地產(chǎn)開發(fā)公司涉稅： 1.增值稅分三種情況：
2.城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%（城市）,。 3.教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎,，稅率為3%（城市）。 4.地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎,，稅率為2%（城市）,。 5.房產(chǎn)稅：年應納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入×12％。 6.土地使用稅：應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額 7.印花稅：合同價款的千分之一繳納,。 8.企業(yè)所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅,。 第三類、房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)(以商業(yè)為例）,，交由商業(yè)運營公司管 理的模式,分三種情況： （一）開發(fā)公司將自持物業(yè)(以商業(yè)為例）委托商業(yè)運營公司出租，并向商業(yè)運營公司支付管理費的模式： 1. 開發(fā)公司涉稅如下： （1）增值稅分三種情況：
（2）城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎,，稅率為7%（城市）,。 （3）教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%（城市）。 （4）地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎,，稅率為2%（城市）,。 （5）房產(chǎn)稅：年應納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入×12％。 （6）土地使用稅： 應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額 （7）印花稅：合同價款的千分之一繳納,。 （8）企業(yè)所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅,。 2.商業(yè)運營公司涉稅： 商業(yè)運營公司代開發(fā)公司出租物業(yè)(以商業(yè)為例），向開發(fā)公司開具發(fā)票并收取中介服務費,，按商務輔助服務--經(jīng)紀代理服務納稅,。商業(yè)運營公司如為一般納稅人稅率為6%，如為小規(guī)模納稅人征收率為3%,。 （二）開發(fā)公司將自持物業(yè)(以商業(yè)為例）出租給商業(yè)運營公司,，由商業(yè)運營公司經(jīng)營的模式： 1.開發(fā)公司涉稅如下： （1）增值稅分三種情況：
（2）城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%（城市）,。 （3）教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎,，稅率為3%（城市）。 （4）地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎,，稅率為2%（城市）,。 （5）房產(chǎn)稅：年應納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入×12％。 （6）土地使用稅： 應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額 （7）印花稅：合同價款的千分之一繳納,。 （8）企業(yè)所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅,。 2.商業(yè)運營公司再出租涉稅： （1）增值稅分三種情況：
（2）城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%（城市）,。 （3）教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎,，稅率為3%（城市）。 （4）地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎,，稅率為2%（城市）,。 （5）土地使用稅： 應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額 （6）印花稅：合同價款的千分之一繳納。 （7）企業(yè)所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅,。 此模式比房地產(chǎn)公司直接對外出租,，就房產(chǎn)稅而言有所降低；但就增值稅而言,，一般納稅人的商業(yè)運營公司租入房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)（商業(yè)）的租賃時點,，應注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能選擇簡易計稅方法按5%交納增值稅,；否則按一般計稅方法11%交納增值稅,。【房企財稅微信：fdccspx】 房地產(chǎn)出租自持物業(yè)是以新老項目為標準，選擇增值稅計稅方法的,；商業(yè)運營運租入資產(chǎn)再出租,，則以租入的時間為標準,，選擇增值稅計稅方法的。 (三）房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)(以商業(yè)為例）,，投資給商業(yè)運營公司（以房地產(chǎn)全資子公司為例),，由商業(yè)運營公司經(jīng)營的模式： 1.開發(fā)公司涉稅如下： （1）增值稅分三種情況：
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