財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局

關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知

財(cái)稅字[1995]048號(hào)

1995-5-25

　　按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)細(xì)則）的規(guī)定,，現(xiàn)對(duì)土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定如下：

　　一,、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅[陳中平1] 問(wèn)題

對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資,、聯(lián)營(yíng)的,，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資,、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅,。對(duì)投資,、聯(lián)營(yíng)企業(yè)[U2] 將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅,。

　　二,、關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題

　　對(duì)于一方出地[陳中平3] ，一方出資金,，雙方合作建房,，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅,；建成后轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)征收土地增值稅。

　　三,、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題

　　在企業(yè)兼并[陳中平4] 中,，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅,。

　　四,、關(guān)于細(xì)則中贈(zèng)與所包括的范圍問(wèn)題

　　細(xì)則所稱(chēng)的贈(zèng)與是指如下情況：

　　（一）房產(chǎn)所有人，土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán),，土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的,。

　　（二）房產(chǎn)所有人,，土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體,，國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)贈(zèng)與教育,，民政和其他社會(huì)福利,，公益事業(yè)的。

　　上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì),，希望工程基金會(huì),，宋慶齡基金會(huì)，減災(zāi)委員會(huì),，中國(guó)紅十字會(huì),，中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)，全國(guó)老年基金會(huì),，老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織,。

　　五、關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問(wèn)題

　　對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),，可以免征土地增值稅。

　　六,、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問(wèn)題

　　對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅,；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中,，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,。

　　對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除,，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用,。[陳中平5] 

　　七、關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題

　　新建房是指建成后未使用的房產(chǎn),。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房,。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省，自治區(qū),，直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定,。

　　八,、關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問(wèn)題

　　（一）利息的上浮幅度[陳中平6] 按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除,；

　　（二）對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除,。

　　九,、關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅[陳中平7] 的問(wèn)題

　　細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照<施工,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度>的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用,，已相應(yīng)予以扣除,。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。

　　十,、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題

　　轉(zhuǎn)讓舊房的,，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅,。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　十一,、關(guān)于已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除的問(wèn)題

　　對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素,，在計(jì)征土地增值稅時(shí),，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。

　　十二,、關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問(wèn)題

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞,，虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用,，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

　　十三,、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如何計(jì)稅的問(wèn)題

　　對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定,。

　　十四、關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報(bào)納稅的問(wèn)題

　　根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅,。具體辦法由各省,，自治區(qū)，直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定,。因此,，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的,，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后,，多退少補(bǔ),；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的,，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案,。

　　十五、關(guān)于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問(wèn)題

　　對(duì)于取得的收入為外國(guó)貨幣的,，依照細(xì)則規(guī)定,，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣,，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入,，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣,。

　　十六、關(guān)于納稅期限的問(wèn)題

　　根據(jù)條例第十條,，第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)定,，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后,，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)催^(guò)戶(hù)及登記）手續(xù)之前,。

　　十七、關(guān)于財(cái)政部,，國(guó)家稅務(wù)總局<關(guān)于對(duì)1994年1月1日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知>（財(cái)法字[1995]7號(hào)）適用范圍的問(wèn)題,。

　　該通知規(guī)定的適用范圍，限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的行為,，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的,，不適用此規(guī)定。