文/邱興亮 福建聯(lián)合信實(shí)律師事務(wù)所合伙人

本文為作者向無訟閱讀獨(dú)家供稿

日前,，筆者所在城市媒體報(bào)道某美食城經(jīng)營者（承租人）拖欠租金,，出租人起訴至法院，請(qǐng)求解除租賃合同,，因租賃合同約定的解除條件成就,，法院支持出租人解除租賃合同的請(qǐng)求，要求承租人返還租賃房屋,。判決生效后,，承租人招商的數(shù)量不菲的商戶（次承租人）因之面臨進(jìn)退維谷的窘境，另一方面,，承租人因投入巨資（上千萬元）裝飾裝修及擴(kuò)建,，不愿返還租賃房屋，雙方對(duì)峙,，矛盾尖銳,。在我國其他城市，此類商貿(mào)城,、商業(yè)廣場(chǎng)租賃合同解除糾紛亦是不絕于耳,。

| 商貿(mào)城、商業(yè)廣場(chǎng)租賃合同解除糾紛的典型事實(shí)

1.承租人通常與出租人簽訂長期的租賃合同（如10年甚至更長）,；

 
2.承租人通常投入巨額的裝飾裝修及擴(kuò)建資金且該等裝飾裝修及擴(kuò)建通常已征得出租人同意,；

3.在得到出租人同意后（有的承租人還因此支付給出租人轉(zhuǎn)租利潤），承租人通常將自用部分以外的租賃房屋分割轉(zhuǎn)租給為數(shù)不菲的次承租人,，與之簽訂轉(zhuǎn)租合同,，收取不菲的款項(xiàng)（如租金、押金）,，次承租人亦耗資裝飾裝修；

4.承租人存在拖欠租金的情形（有的可能基于正當(dāng)理由,，有的則可能缺失正當(dāng)理由）且往往達(dá)到租賃合同約定的出租人有權(quán)解除租賃合同的程度,。如前述美食城的租賃合同約定承租人逾期15日內(nèi)未繳納租金，出租人即有權(quán)解除租賃合同,，收回租賃房屋,；

5.鑒于約定的解除條件成就，法院或仲裁機(jī)構(gòu)通常會(huì)支持出租人提出的解除租賃合同的訴訟請(qǐng)求或仲裁請(qǐng)求,，裁判承租人返還租賃房屋,；

6.解除租賃合同的判決或裁決生效后，出租人一方面會(huì)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,，另一方面往往迫不及待,，先行動(dòng)手，以非法的方式驅(qū)離承租人（暴力性事件時(shí)有耳聞）,，對(duì)于次承租人,，或一并驅(qū)離,，或要求次承租人與自己簽訂新的租約；

7.依照2009年9月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（'《房屋租賃司法解釋》'）第11條 的規(guī)定,，承租人拖欠租金違約導(dǎo)致租賃合同解除的,，出租人可不補(bǔ)償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，如此,，承租人投入的巨額裝飾裝修資金將絕大部分或部分'打水漂'（視已使用租賃房屋的時(shí)間長短）,。

| 此類糾紛凸顯四大問題

第一，相關(guān)法律規(guī)定存在缺失

依照現(xiàn)行《合同法》及最高人民法院《房屋租賃司法解釋》的規(guī)定,，承租人拖欠租金,，符合租賃合同約定的解除條件的，出租人即可訴求解除租賃合同,，法院或者仲裁機(jī)構(gòu)通常予以支持,。上述法律規(guī)定較為粗陋，未能充分考量商貿(mào)城,、商業(yè)廣場(chǎng)等租賃合同與單個(gè)商戶租賃合同的明顯差異性,。

另一方面，《房屋租賃司法解釋》第11條一刀切地規(guī)定倘若承租人違約導(dǎo)致租賃合同解除,，則經(jīng)出租人同意的'已形成附合的裝飾裝修物'之剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失,，無權(quán)要求出租人賠償，不論金額多寡,。此規(guī)定未考量不同的租賃形態(tài),、未考量承租人違約的具體情形，未考量違約的后果（例如,，承租人拖欠租金,，在沒有約定相應(yīng)違約責(zé)任的情形下，給出租人造成的損失通常是利息損失）與'剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失'是否相當(dāng),，未考量商貿(mào)城,、商業(yè)廣場(chǎng)之裝飾裝修通常需要投入巨額資金，司法實(shí)踐中機(jī)械依據(jù)上述規(guī)定作出的裁決結(jié)果,，承租人往往難以理解和接受,，此外，也不利于物盡其用,，可能造成巨大的資源浪費(fèi),。

第二，司法實(shí)踐中,，在租賃合同解除問題上,，機(jī)械理解適用法律規(guī)定

如前所述，只要承租人拖欠租金符合租賃合同約定的解除條件,，法院或者仲裁機(jī)構(gòu)鮮少不支持出租人的解除租賃合同的請(qǐng)求,；只要承租人違約導(dǎo)致租賃合同解除,，鮮少支持承租人的要求出租人補(bǔ)償'剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失'的請(qǐng)求。

第三,，鮮少通知次承租人作為第三人參加訴訟

依照《房屋租賃司法解釋》第16條第2款的規(guī)定,，因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟,。但司法實(shí)踐中,，可能由于商貿(mào)城、商業(yè)廣場(chǎng)之次承租人眾多等原因,，人民法院鮮少通知次承租人作為第三人參加訴訟,，而次承租人不參加訴訟，對(duì)租賃合同解除糾紛毫不知情,，無法及時(shí)表達(dá)自己的訴求和立場(chǎng),，明顯不利于糾紛的全面解決。

此外,，囿于仲裁需要有仲裁協(xié)議,，故次承租人通常無法加入出租人與承租人的仲裁案件。

第四,、草草解除租賃合同社會(huì)效果差

從全國各地不少的商貿(mào)城,、商業(yè)廣場(chǎng)租賃合同解除糾紛來看，大多數(shù)案件的審理者,，缺失整體觀念,，缺失促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的意識(shí)，缺失盡可能實(shí)現(xiàn)沖突各方最大利益的意識(shí),，草草裁決解除租賃合同,，社會(huì)效果不佳甚至極差，往往案結(jié)事不了,，一波未平一波又起,，后遺癥眾多，無法有效,、及時(shí)定紛止?fàn)帯?/span>

應(yīng)當(dāng)看到，商貿(mào)城,、商業(yè)廣場(chǎng)等租賃關(guān)系,，涉及一份租賃合同，數(shù)十,、上百份的轉(zhuǎn)租合同,，涉及出租人、承租人以及數(shù)量眾多的次承租人,，涉及數(shù)量眾多的裝飾裝修企業(yè),，乃至涉及廣大消費(fèi)者（消費(fèi)者購買預(yù)付卡等）,，牽涉面廣，情況紛繁復(fù)雜,，利益盤根錯(cuò)節(jié),，迥異于單個(gè)商戶租賃合同，不遜色于融資租賃合同,。租賃合同與轉(zhuǎn)租合同,，依照現(xiàn)行法律規(guī)定，密切相關(guān),，相互影響,，租賃合同之解除，關(guān)涉承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同的解除,，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身,，動(dòng)輒影響社會(huì)和諧穩(wěn)定，誠有必要區(qū)別對(duì)待,，誠有必要慎之又慎,。

| 探究問題解決之道

一、完善相關(guān)法律規(guī)定
 

（一）就商貿(mào)城,、商業(yè)廣場(chǎng)等租賃合同解除,，增設(shè)'出租人租金催告程序'以及'出租人通知次承租人程序'，以盡量維護(hù)租賃合同及轉(zhuǎn)租合同的穩(wěn)定性,、整體性
一方面,，宜借鏡2014年3月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第12條 的規(guī)定，增設(shè)'出租人租金催告程序',，即承租人拖欠租金,，符合約定的解除條件，仍需給予違約的承租人一個(gè)補(bǔ)救,、糾正的機(jī)會(huì),。出租人催告后，承租人在合理期限內(nèi)履行義務(wù),，則租賃合同繼續(xù)履行,，如承租人未履行義務(wù)，出租人依然保有解除租賃合同的權(quán)利,。

另一方面,，立基《房屋租賃司法解釋》第17條規(guī)定 ，增設(shè)'出租人通知次承租人程序',，使次承租人有機(jī)會(huì)知悉承租人違約情況,，使次承租人有機(jī)會(huì)透過代承租人支付欠付的租金和違約金以消弭租賃合同乃至轉(zhuǎn)租合同被解除的風(fēng)險(xiǎn)，從而不致被蒙在鼓里，合法權(quán)益受損,。

（二）修訂完善《房屋租賃司法解釋》第11條規(guī)定 確立'違約救濟(jì)比例原則'

針對(duì)第11條存在的一刀切的弊端,，一方面宜確立'違約救濟(jì)比例原則'，扭轉(zhuǎn)承租人無論何種情形違約導(dǎo)致租賃合同解除均無分文補(bǔ)償?shù)牟槐M公允的局面,；另一方面,，就已形成附合的裝飾裝修物，宜確立'物盡其用'的原則,，盡量由出租人繼續(xù)利用,，出租人給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償，以盡量維護(hù)出租人,、承租人等各方的利益,。

（三）明確租賃押金（保證金）的作用

現(xiàn)實(shí)生活中，承租人通常需要支付數(shù)額不菲的押金（保證金）給出租人,，租賃合同中通常會(huì)約定押金（保證金）如何使用,。不少案例中，一方面,，承租人因拖欠租金而違約,，租賃合同瀕臨解除的境地；另一方面,，押金（保證金）分文未動(dòng),，出租人未將押金（保證金）用以抵扣到期租金。

鑒于押金（保證金）的性質(zhì)主要在于保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn),，是故,，建議立法上規(guī)定或者司法實(shí)踐中允許在承租人出現(xiàn)拖欠租金的違約情形時(shí)，出租人應(yīng)先行以押金（保證金）抵充拖欠租金【只要如此行事未與租賃合同約定的押金（保證金）的用途存在重大背離】,，足以抵充的,，承租人不構(gòu)成違約，解除條件未成就,，租賃合同繼續(xù)履行,；不足以抵充的，再按前述完善后的相關(guān)法律規(guī)定處理,。

（四）確立商貿(mào)城,、商業(yè)廣場(chǎng)等租賃關(guān)系中，經(jīng)出租人同意的大量轉(zhuǎn)租合同盡量免受租賃合同解除沖擊的合理機(jī)制

應(yīng)當(dāng)為商貿(mào)城,、商業(yè)廣場(chǎng)等租賃關(guān)系中的次承租人設(shè)計(jì)更為周全的保護(hù)機(jī)制,，除了目前的可以代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)，除了前面提及的增設(shè)'出租人通知次承租人程序'以充分保障次承租人知情權(quán),，尚有必要完善次承租人參加訴訟表明立場(chǎng)的機(jī)制,，尚有必要將租賃合同與轉(zhuǎn)租合同適當(dāng)切割,，使兩者既密切相關(guān),，又有所獨(dú)立,，'若即若離'，從而盡量減輕租賃合同解除對(duì)經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的沖擊和影響,，以最大限度地避免出現(xiàn)'城門失火,，殃及池魚'、'一損俱損'的不利于次承租人的被動(dòng)局面,。

二,、裁判應(yīng)充分尊重但絕不拘泥于、絕不囿于租賃合同約定的解除條件

一方面,，本諸意思自治原則,，法律應(yīng)最大限度地尊重當(dāng)事人的意思，盡可能地尊重當(dāng)事人關(guān)于解除權(quán)產(chǎn)生條件的約定,。另一方面,，當(dāng)事人約定的解除權(quán)產(chǎn)生的條件并非在任何情況下都是有效的，'正確的思路及做法是,，我們應(yīng)當(dāng)審視：約定的解除權(quán)產(chǎn)生的條件是否違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是否損害社會(huì)公共利益,，是否違背社會(huì)公德',，'是否導(dǎo)致極不公正的后果'、'是否在當(dāng)事人之間造成利益關(guān)系的嚴(yán)重失衡',，'若是,，則約定無效，當(dāng)事人不得據(jù)此主張解除合同,。' 

是故,，在立法機(jī)關(guān)或者最高人民法院修訂完善相關(guān)法律或司法解釋之前，針對(duì)商貿(mào)城,、商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營者拖欠租金而引發(fā)的租賃合同解除糾紛案件,，法院或仲裁機(jī)構(gòu)不宜機(jī)械理解適用法律，不宜假尊重當(dāng)事人意思自治之名,，遽然作出解除租賃合同的判決或裁決,；另一方面，宜充分考量社會(huì)效果,，宜多運(yùn)用調(diào)解方式,，盡量實(shí)現(xiàn)各方最大利益。

三,、積極探索創(chuàng)新商貿(mào)城,、商業(yè)廣場(chǎng)等租賃合同解除糾紛的化解路徑

商貿(mào)城、商業(yè)廣場(chǎng)等租賃合同，裁決解除易,，糾紛化解難,，后遺癥不少，故有必要根據(jù)具體個(gè)案情形創(chuàng)新化解路徑,，全力消弭紛爭(zhēng),。