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存量房貸下調(diào)開始了,，按照此前計劃，今天就是存量房貸下調(diào)開始的日子,。
也就是說,，今天是第一批次的存量房貸調(diào)整,，今天沒有調(diào)整的,，月底也會完成存量房貸的調(diào)整。 目前財聯(lián)社的消息,，現(xiàn)在能夠查到存量房貸調(diào)整的銀行有工行,、農(nóng)行、中行,、建行,、交通銀行、郵儲銀行,、浙商銀行等多家銀行,。 我在小紅書也看到不少網(wǎng)友開始曬了。 農(nóng)行存量用戶,，利率從4.2下調(diào)到3.9,，一個月能少150塊的貸款。  工行存量用戶,，利率從3.85下調(diào)到3.55,，雖然調(diào)得不多，但一個月可以多吃頓大餐也很開心,。  湖南農(nóng)行存量用戶,，利率從3.95下調(diào)到3.65，原以為能降到3.3,，實際比想象中低,。  存量房貸調(diào)整是一個比較復(fù)雜的問題，從上面我列舉的例子大家也能看出來,，很多人的存量房貸調(diào)整是不一致的,，調(diào)整完也有高有低，至于是什么原因,，以及怎么調(diào)整的,，今天就跟大家說透這個問題。 個人房貸利率基本上都采用浮動利率的形式,，也就是LPR+/-基點,。 這就決定了，要判斷我們的存量房貸怎么調(diào)整,，調(diào)整多少,，要看兩點，一是LPR,，二是加點,。 先說加點，這個比較好理解，加點是各個城市自己決定的,，是鎖定的,，一般合同簽訂之后就不變了，除非是全國層面的調(diào)整,，加點才有可能變化,。 這一次的存量房貸調(diào)整，包括去年,，都是通過降“加點”的形式實現(xiàn)的,。 今年是在LPR基礎(chǔ)上減30個基點，這一點大家都是一樣的,。 不管你以前是加點，還是減點,，只要你的房貸高于LPR-30BP的,，現(xiàn)在都統(tǒng)一調(diào)整為LPR-30BP。 現(xiàn)在不一樣的是LPR,，有人LPR是4.2%,，有人是3.95%，還有人是3.85%,，所以減30個基點后,，對應(yīng)的房貸利率也不一樣，3.9%,、3.65%,、3.55%。 為啥會這樣,？這就要提到大家的貸款重定價日了,。 存量房貸的合同約定，LPR是按年調(diào)整,，以每年的1月1日或者貸款重定價日為調(diào)整。貸款重定價日就是你和銀行約定的其他日期,。 這里的區(qū)別就是,，貸款重定價日相較于1月1日可能更靈活一點。 以最近一次LPR調(diào)整來說,，10月21日,，央媽宣布下調(diào)5年期LPR到3.6%，這時候假如你的貸款重定價日是11月1日,，那你11月就能享受到這波利好,，并且今年前兩次的LPR下調(diào)也能同時享受到，一共是60個基點，都能一次性下調(diào),。  但假如你合同上寫的是每年1月1日調(diào)整LPR,，那這60個基點，就要等到明年1月1日才能享受到了,。 同樣的,，如果你的貸款重定價日是7月1日，你能享受到今年2月的那次降息,，但你享受不到今年7月和10月的降息了,，要等明年7月才可以。 這就是你跟人家LPR不一樣的原因,。 現(xiàn)在很多人都在吐槽這一點,，說銀行的算盤打得精，LPR調(diào)了也不能立馬享受到利好,，預(yù)估是央媽看到大家的吐槽了,。 9月底的時候，央媽在答記者問的時候,，透露說要取消房貸利率重定價周期最短一年的限制,，意思就是之后LPR調(diào)整大家不用再等一年了，要縮短這個周期,，就是讓大家盡快享受到LPR下調(diào)帶來的利好,。  今天工行、招行的客服也回應(yīng)了這件事,，說是正在準(zhǔn)備房貸利率“重定價周期”的相關(guān)工作,，具體安排后續(xù)就會公布。  會短到什么時候,，央媽還沒說,，不過能調(diào)就是好事，政策也確實是對大家越來越利好了,。
這一輪調(diào)整后,，到明年，所有存量業(yè)主的房貸利率都會調(diào)降到3.3%,。 目前除部分一線城市,，很多二三線城市的新增房貸利率已經(jīng)進(jìn)入“2”字頭了，比如杭州首套房貸利率2.9%,，南京首套房貸利率2.95%,，青島首套房貸利率2.9%…… 也就是說，調(diào)降之后,，存量房貸和首套房貸之間的倒掛大概是0.4%,，相比于降存量房貸以前1.3-1.5%的倒掛，差額明顯小了很多。 跟去年一樣,，接下來提前還貸的規(guī)模,，肯定會有所好轉(zhuǎn)。 這句話放在昨天之前,，我都不會說的那么肯定,，因為降息的趨勢一直都在，持續(xù)降息,，就意味著新增房貸利率就會持續(xù)走低,，那存量房貸和新增房貸之間的差額又會被拉開，大家自然還是會想提前還房貸,。 但現(xiàn)在不一樣了,。 昨天我的稿子如果大家看了，就會知道現(xiàn)在上面想?！皽p點”,，也就是房貸利率=LPR-銀行基點（減點）這一公式里“減點”。 通過?！皽p點”,、調(diào)低“減點”，從而為降息LPR留下空間,。 大家應(yīng)該知道,，LPR不僅影響新增房貸利率，也影響存量房貸利率,，之后央媽再出政策縮短房貸利率重定價周期,，那其實存量房貸和新增房貸利率之間就不會出現(xiàn)類似之前那么大的差額矛盾了。 大家想要提前還貸的動力也沒那么足了,。 當(dāng)然,，也要看央媽的行動力。 包括最近的股市也漸漸好起來了,，市場的資金開始流動了,，回報率也上升了，大家也不會糾結(jié)于只能把錢拿去提前還房貸了,。 但說到底,，股市會不會繼續(xù)好，以及提前還貸這個行為會不會繼續(xù),，無論落到哪個環(huán)節(jié)，都要看之后的政策怎么走,，現(xiàn)在說白了,，預(yù)期、信心沒有回來之前，政策決定一切,。 而現(xiàn)在的政策,，就是讓大家覺得，子彈是無限的,。 最后,，還有一點要強調(diào)，不管之后央媽是縮短房貸利率重定價周期也好,，還是?！皽p點”也好，房貸利率下調(diào)依然是趨勢,。 不會大跨步,，只會小步慢跑，因為銀行吃不消,。  我的被刪文章，以及其他個人一些觀點,，會發(fā)到下面這個公眾號上,，大伙可以順便關(guān)注一下。 |
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