非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需繳納哪些稅費(fèi)?
2010-03-24 23:13:42 作者：廈門財稅網(wǎng) 來源：廈門稅稅網(wǎng) 瀏覽次數(shù)：462 網(wǎng)友評論 條
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一,、營業(yè)稅,，稅率5％ |
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單位銷售不動產(chǎn)應(yīng)如何計繳營業(yè)稅？ |
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（一）轉(zhuǎn)讓自建房產(chǎn)
1,、自建建筑物出售,，適用“建筑業(yè)”稅目，稅率3％： 計稅依據(jù)為（1）按同類工程的價格確定,；（2）沒有同類工程價格的,，按以下公式核定計稅價格：計稅價格=工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）。
2,、銷售自建房產(chǎn),，適用“銷售不動產(chǎn)”稅目,，稅率為5％： 計稅依據(jù)為從購買方取得的全部價款和價外費(fèi)用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）,。
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（二）轉(zhuǎn)讓購置的房產(chǎn),，
適用“銷售不動產(chǎn)”稅目，稅率為5％：根據(jù)財政部,、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》【財稅[2003]16號】的第三條第（二十）項規(guī)定:
單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn),、土地使用權(quán)的,，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。
【財稅[2003]16號】的第四條規(guī)定:關(guān)于營業(yè)額減除項目憑證管理問題
營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內(nèi)的,，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證,；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證,、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明,。
【財稅[2003]16號】的第五條規(guī)定:關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時間問題
單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán),、非專利技術(shù),、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽(yù)時,，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價款（包括預(yù)收款,、預(yù)付款、預(yù)存費(fèi)用,、預(yù)收定金等,，下同），其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間以按照財務(wù)會計制度的規(guī)定,，該項預(yù)收性質(zhì)的價款被確認(rèn)為收入的時間為準(zhǔn),。
【財稅[2003]16號】的第六條規(guī)定:關(guān)于納稅地點(diǎn)問題
（一）單位和個人出租土地使用權(quán)、不動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅地點(diǎn)為土地,、不動產(chǎn)所在地,；單位和個人出租物品,、設(shè)備等動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅地點(diǎn)為出租單位機(jī)構(gòu)所在地或個人居住地
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轉(zhuǎn)讓在建廠房時能否扣除已支付的工程款后繳納營業(yè)稅,？ |
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根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》【財稅[2003]16號】的第二條第（七）項規(guī)定,，單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時,，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為,。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下規(guī)定繳納營業(yè)稅：
（1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā),，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項目,，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目繳納營業(yè)稅。
（2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目,，按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅,。
在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設(shè)項目。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額,。
因此,在轉(zhuǎn)讓在建廠房時不能將轉(zhuǎn)讓收入扣除已支付的工程款計算繳納營業(yè)稅，而應(yīng)按上述【財稅[2003]16號】文件中有關(guān)轉(zhuǎn)讓在建項目的規(guī)定計算繳納營業(yè)稅,。 |
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財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于公布若干廢止和失效的營業(yè)稅規(guī)范性文件的通知——財稅[2009]61號
二,、部分廢止或失效的文件（12件）
11.財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅〔2003〕16號）第一條第（四）項、第二條第（六）項,、第四條,、第五條
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二、城市維護(hù)建設(shè)稅,，我市市區(qū)范圍稅率7％,，計稅依據(jù)為營業(yè)稅額。（外資企業(yè)和外國企業(yè)不涉及） |
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三,、教育費(fèi)附加,，征收率3％，計稅依據(jù)為營業(yè)稅額,。（外資企業(yè)和外國企業(yè)不涉及） |
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四,、地方教育費(fèi)附加，征收率1％,，計稅依據(jù)為營業(yè)稅額,。 |
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五、土地增值稅計稅依據(jù)為增值額,，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值額＝轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額－取得土地使用權(quán)支付的金額－評估后確定的房產(chǎn)成本價－轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時允許扣除的稅費(fèi),。 |
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| 范 圍 |
規(guī)定稅率 |
速算扣除系數(shù) |
| 增值額未超過扣除項目金額50%的 |
30% |
0% |
| 增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的 |
40% |
5% |
| 增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的 |
50% |
15% |
| 增值額超過扣除項目金額200%的 |
60% |
35% |
廈門市2009年3月1日（稅款所屬期）土地增值稅的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整，具體為：
一,、住宅中的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為0.5%,，其他住宅為1%；
二,、商業(yè)營業(yè)用房,、寫字樓等其他房產(chǎn)為2%；
三,、以“招拍掛”方式取得土地開發(fā)建設(shè)的別墅為3%,；以非“招拍掛”方式取得土地開發(fā)建設(shè)的別墅為5%。
納稅人對適用不同預(yù)征率的房地產(chǎn)開發(fā)項目分別核算,，準(zhǔn)確申報,；對不分開核算的,，從高適用預(yù)征率征收土地增值稅。 |
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土地增值稅征稅對象
土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額,。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。計算增值額需要把握兩個關(guān)鍵:一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,二是扣除項目金額,。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入,、實物收入和其他收入,即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益?？鄢椖堪ㄒ韵聨醉?
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,。
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。包括土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共設(shè)施配套費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用。
(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用,。包括銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。
(四)舊房及建筑物評估價格,。
(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,。包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅,、印花稅,因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加和地方教育附加,也可視同稅金予以扣除,。
(六)加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%扣除,。 |
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土地增值稅優(yōu)惠政策
(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的(含20%),免征土地增值稅,。
(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅,。
(三)因城市市政規(guī)劃,、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)取得的收入,免征土地增值稅。
(四)對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實,可以免征土地增值稅,。
(五)為配合國家住房制度改革,有效啟動房地產(chǎn)市場,自1999年8月1日起,對居民個人擁有的普通住宅,在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅,。
(六)在企業(yè)兼并中,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅。
(七)對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資,、聯(lián)營的,投資,、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn)) 作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資,、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅,。對投資,、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。
(八)對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅,。 |
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六,、印花稅，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”項目,，稅率為0.5‰,，計稅依據(jù)為應(yīng)稅憑證所載金額。 |
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七,、按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅（外資企業(yè)和2002年后新辦企業(yè)的所得稅由國稅征管）,。 |
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八、房產(chǎn)稅
◆ 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象,，按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入,，向產(chǎn)權(quán)所有人（或向承典人，或向代管人,，使用人）征收的一種稅,。凡座落在城市、縣城,、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn),，都應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
◆ 房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值一次減除25% 后的余值為計稅依據(jù),，按1.2%的年稅率計征繳納,；有房屋租金收入的，按租金額為計稅依據(jù),，稅率為12%,。
◆ 納稅申報：自有房產(chǎn)房產(chǎn)稅全年稅額，按半年各交納一次,，上半年于3月1-25日內(nèi)申報繳納,，下半年于9月1-25日內(nèi)申報繳納。出租房產(chǎn)房產(chǎn)稅在取得收入的次月15日內(nèi)申報繳納,。
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九,、土地使用稅
◆ 廈門市土地等級及適用稅額表（適用于所屬期為2007年1月1日以后的稅款計算）
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土地等級
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范 圍
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年稅額
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一級
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中山路臨街店面（門牌號1－444）
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25
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二級
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禾祥西路臨街店面
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18
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三級
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島內(nèi)一、二級之外的中華,、鷺江,、江頭街道辦所在片區(qū)
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10
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四級
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島外區(qū)政府所在街道的片區(qū)及島內(nèi)除一、二,、三級之外的其它區(qū)域
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6
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五級
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除上述一,、二、三、四級之外的其它區(qū)域
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4
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另附：廈門市歷次的土地使用稅土地等級劃分情況表
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