樓市火熱的態(tài)勢(shì)，正在降溫。

7月15日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2021年6月份的房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù),，船長(zhǎng)對(duì)數(shù)據(jù)重新整理制作，能更直觀地觀察房?jī)r(jià)行情變化,。

注：蘇州,、南通,、東莞等城市不在榜單之內(nèi),，系國(guó)家統(tǒng)計(jì)局沒有將其劃入70個(gè)大中城市范圍,，故無(wú)法解讀,。

先來(lái)看看新房的漲幅。

從新房的環(huán)比漲幅來(lái)看，6月份有55個(gè)城市在上漲,，3個(gè)城市持平,，12個(gè)城市下跌。

相比上漲城市多達(dá)62個(gè)的3月份,，新房的漲幅正在逐漸冷卻,。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局給出的定調(diào)是“穩(wěn)中有落”。

55個(gè)上漲的城市中,，8個(gè)城市的環(huán)比漲幅都超過(guò)1%,。其中，濟(jì)南上漲1.5%排在首位,，那個(gè)長(zhǎng)期處在陰跌的山東省會(huì),，樓市開始復(fù)蘇了。

長(zhǎng)沙上漲1.3%,、無(wú)錫上漲1.2%,、揚(yáng)州上漲1.1%位居二三四位，大連,、廣州,、重慶、西安均上漲1%,，位居前八位,。

加上第九、第十位的北京,、天津,，以及身后的西寧、南京,、杭州,、鄭州，一二線城市撐起的這輪漲勢(shì),，仍未結(jié)束,。

而12個(gè)環(huán)比下跌的城市中,，昆明、大理兩個(gè)云南的城市墊底,，貴陽(yáng),、太原、哈爾濱3個(gè)省會(huì)城市也在其中,。

從新房的同比漲幅來(lái)看,，60個(gè)城市上漲，10個(gè)城市下跌,。

其中,，廣州上漲11.6%排在第一，銀川上漲11.2%,、濟(jì)寧上漲10.6%緊隨其后,，揚(yáng)州、徐州,、西安,、重慶等熱點(diǎn)城市的漲幅也都位居前列。

10個(gè)新房?jī)r(jià)格跌回一年前的城市,，北方的兩個(gè)省會(huì)太原,、哈爾濱再次出現(xiàn)，與濟(jì)南,、鄭州爬出深坑不同,，太原、哈爾濱的新房?jī)r(jià)格,，依然不見起色,。

房?jī)r(jià)背后的城市綜合實(shí)力，才是真正的底色,。

新房代表著增量市場(chǎng)的表現(xiàn),，而存量市場(chǎng)的二手房數(shù)據(jù)，更能代表一個(gè)城市的真實(shí)房?jī)r(jià),。

“穩(wěn)中有落”的局面,，同樣出現(xiàn)在二手房上。

從6月份的二手房環(huán)比漲幅來(lái)看,，48個(gè)城市上漲、6個(gè)城市持平,，同時(shí)有16個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌,。

這其中三個(gè)明顯變化，都和一線城市有關(guān)：

一是,，北京,、上海二手房環(huán)比漲幅位居前列。

二是，廣州二手房同比漲幅,，全國(guó)第一,。

三是，深圳二手房環(huán)比漲幅,，連續(xù)兩個(gè)月下跌,。

新房供應(yīng)極少的京滬，二手房?jī)r(jià)格再次恢復(fù)上漲態(tài)勢(shì),。而遭受嚴(yán)厲調(diào)控的深圳,，成為攪動(dòng)珠三角樓市的核心因素。

深圳先查經(jīng)營(yíng)貸流入樓市,，牽出深房理一眾炒房客,，而后又出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，徹底將深圳樓市的一把火撲滅,。

這就導(dǎo)致深圳樓市的資金,，大量外溢。廣州,、佛山,、東莞、惠州,，甚至珠海,、中山，都客觀上成為受益者,。

此外,，二手房?jī)r(jià)漲幅前10位的其他城市，同樣都是來(lái)自二線,，重慶,、無(wú)錫、西安,、杭州,、南京，都是熟悉的面孔,。

而16個(gè)下跌的城市,，除了深圳外，南昌,、貴陽(yáng),、烏魯木齊、石家莊,、昆明等5個(gè)省會(huì)城市也在其中,。

墊底的仍是來(lái)自黑龍江的牡丹江市,，6%的跌幅，讓其房?jī)r(jià)水平跌回2007年,。

七普數(shù)據(jù)顯示,，黑龍江所有城市的人口都在流失，甚至其省會(huì)哈爾濱10年時(shí)間也流失了超過(guò)60萬(wàn)人,。

如此局面,，房?jī)r(jià)怎能維持得住,？

在黑龍江雙鴨山市,，64㎡住房總價(jià)僅售1.5萬(wàn)元、51㎡住房總價(jià)為1.2萬(wàn)元,、56㎡總價(jià)1.4萬(wàn)元,，都是真實(shí)的成交價(jià)。

這還是上漲過(guò)的價(jià)格,，在去年7,、8月份，一套頂樓50㎡左右的房子總價(jià)才七八千元,。

房?jī)r(jià)鶴崗化,，似乎已是黑龍江中小城市的宿命。

而這些城市的房子,，即便白菜價(jià),，也萬(wàn)萬(wàn)不可再入手。

毫無(wú)疑問(wèn),，中國(guó)的樓市受政策影響頗深,，如今監(jiān)管的高壓態(tài)勢(shì)，并未減弱,。

樓市的下半場(chǎng),，這把火很可能變成小火苗，甚至熄滅,。

2021,，著實(shí)是一個(gè)關(guān)鍵年份。

十四五規(guī)劃開局,，百年大慶,，最為關(guān)鍵的是另一個(gè)目標(biāo)——共同富裕。

那個(gè)無(wú)論用什么手段只要增長(zhǎng)的瘋狂年代,，已不再適用當(dāng)下,。基于共同富裕的未來(lái)規(guī)劃,，所有通往此路的障礙,，都將被清理。

這也是高層最近頻頻重拳出擊的根本邏輯,。

而房地產(chǎn)就是其中打擊最嚴(yán)厲的一環(huán),。其中，兩個(gè)重拳出擊最為致命：

一是,，二手房指導(dǎo)價(jià)開始普及,。

今年2月份，深圳發(fā)布最新調(diào)控“二手房指導(dǎo)價(jià)”,，這條從來(lái)沒出現(xiàn)過(guò)的調(diào)控政策,，打得所有人一臉懵逼。

此后的二手房交易,，不再按照賣家掛牌價(jià)成交,，而是根據(jù)“官方指導(dǎo)價(jià)”定的小區(qū)均價(jià)，進(jìn)行交易,。而均價(jià),，比當(dāng)下市場(chǎng)價(jià)都低了不少。

直接后果便是成交量暴跌,。2021年2月,，深圳共成交4166套二手住宅，環(huán)比減少40.6%,。成交面積348196平方米,，環(huán)比減少41.0%。

市場(chǎng)得以迅速冷靜,。

7月8日,，西安宣布出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制，成為全國(guó)第7個(gè)二手房限價(jià)的城市,。此前,，寧波、無(wú)錫,、東莞,、成都、上海也都出臺(tái)了類似措施,。

上海更為嚴(yán)苛,，7月9日開啟二手房掛牌價(jià)核驗(yàn)政策，未通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的二手房源,，將無(wú)法對(duì)外發(fā)布,。 

而西安出臺(tái)措施后，因指導(dǎo)價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低了30%左右,，還出現(xiàn)了業(yè)主捆綁假畫出售房產(chǎn),，從而提高總價(jià)的場(chǎng)面,。

我們也得以觀察到，目前針對(duì)樓市的調(diào)控邏輯線條很清晰：房?jī)r(jià)或成交量比較熱的,，出臺(tái)限貸,、停貸等金融措施；若金融措施降溫失效,，房?jī)r(jià)還在猛漲,，二手房指導(dǎo)價(jià)將一擊致命。

因此,，那些漲幅排在前列的城市,，要小心了。

二是,，打破學(xué)區(qū)房信仰,。

這關(guān)乎的是平衡教育資源，移走架在家庭肩上的教育重?fù)?dān),，對(duì)校外培訓(xùn)的打擊同樣出于此目的,。

比如最近太原市印發(fā)的通知，積極穩(wěn)妥地實(shí)行房產(chǎn)地址“學(xué)位限定”,，即自登記入學(xué)之年起,，原則上同一套住宅6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位（符合國(guó)家生育政策的除外）,。

如此一來(lái),，頻繁交易二手房增加學(xué)位的漏洞，便被堵上,。

今年4月份,，高層明確“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”，反炒作學(xué)區(qū)房的戰(zhàn)役打響,。此后,，北京、上海,、廣州,、深圳、重慶,、成都,、合肥等十幾個(gè)城市出手，整治學(xué)區(qū)房炒作亂象,。

下手最狠的,，還是北京。

近日，北京市西城區(qū)明確,，2020年7月31日后購(gòu)房家庭,，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué),。

多校劃片,，即將多個(gè)學(xué)校和多個(gè)片區(qū)混合，不再對(duì)應(yīng)一個(gè)學(xué)校,。即便你買了學(xué)區(qū)房，但也可能分到普通學(xué)校,。

一招打破學(xué)區(qū)房信仰,。

家長(zhǎng)、學(xué)區(qū)房投資人,，一片鬼哭狼嚎,。

在“共同富裕”的終極目標(biāo)前面,，永遠(yuǎn)不要低估這份決心,。

樓市的下半場(chǎng)，已成定局,。