由于我國房屋補償安置大多數(shù)是通過協(xié)商方式，最終達成了協(xié)議,。其間,，要經(jīng)歷漫長的思考,、選擇,、商談的過程,，談判技巧事關(guān)利益得失，也涉及談判效益,。本文圍繞被拆遷人如何談判展開討論：
 
一,、什么是房屋拆遷談判
    房屋拆遷談判就是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人之間,，或在拆遷管理部門組織下，就有關(guān)拆遷補償安置事項協(xié)商,，尋求利益平衡點,。具有以下特點：
    1、  拆遷談判是一項政策性,、專業(yè)性十分強的活動,；
    2、  拆遷談判是拆遷程序重要組成部分,，非經(jīng)談判不得裁決和強制執(zhí)行,；
    3、  拆遷談判周期比較長,、次數(shù)相對多,，時常經(jīng)反復協(xié)商最終達成協(xié)議；
    4,、  拆遷談判既有拆遷人與被拆遷人自愿談判,，更多的是在拆遷管理部門牽頭下形成的調(diào)解與談判；
    5,、  拆遷談判貫穿于拆遷整個過程,，包括裁決受理后乃至訴訟程序中，均存在拆遷協(xié)商可能性,。
 
二,、目前拆遷談判出現(xiàn)的問題
 
    1、  被拆遷人利益受損現(xiàn)象普遍,。因被拆遷人不懂得選擇對自己最有利的談判方案,，在更合理的結(jié)果還未出現(xiàn)時，被拆遷人稀里糊涂同意簽定協(xié)議了,。筆者稱之為吃了暗虧,，有時甚至吃了大虧，形成這一結(jié)果是多方因素導致的。
    2,、  部分被拆遷人漫天要價,，一再錯過機會，對立情緒嚴重,，導致拆遷人動用法律程序,，裁決或判決結(jié)果讓被拆遷人非常失望，雙方耗費大量財力,、精力,。
    3、  個別人自認為有一定社會關(guān)系,，可以擺平利益,，豈不知，在不是政府花錢拆遷時,，哪個開發(fā)商愿意多掏錢呢,？忽視規(guī)則，自以為是,，反而達不到目的,。
    4、  即便談判達成一致意見,，也是簽訂不完整協(xié)議,，合同漏洞百出，被拆遷維權(quán)十分難操作,。
 
三,、拆遷談判技巧
 
    筆者擔任過拆遷辦、開發(fā)商法律顧問,、也為被拆遷人維權(quán)過,，在總結(jié)雙方的特點和心里特征后，提出如下參考意見：
    1,、  找準目標,，合理定位。這是談判的最基礎(chǔ)工作,，恰又是難度最大的一件事,，要求過高，脫離實際,，必將適得其反,；要求過低，擔心吃虧還被別人笑,。所以,，選則一個最好方案和底線很關(guān)鍵,，這就看被拆遷人是否熟悉拆遷法律和房屋評估知識，如房產(chǎn)為居住,，市場價值50萬,，加上搬遷費、過渡費等55萬,，這就是談判尺碼,，上下浮動，貨幣補償或價值相等的房產(chǎn)調(diào)換均可,。對于一些復雜的,，如面積爭議、住改商價值認定,、違章建筑等問題盡量作出對自己有利的認識追求更大利益,，適當時候再讓步靠籠。
    2,、  談判中要善于傾聽,、分析和判斷。因為談判中要有一半左右的時間要聽對方說話,。常言說“鑼鼓聽聲，聽話聽音”,。會不會傾聽,？能不能聽出對方的“音”？聽了能不能做出正確地分析和判斷,？能不能找出對方的“軟筋”或“破綻”,？從而拿出應(yīng)對的策略，這些都是能不能實現(xiàn)談判目的的關(guān)鍵,。所以,，高明談判者不僅善于傾聽，還善于在不顯山露水的情形下,，啟發(fā)對方多多地說,。詳細地說。最好把他們要說的話,、想說的話盡量地都說出來,。在對方說的時候，不要打斷對方,，不要怕“冷場”,。在對方有一種“言多有失”的警覺時，要盡力地“諄諄善誘”,。還要盡量判斷出對方真實意圖和水份,。然后根據(jù)自己方面的原則立場,，拿出一套應(yīng)對的謀略。同時,，還要隨著對方策略的轉(zhuǎn)換而轉(zhuǎn)換,，或者是設(shè)法把對方思路引向自己的策略中來。這樣才能談笑風聲之中,，掌握談判的主動權(quán),。
    3、  抓住拆遷人心里談判,。拆遷人尤其是商業(yè)開發(fā)的拆遷,，他們希望被拆遷人早日拆遷，不愿作過多糾纏,，通常在非原則性問題上,，還是愿意讓步，所以靈活掌握談判中讓步和堅持的火候,。就像琴弦一樣,，松了彈不成曲子，緊了就會拉斷,。有些被拆遷人提出不滿足要求就是不拆,，一拖再拖，非要逼拆遷人動用政府力量達到拆遷目的,，搞的雙方都付出代價,，何苦呢？
    4,、  抓住拆遷人弱點談判,。筆者多次采用此方法為被拆遷人實現(xiàn)了出乎意料的效果，如無錫錫上區(qū)農(nóng)村某小廠因建高速公路要拆遷,，房屋重置價評估為69萬元,，拆遷人提出按錫山區(qū)集體土地拆遷政策，工業(yè)用房可按69萬再乘以1,、5得出103,、5萬，加點停產(chǎn)損失等其它費用,，總計,，絕對不能突破120萬，如不同意,，進入法律程序,，裁決多少按多少執(zhí)行。筆者研究發(fā)現(xiàn),，無錫市的集體土地工業(yè)用房拆遷補償規(guī)定是重置價乘以2,、5倍,，比錫山區(qū)多一倍重置價，這就有個上,、下位法沖突問題,，雖然，拆遷人強調(diào)按當?shù)卣咦泐~補償,，我們認為下位法應(yīng)服從上位法,，最后雙方找到了均可接受的方案，可謂一計增加幾十萬,。拆遷人有時自己都不知錯在何處,，如主體不符、許可證不合法,、評估程序違法等,，其懼怕一旦敗訴，整個拆遷損失極大,，于是,，在你點出它破綻與弱點時，往往會使談判利益增大,。
    總之,，拆遷談判與其它談判有許多共同點，但必須在懂得補償安置法律政策基礎(chǔ)上才能知己知彼,，不畏權(quán)勢,，不錯過時機。追求利益最大化,。