近日,，最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋正式實(shí)施。該司法解釋的實(shí)施,，使得長期以來，我國城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃中經(jīng)常發(fā)生的糾紛真正做到了有法可依,；該司法解釋更有新法律規(guī)則的突破,。在該司法解釋實(shí)施前，房屋租賃糾紛依據(jù)的是我國<<合同法>>,、<<民法通則>>及其解釋,，由于相關(guān)規(guī)定過于原則、抽象,，很難滿足房屋租賃的特殊性,。故在司法實(shí)踐中，同樣房屋租賃爭議糾紛,，適用不同的裁決標(biāo)準(zhǔn),，得出不同裁決結(jié)果的現(xiàn)象，屢見不鮮,。正是仁者見仁,，智者見智。該司法解釋的實(shí)施,，統(tǒng)一了標(biāo)準(zhǔn),，統(tǒng)一了認(rèn)識。不但使裁決機(jī)關(guān),，也使得廣大百姓在房屋租賃中有法可依,，有章可循。筆者總結(jié)該司法解釋的規(guī)定,，認(rèn)為其存在如下十大亮點(diǎn):
1,、房屋租賃合同無效的情形
該無效的情形主要考慮了出租方出租的房屋權(quán)屬是否獲得相關(guān)國家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，也就是房屋本身存在的合法性問題,。無效有三種情形:1,、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋；2,、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑,；3、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效,。但同時又做了除外的規(guī)定,，在一審法庭辯論終結(jié)前取得了相關(guān)部門批準(zhǔn)的,，也就是權(quán)屬完整的,，租賃合同有效。
2,、房屋租賃合同登記備案的效力
長期以來,，無論是司法界還是普通民眾都對房屋租賃合同登記備案是否影響合同效力爭論不休。該司法解釋統(tǒng)一了認(rèn)識,。明確規(guī)定,當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的,，人民法院不予支持,。同時又尊重當(dāng)事人的意愿，當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,，從其約定,。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外,。
3,、同一房屋訂立數(shù)份租賃合同的處理
在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的,，要按法定順序處理,。（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的； （二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,； （三）合同成立在先的,。
4、承租人解除租賃合同的條件
因下列情形之一,，導(dǎo)致租賃房屋無法使用,，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的,； （二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的,； （三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的,。
5,、對裝飾裝修物的處理
裝飾裝修物的處理是租賃合同中經(jīng)常遇到的問題，該司法解釋按照裝飾裝修物是否經(jīng)出租人同意,、裝飾裝修物是否形成附合,、合同的效力、解除、期滿等多方面明確具體的加以規(guī)定,。 在承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的,，可折價歸出租人所有；不同意利用的,，可由承租人拆除,。但因拆除造成的房屋毀損，承租人負(fù)有恢復(fù)原狀的責(zé)任,；已形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有,；不同意利用的,，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，租賃期間屆滿或者合同解除時,，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物,，可由承租人拆除,。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀,。
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,，按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除,，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持,； （二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除,，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持,。但出租人同意利用的,，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；
（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除,，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；
（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,，由雙方按照公平原則分擔(dān),。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定,。
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的,，不予支持,。但當(dāng)事人另有約定的除外。
承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用,，由承租人負(fù)擔(dān),。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持,。
6、轉(zhuǎn)租時對出租人權(quán)利的限制
為促使出租人及時行使權(quán)利,，也為維持租賃合同的穩(wěn)定性,，維護(hù)次承租人的利益，該司法解釋規(guī)定,， 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的,，人民法院不予支持,。
7、次承租人的抗辯權(quán)
為避免次承租人因承租人拖欠租金,，出租人請求解除合同時,，損害次承租人的權(quán)益，該司法解釋規(guī)定,，次承租人可請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán),。此時人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外,。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額,，可以折抵租金或者向承租人追償。
8,、共同經(jīng)營人的繼續(xù)承租權(quán)
實(shí)踐中,，大量存在承租人租賃房屋從事經(jīng)營活動，但是以個體工商戶或者個人合伙方式進(jìn)行經(jīng)營,，為避免因名義承租人在租賃期間死亡,、宣告失蹤或者宣告死亡而對租賃合同的不利影響，從而波及到實(shí)際的經(jīng)營者,，該司法解釋明確規(guī)定,，出現(xiàn)上述情形時,，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人有權(quán)請求按照原租賃合同租賃該房屋。
9,、對承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制
該司法解釋對承租人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行了一定的制約,。在下列情形下，承租人主張優(yōu)先購買房屋的不會獲得人民法院的支持:（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的,； （二）出租人將房屋出賣給近親屬,，包括配偶、父母,、子女,、兄弟姐妹、祖父母,、外祖父母,、孫子女、外孫子女的,； （三）出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的； （四） 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的,。
10,、買賣不破租賃的例外
買賣不破租賃應(yīng)然是不變的法律規(guī)則，但該司法解釋做出了例外的規(guī)定,，
（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的,。在上述情形下,，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，不會獲得人民法院的支持,。
上述十個主題僅為筆者的個人認(rèn)識,，該司法解釋還規(guī)定了房屋租賃中其它方面的內(nèi)容。但要強(qiáng)調(diào)的是,，該部司法解釋也并非盡善盡美,，還存在有待明確之處，如出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形時,，承租人請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,，人民法院不予支持。 在出租人與第三人并非善意的情況下,，如何適用?與第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的規(guī)定是否矛盾等等,。