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來源：城市財(cái)經(jīng) 作者：余飛 01
深圳樓市,，一根大陽線 9月末的新一輪救市，讓一線城市的樓市強(qiáng)勢崛起,，其中深圳更是像火箭般躥升。 10月份深圳新建住宅網(wǎng)簽套數(shù)4153套,，是9月份1686套的2.5倍,。二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)6118套，是9月份3191套的1.9倍,。 
進(jìn)入11月份,，火熱依舊在延續(xù)。 樂有家數(shù)據(jù)顯示,，樂有家研究中心監(jiān)測顯示,，截止到10日，本月深圳一手住宅認(rèn)購量累計(jì)達(dá)到4314套,，環(huán)比10月1-10日上漲了34%,，日均認(rèn)購431.4套；同時(shí)一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽量達(dá)到2732套,，環(huán)比上漲12倍（10月初國慶假期較少開發(fā)商辦理新房網(wǎng)簽）,。 二手方面，當(dāng)前本月全市二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽量2410套,，環(huán)比上漲200%,，日均網(wǎng)簽241套；二手房累計(jì)錄得量已達(dá)到2561套,。 
從網(wǎng)簽量來看,，11月前十天，深圳新建住宅網(wǎng)簽量2732套,，10月同期只有207套,。二手住宅網(wǎng)簽量2410套，10月同期只有802套,。當(dāng)然,，考慮到10月份前十天有7天是國慶黃金周,，沒有可對比性。所以,，不妨用11月份前10天的數(shù)據(jù)與10月份中間10天,、后10天對比。制圖：城市財(cái)經(jīng),；數(shù)據(jù)：深圳市住建局從數(shù)據(jù)可以看到,，深圳新房火熱延續(xù)，成交量比10月份更好,。二手房成交量在10月最后十天見頂后,，略有下跌，但整體網(wǎng)簽量仍在高位,。如果這種勢頭能夠延續(xù)到月底,，那深圳新房和二手房網(wǎng)簽量，可能會(huì)創(chuàng)下一波新高,。02
擬再出新政,，火上澆油 在如此火熱的行情下，深圳公積金中心發(fā)布《關(guān)于〈深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定〉的補(bǔ)充規(guī)定》和《關(guān)于我市住房公積金利息補(bǔ)貼有關(guān)事項(xiàng)的通知》兩項(xiàng)文件征求意見稿,，擬提高我市公積金貸款最高額度,，加大對繳存職工的利息補(bǔ)貼力度。職工個(gè)人申請公積金貸款,，最高額度由現(xiàn)行的50萬元提高至60萬元,；家庭共同申請公積金貸款，最高額度由現(xiàn)行的90萬元提高至110萬元,。 三類購房情形最高額度可以上浮一定比例,，即購買首套住房可以上浮40%；多子女家庭購房可以上浮40%,；購買深圳保障性住房可以上浮20%,。若職工同時(shí)符合多種上浮情形，上浮比例還可以累加,。例如,，多子女家庭購買保障性住房，最高額度可以上浮60%,；多子女家庭購買首套住房,，最高額度可以上浮80%；若同時(shí)滿足以上三種上浮情形,，最高額度則可以上浮100%,，即職工個(gè)人申請最高可貸120萬元，家庭共同申請最高可貸220萬元。這對于有能力在深圳購房的個(gè)人與家庭來說,，的確是大利好,，相當(dāng)于節(jié)省了不少貸款成本。盡管很多城市的商業(yè)房貸利率已經(jīng)跌至和公積金一樣低的水平,。但前兩天本號(hào)也寫了,，目前廣州、武漢,、佛山,、東莞、杭州,、蘇州,、南京七個(gè)城市已經(jīng)明確設(shè)定了商業(yè)房貸利率的跌停板，有的不能低于3%,，有的不能低于3.1%,。深圳方面，目前公積金貸款的吸引力仍比商業(yè)貸款大,。
公積金貸款利率全國都一樣,，首套房利率2.85%，二套房3.325%,。
商業(yè)貸款利率，深圳首套房3.15%,，二套房3.5%,。
以貸款200萬元、期限30年來算,，僅利率差異一項(xiàng),，公積金貸款每月就能省下約300元，一年就是3600元,。當(dāng)然,，事實(shí)上節(jié)省不了這么多，畢竟公積金能夠享受貸款200萬以上的家庭,，少之又少,，必須同時(shí)符合首套房、多子女,、還得買的是保障房三個(gè)條件,。以貸款500萬來說，利用公積金和商業(yè)貸款組合貸,，新政后與新政前,，月供少還131.05元，30年少還4.72萬元。
但在熱度延續(xù)的當(dāng)下，這個(gè)征求意見稿一旦落地,，的確有點(diǎn)“火上澆油”的意思,。深圳此時(shí)出招背后，其實(shí)有兩個(gè)原因：畢竟，這樣的房地產(chǎn)盛宴,，在如今這樣的大環(huán)境下以及如今的人口形勢之下,，已經(jīng)不多見了，能延長一點(diǎn)時(shí)間,，就盡可能延長一點(diǎn)時(shí)間,。第二，一線城市整體熱度,，其實(shí)是在走弱,，或者說是一種不自信的表現(xiàn)。這一點(diǎn),，在10月末其實(shí)已經(jīng)顯現(xiàn),。克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，10月第四周（10.21-10.27）30城新房成交面積環(huán)比微降2%,。二手房方面同樣如此,，10月第四周（10.21-10.27）14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市二手房成交面積194.5萬平方米，成交套數(shù)總計(jì)20351套,，環(huán)比均下降2%,。中指研究院披露的上周數(shù)據(jù)，也呈現(xiàn)這個(gè)趨勢,。中指院數(shù)據(jù)顯示,，上周（11月4日至10日），上海,、廣州,、北京的新房成交面積環(huán)比都在下跌，廣州環(huán)比腰斬,。機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示,，上周全國68個(gè)大中城市新房成交面積環(huán)比下降了不少，無論是一線城市,、二線城市還是三四線城市,，環(huán)比都在下降,。這一點(diǎn)，本號(hào)在之前的文章中早就說過,。在11月第一天分析10月份數(shù)據(jù)的文章中,，我就強(qiáng)調(diào)過：第二,，二線個(gè)別城市火熱，大多數(shù)城市表現(xiàn)平平,。百強(qiáng)房企10月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4354.9億元,，環(huán)比增長73%,，同比增長7.1%，業(yè)績規(guī)模達(dá)到年內(nèi)次高,。從環(huán)比來看,，10月份百強(qiáng)房企成交量的確大漲了，但成交絕對金額4354.9億元,，仍只是年內(nèi)第二高,，成交金額還不及6月份。從同比來看,，2024年10月份成交金額4354.9億元,，比去年略高一些，但也僅僅是高過去年,，縱向?qū)Ρ?，仍?019年以來的第二低。第四,，這一輪救市效應(yīng)在10月底就在走弱,。03
讓子彈多飛一會(huì)兒 這次行情的促成,，是政策給予了市場一定的信心,，前期猶豫客戶正在加快進(jìn)場，精明的開發(fā)商也順勢而為,，加大促銷力度,，從而成就了近1個(gè)月來成交放量的行情。 但觀察樓市,，不能僅憑借一個(gè)月的成交量就可以下定論,。 而且，臨近年底,，開發(fā)商有沖業(yè)績需求,，11月份和12月份可能會(huì)有大量打折促銷活動(dòng)，成交量可能還有一波延續(xù)，所以,，真正的考驗(yàn),，是三個(gè)月之后的數(shù)據(jù)，能否實(shí)現(xiàn)連貫,。 從上周的數(shù)據(jù)來看,，樓市整體效應(yīng)減弱趨勢很明顯。 當(dāng)然,，在官方強(qiáng)調(diào)的“止跌回穩(wěn)”基調(diào)之下,，意味著后面政策還會(huì)不斷出臺(tái)，保障樓市筑底回穩(wěn),。 官方在11月8日也透露,，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報(bào)批,，近期即將推出,。 這兩天小作文已經(jīng)傳出： 1、契稅不再分首套,、二套,，不再區(qū)分90平以下還是90平以上，統(tǒng)一優(yōu)惠至1%,； 2,、二手市場取消增值稅，不滿2年免征增值稅,。 這只是傳言,，具體是什么稅收優(yōu)惠措施，只能等待官宣,。本號(hào)的觀點(diǎn)早就反復(fù)強(qiáng)調(diào)過，即便托底措施不斷,，本號(hào)對于其效果,，仍然持謹(jǐn)慎態(tài)度，調(diào)整趨勢不會(huì)改變,。我的觀點(diǎn)依舊不變： 房地產(chǎn)的黃金時(shí)代,，已經(jīng)一去不復(fù)返了。等這一波躁動(dòng)平息之后,，后續(xù)調(diào)整,，仍會(huì)繼續(xù)。國內(nèi)房價(jià)在經(jīng)過了20年高速上漲之后，已經(jīng)處于極高位置,，即使在最近幾年有所下降,，但是仍然很高，以房價(jià)收入比來看,，國內(nèi)房價(jià),，尤其是一線城市房價(jià)，在全球范圍內(nèi)也高居前列,。等到這輪房價(jià)止跌企穩(wěn)后,，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入長期低位橫盤,。當(dāng)然，等這一輪調(diào)整結(jié)束之后,，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)住宅,，依舊具備保值增值作用，但憑借炒房賺快錢的時(shí)代,，不存在了,。第二，盡管高房價(jià)城市中,，有一批產(chǎn)業(yè),、經(jīng)濟(jì)、人口表現(xiàn)都不錯(cuò)的城市,，但是,，高房價(jià)嚴(yán)重透支了這些城市的支撐力。對于一二線城市來說,，房價(jià)調(diào)整的根本邏輯,，其實(shí)就是一句話：很多城市的房價(jià)，德不配位,。對于房價(jià)遠(yuǎn)超城市平均購買力,，超前透支城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)實(shí)力的城市來說,，房價(jià)回調(diào)是必然選項(xiàng),。就業(yè)、收入沒有改善,，收入是就業(yè)的函數(shù),，就業(yè)是經(jīng)濟(jì)的函數(shù),。只有這些改變，預(yù)期才能改變,，只有預(yù)期改變,，大家才有能力有意愿入場，而不是僅靠情緒,。我還是那句話,，只有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè),、就業(yè)復(fù)蘇了,，樓市才能走出低谷，上演企穩(wěn)局面,。 04
深圳樓市的判斷 對于深圳樓市而言,，本號(hào)的觀點(diǎn)是，其房價(jià)早晚會(huì)上漲,，但節(jié)點(diǎn)不是現(xiàn)在,。 第一，早晚會(huì)漲,，是由深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭,、產(chǎn)業(yè)勢頭、人口競爭力,、供小于求的基本面決定的,。 過去四十多年的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢崛起,，讓深圳的人口爆炸性增長,。 深圳從1979年立市到2023年年末，人口翻了56.6倍,。
制圖：城市財(cái)經(jīng),；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計(jì)局除了購房居住的硬需求外,，還有隨著產(chǎn)業(yè),、經(jīng)濟(jì)狂飆帶來的瘋狂的投資需求。人口不斷流入,、熱錢不斷流入,，硬需求與炒作需求疊加之下龐大的購房需求，推動(dòng)著深圳房價(jià)水漲船高,。而另一方面,，深圳在對待房產(chǎn)上，由于逼仄的空間和堅(jiān)持工業(yè)立市的原則,，讓深圳始終“重產(chǎn)業(yè),、輕居住”,。深圳工業(yè)用地占比常年維持在30%左右，這一數(shù)值接近國際15%-30%指標(biāo)的上限,；居住用地占比,，40年來從未達(dá)到國際通用指標(biāo)下限。 更為關(guān)鍵的是,，深圳本就占比不大的居住用地上,，超一半房子是無法公開成交的城中村。深圳擁有1044個(gè)城中村,，數(shù)量全國第一,。另外，深圳有1200萬人居住在城中村,，占總?cè)丝诘?7.5%,。這種房產(chǎn)分布，導(dǎo)致深圳真正能流通的商品房少之又少,。之前的數(shù)據(jù)顯示,，商品房189萬套，保障房51萬套,，公寓等其他住房97萬套,，單位自建房55萬套，工業(yè)宿舍183萬套,。一方面是不斷涌入的人口和瘋狂炒作的需求,，另一方面是稀少的供地和商品房供應(yīng)，雙重夾擊下,，深圳的房子不斷突破天花板,。這是深圳房價(jià)過去持續(xù)上漲的根本邏輯，也是未來其潛力的底座,。第二,，節(jié)點(diǎn)不在當(dāng)下。影響一線城市冷暖的關(guān)鍵因素,，是信心,。這種信心，需要全國經(jīng)濟(jì),、就業(yè)等大環(huán)境作為底座,。 不然，深圳為何自2021年2月份以來一路下跌,。 從最高時(shí)期8萬多一路下跌,，跌破8萬，跌破7萬，今年7月份已經(jīng)跌破6萬,，回到了“5”字打頭時(shí)代。 樂有家數(shù)據(jù)顯示,，7月份深圳二手房成交價(jià)格為5.9萬元/平方米,。 
這三年的下跌過程，深圳的供應(yīng)依舊少,，需求依舊多,，結(jié)果不還是下降了嗎？
根本原因在于宏觀大環(huán)境帶來的不確定性,，無法給市場以信心和預(yù)期,，沒有信心和預(yù)期，一線城市就會(huì)出現(xiàn)富人不投資,，中產(chǎn)不兜底,，越來越多的窮人收入縮水致使更加買不起的局面。 所以,，如果后續(xù)經(jīng)濟(jì),、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)的數(shù)據(jù)無法給予市場信心和預(yù)期,，一線城市也無法上演獨(dú)立行情,。
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