等待了八年,，深圳最牛街道的住房格局即將更新,。

據(jù)最新消息，位于科技園翰熙典居預(yù)計(jì)將會(huì)在年后開放展廳,，并且計(jì)劃3-4月入市,。

而一旦入市，這也將會(huì)成為深圳最牛街道又一標(biāo)志性項(xiàng)目,。

重構(gòu)格局

2025年整個(gè)深圳南山有看頭的項(xiàng)目不少,。

如深圳灣的中信深圳灣、華潤(rùn)&中海T107-0107地塊,，一直拖了很多年的半島城邦五期,，再比如前海天健K104-0049地塊，后海的餅干廠舊改等。

但入市節(jié)奏釋放得相對(duì)比較明確的是位于南山科技園的翰熙典居,。

翰熙典居前身是南山桂廟新村舊改,，周邊不僅匯聚了騰訊、百度,、大疆等科技公司,，還是毗鄰深圳最強(qiáng)的學(xué)府，從立項(xiàng)到動(dòng)工,，歷經(jīng)了8年,，預(yù)計(jì)首批住宅將在2025年一季度入市，首推約247套105-120-130-155平住宅,。

整個(gè)南山桂廟新村舊改分為3個(gè)地塊,，分3期開發(fā)，其中翰熙典居位于02地塊,，共4個(gè)單元,。

目前最新的建設(shè)進(jìn)度最高的已經(jīng)有二十多層，最低的也有十層,。

并且項(xiàng)目已經(jīng)在做蓄客準(zhǔn)備,。

這意味著，一旦入市,，整個(gè)南山核心片區(qū)的住宅體系將重構(gòu)一次,。   

一方面項(xiàng)目周邊新房稀缺，片區(qū)范圍內(nèi)的新房不算多,，2024年僅有卓越九瓏一個(gè)項(xiàng)目入市,，2023年僅有綠景白石洲璟庭入市，再往前追溯是華潤(rùn)城潤(rùn)璽的一二期,。

并且項(xiàng)目整體的改造建設(shè)體量足夠大。

分三期開發(fā),，改造的用地總面積達(dá)到41659.44平方米,，01地塊住宅規(guī)劃總戶數(shù)達(dá)到859 戶，其中保障性住房 612 戶,，02地塊規(guī)劃總戶數(shù)達(dá)到328 戶,，其中保障性住房0戶，03地塊規(guī)劃總戶數(shù)139 戶,，其中保障性住房0戶,。

所有地塊將可誕生714套可售商品房。

這樣的供應(yīng)體量,，對(duì)于整個(gè)科技園片區(qū)來說已經(jīng)不少,。

另一方面，項(xiàng)目周邊全是2011左右以前的小區(qū)，十幾二十年的樓齡,，大部分小區(qū)無論從外觀還是內(nèi)部花園,，都看得出歲月的洗禮。

而且無論是樓齡還是小區(qū)格局,，很多都是過去的款式和設(shè)計(jì),，甚至有些還是板樓的格局，已經(jīng)有些跟不上深圳人的居住需求,。

比如與項(xiàng)目一路之隔的厚德品園,，2008年建成，小區(qū)為板樓結(jié)構(gòu)分為A,、B,、C、D座,，無論是小區(qū)花園公共設(shè)施還是整體的外觀視角,，都給人空間局促感和年代感，并且由于小區(qū)規(guī)模小,，停車位不夠1:1,。

更重要的是，小區(qū)由于地理位置和戶型設(shè)計(jì)的原因,，內(nèi)部租客數(shù)量較多,，整體的居住氛圍就不夠純粹。   

比如項(xiàng)目南向一路之隔的錦隆花園,，1998年建成,，是整個(gè)深大南最老的小區(qū)，外觀是純綠色,，小區(qū)地面停車比較多,。

再比如宏觀苑、學(xué)林雅苑,、海文花園,、創(chuàng)世紀(jì)濱海花園等小區(qū),，與項(xiàng)目距離同樣不遠(yuǎn),，基本都是2000—2002年左右建成的小區(qū)。

所以,，整體上看,，項(xiàng)目周邊基本是老舊社區(qū)，加上有些小區(qū)車位不夠,，一些小區(qū)是地面停車位,，也導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域看上去路面停車較多，居住會(huì)給人一種凌亂的感覺。   

如今翰熙典居即將要入市,，也將會(huì)是整個(gè)片區(qū)內(nèi)備受關(guān)注的新房,。

不過，整個(gè)深大南片區(qū),，雖然位置優(yōu)越,，但片區(qū)內(nèi)缺少大型的購(gòu)物中心，深大南大型的購(gòu)物中心需要步行到約1公里左右的海岸城商圈,，并且整個(gè)片區(qū)對(duì)應(yīng)的學(xué)府中學(xué)也在海岸城商圈附近,，同樣有一點(diǎn)距離。

關(guān)鍵看價(jià)格

新房入市,，除了重構(gòu)區(qū)域內(nèi)的住宅格局,，更會(huì)重構(gòu)區(qū)域內(nèi)的價(jià)格體系。

比如光明曾經(jīng)新房稀缺,，標(biāo)桿項(xiàng)目龍光玖龍臺(tái)入市后便成為當(dāng)時(shí)的住宅風(fēng)向標(biāo),，二手房源價(jià)格也一度引領(lǐng)整個(gè)區(qū)域的二手住宅價(jià)格走勢(shì)。

再比如南山深圳灣的標(biāo)桿樓盤,，基本引領(lǐng)了整個(gè)南山區(qū)甚至是深圳的二手房?jī)r(jià)格趨勢(shì),。

所以，作為核心區(qū)少有的新項(xiàng)目,，自然也少不了市場(chǎng)的關(guān)注,。

目前整個(gè)大科技園片區(qū)，按照市場(chǎng)的共識(shí)以及代表性小區(qū),，又可以分為北和南區(qū)域,，對(duì)應(yīng)的是高新區(qū)域、深大南與大沖潤(rùn)府,、松坪村片區(qū),。   

而翰熙典居屬于科技園南山區(qū)的深大南小區(qū)域，價(jià)格雖然還未公布,，但入市后,，無論價(jià)格如何，也將大大改寫周邊住宅的價(jià)格格局,。

目前無論是北片區(qū)還是南片區(qū),，項(xiàng)目周邊都存在參考的新房樣本,。

科技園片區(qū)的新房市場(chǎng)中,，華潤(rùn)城潤(rùn)璽在價(jià)格方面以約13.2萬/平的備案均價(jià)成為區(qū)域內(nèi)的風(fēng)向標(biāo)，而去年入市的卓越九瓏,，8.68萬/平的備案均價(jià),。

但翰熙典居無論是開發(fā)、設(shè)計(jì)還是社區(qū)規(guī)模、位置,、供應(yīng)體量,、用地成本等都與華潤(rùn)城潤(rùn)璽以及卓越九瓏有明顯不同。

那么將如何定價(jià),？   

目前項(xiàng)目周邊的二手住宅包括了厚德品園,、學(xué)林雅院、海文花園,、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、宏觀苑,、錦隆花園等,。

從中介渠道來看，周邊二手房小區(qū)成交鮮有活躍,。

整體看,，翰熙典居周邊二手房?jī)r(jià)格水平在6.5萬—10.4萬/平,。

比如厚德品園去年12月以及2月曾經(jīng)分別成交一套950萬的114.55平戶型以及一套763萬的73.42平戶型；   

比如學(xué)林雅院去年曾經(jīng)成交4套房源，分別為550萬的82.95平戶型,、538萬的82.81平戶型、868萬的112.8平,，1181萬的180.1平戶型,；

再比如錦隆花園去年則成交過3套，一套88平658萬,，一套89.63平728萬,，還有一套是89.69平689萬。   

所以,，項(xiàng)目性價(jià)比如何,，關(guān)鍵在價(jià)格。

作者 | 飛天小女警