導讀：“目前美國的房產(chǎn)庫存量是2.5個月的銷售量左右,，遠低于6個月的平衡點,。”

　　作者 | 第一財經(jīng) 馮迪凡

　　多重因素疊加下,，美國房價創(chuàng)歷史新高,。

　　一方面，按揭貸款利率出現(xiàn)大幅上漲,，令房價對于普通人而言已經(jīng)變得較難負擔,，另一方面由于供給受限的情況并未好轉，反而更加嚴重,，買家需求仍然超過住房供應,。

　　美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對第一財經(jīng)記者表示，根據(jù)近期最新發(fā)布的標普凱斯-席勒指數(shù)可以看出,，2023年7月美國平均房價同比增長1%,，創(chuàng)歷史新高。

　　他解釋道,，“目前美國的房產(chǎn)庫存量是2.5個月的銷售量左右,，遠低于6個月的平衡點。目前的美國房產(chǎn)庫存量只有疫情前的一半,。美國房產(chǎn)市場供不應求,，推動房價持續(xù)上漲?！?/p>

　　不過,，可以看到的是，美國房價漲跌仍出現(xiàn)明顯的地區(qū)性差異,。

　　美國房價創(chuàng)歷史新高

　　最新發(fā)布的標普凱斯-席勒指數(shù)顯示,，2023年7月美國平均房價同比增長1%，創(chuàng)歷史新高。

　　同時,，2023年1月起,，標普凱斯-席勒指數(shù)平均房價指數(shù)累計上漲5.3%,，這已經(jīng)抵消了從去年6月峰值到今年1月市場放緩期間房價5%的累計跌幅,。

　　其中，房價同比增幅最高的3個城市是芝加哥 （4.4%）,、克利夫蘭（ 4% ）和紐約（3.8%）,，而房價同比降幅最大的城市是拉斯維加斯（-7.2%）、鳳凰城（-6.6%）,、舊金山（-6%）和西雅圖（-5.5%）,。

　　陳躍武對第一財經(jīng)記者解釋道，“更能顯示房市現(xiàn)狀的是月度房價的變動,?！?/p>

　　“7月美國平均房價比6月份上漲了0.6%。標普凱斯-席勒指數(shù)涵蓋的20個城市全部出現(xiàn)了環(huán)比上漲,。房價增長速度比前6個月有所放緩,。”他表示,，“美國房價在2022年6月達到高點,，之后6個月下降，到2023年1月開始回升,?！?/p>

　　“7月美國平均房價已經(jīng)超過2022年6月，創(chuàng)歷史新高,。這表明,，美國房產(chǎn)市場的中期調整已經(jīng)于8個月前結束?！彼⒈硎?，預測佐治亞州亞特蘭大市和得克薩斯州達拉斯等地區(qū)的房價在2023年將上漲大約5%至10%。

　　房價過高難以承受

　　美國的高房價已經(jīng)越來越讓居民無法承受,。

　　美國商務部公布的新屋銷售數(shù)據(jù)通常被視為美國樓市的領先指標,，而美國商務部公布的美國8月份新屋銷售數(shù)據(jù)顯示，高房價以及高按揭貸款利率正在抑制美國房地產(chǎn)市場的銷售,。

　　8月,，美國新屋銷售年化67.5萬戶，創(chuàng)2023年3月以來的最低,；8月新屋銷售環(huán)比跌8.7%,，也為2022年9月來最大環(huán)比跌幅；當月，新屋售價中位數(shù)為43.03萬美元（約314萬人民幣）,，這一售價遠高于疫情前水平,。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的報告也稱，截至8月底,，全國現(xiàn)房價格中位數(shù)為40.7萬美元,，同比上漲3.9%。

　　根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商ATTOM發(fā)布的最新報告,，該報告對美國572個縣進行了調查,，結果顯示，對于年收入約為71214美元的購房者而言,，99%的地區(qū)的房價中位數(shù)都是可望而不可即的,，“最新的趨勢延續(xù)了兩年來的模式，即對于美國普通工薪階層來說,，購房越來越困難,。”該報告稱,。

　　洲際交易所集團企業(yè)研究副總裁沃爾登（Andy Walden）表示,，目前的住房市場價格非常昂貴，必須出現(xiàn)三種極端情況之一,，美國的住房才能恢復到疫情前的可負擔程度,，這也就是價格回調35%，或者利率下降4%,，或者收入增長55%,。

　　他并表示，房價雖然有很大變動潛力,，但由于缺乏庫存,，在利率上升情況下，本應回調的房價一直居高不下,?！斑M入8月后，最新的住房數(shù)據(jù)紅紅火火,，但購買力仍然下降了6%左右”,。

　　貸款利率飆升至近8%

　　當前，美國較高的抵押貸款利率加上飆升的房價已經(jīng)超出了不少普通購房者的經(jīng)濟承受能力,，30年期固定抵押貸款利率徘徊在20年來的高點附近,，并逐漸接近8%。

　　第一財經(jīng)記者計算,，對于首付20%,，要購買40萬美元住房的購房者來說，與疫情時期的低點相比，每月每期房貸要多付約930美元（約6800元人民幣）,。在一年前,，30年期固定抵押貸款利率還在5.89%左右，而疫情時期利率處于3%低點,。而在抵押貸款利率幾乎是三年前的兩倍的情況下,，房價卻還在上漲，這主要是由于可供出售的房屋數(shù)量不足,。

　　同時,，在疫情前就鎖定了低抵押貸款利率的賣家不愿出售房屋，這使得急于出手買房的買家?guī)缀鯖]有選擇的余地,。

　　沃爾登表示：“利率杠桿在推動需求下降的同時，也在拉低供應,?！?/p>

　　“就供應量而言，我們實際上比去年低了8%,。經(jīng)季節(jié)性調整后,，70%的市場今年迄今為止的供應量都在下降。這就造成了市場的僵局,?！彼忉尩馈?/p>

        根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀人網(wǎng)站（Realtor.com）最近的一份報告,，7月底美國市場上的可售房源數(shù)量比去年同期下降了9%以上,，比2020年初疫情前的數(shù)量下降了46%。

　　美國剛剛公布的8月份美國新屋開工量則降至2020年6月以來的最低水平,，該月住宅開工量減少了11.3%,，年化開工率為128萬戶，這構成了一個怪圈：越來越多的美國人無法負擔新房,，建筑商的開工熱情降至五個月來最低點,。盡管如此，由于現(xiàn)房庫存極為有限,，建筑商仍有機會抓住更多潛在購房者,。

　　陳躍武對第一財經(jīng)記者表示，目前美國通貨膨脹率已經(jīng)降到3%,?！懊缆?lián)儲在7月份升息25個基點后，市場預期美聯(lián)儲最多再升息25個基點后將停止升息,，并在2024年初開啟降息周期,，屆時房貸利率將大幅下降。”

　　他認為,，以上形勢則會促進美國房產(chǎn)市場更快速地增長,，增長幅度將重新回到10%以上?！巴顿Y人應該利用目前短暫的時間窗口,，在房價暴漲之前，提前布局,，以目前較低的價格購買足夠房產(chǎn),，在未來房價快速上漲時可取得收益?！?/p>

次貸危機以來最蕭條的一年：美國樓市成交跌入冰谷,！

2023年10月17日 16:16  來源： 財聯(lián)社

　　逾20年來最高的抵押貸款利率，正拖累美國房屋銷售量降至次貸危機以來的最低水平……

　　根據(jù)不少經(jīng)濟學家的預測,，2023年美國的二手房銷售量預計將降至至少2011年以來的最低水平,，當時美國樓市仍在艱難地試圖走出史無前例的次貸危機的陰霾。

　　據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin的經(jīng)濟研究負責人Chen Zhao估計,，2023年美國成屋銷售總量預計將為410萬套左右,，這將是自2008年雷曼兄弟倒閉并引發(fā)全球金融危機以來年度銷量的最低水平。

　　Zhao表示,，由于抵押貸款利率可能繼續(xù)維持在較高水平,，明年的銷量也不太可能會大幅回升。她指出,，“我們將面臨相當長時間的冰凍期”,。

　　今年美國房地產(chǎn)市場成交的蕭條，與本世紀頭十年房地產(chǎn)泡沫破滅后的前一次放緩截然不同,。當時,，美國經(jīng)濟陷入深度衰退，數(shù)百萬房主因喪失抵押品贖回權而失去房屋,。

　　而這一次,，由于借貸成本上升、房價屢創(chuàng)新高以及待售房屋庫存非常有限,，房屋銷售放緩其實已經(jīng)持續(xù)有一年多的時間,。最近，抵押貸款利率攀升速度之快,，已導致除了最堅定的購房者外,，其他購房者都不得不“望而卻步”。

　　根據(jù)房地美公司的數(shù)據(jù),，美國30年期固定利率抵押貸款的平均利率上周已升至7.57%,，自8月份以來又累計上升了約50個基點——當時美國抵押貸款利率近一年來首次超過了7%,，房屋銷量也降至了1月份以來的最低水平。

　　而抵押貸款銀行家協(xié)會的數(shù)據(jù)也顯示,，美國抵押貸款申請在9月下旬已降至了1995年以來的最低水平,，這表明未來幾個月的房屋銷售預計都將持續(xù)低迷。

　　即使在正常年份,，秋冬季的房地產(chǎn)市場往往也會放緩,，房價通常也會比年初有所下降，因為許多家庭不愿在開學期間搬家,，購房者也會避免在假期購物,。

　　根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù)，如果全年的成屋銷量最終低于預期——不到400萬套,，那將是自1995年以來首次跌破這一整數(shù)關口,。

　　樓市成交蕭條背后影響幾何？

　　無論如此,，美國房地產(chǎn)市場的萎縮,，可能會對整體美國經(jīng)濟產(chǎn)生深遠影響。

　　這可能迫使一些想成為原本想買房的人被迫繼續(xù)租房,，而近來房租上漲已助推了美國CPI重新走高，如果房租繼續(xù)攀升,，美聯(lián)儲就很難停止加息,。

　　房屋銷售放緩也會限制家電和家具等與住房相關的支出，從而阻礙經(jīng)濟增長,，并促使房屋建筑商減少新房屋的建造,。

　　盡管并非全美所有地區(qū)都正以同樣的速度經(jīng)歷著房屋銷售的放緩——在一些好的社區(qū)，維護良好的二手房仍能很快以高于要價的價格售出,。但據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)站Realtor.com的數(shù)據(jù)顯示,，9月份上線的房源中有近18%的房屋出現(xiàn)了降價，是自2022年11月以來的最高比例,。

　　“市場肯定已經(jīng)開始放緩,，”喬治亞州薩凡納市的房地產(chǎn)經(jīng)紀人Steven Fischer表示，“現(xiàn)在賣家提供了很多優(yōu)惠措施,，來吸引買家購買他們的房子”,。

　　根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù)，美國人的購房負擔能力在今年夏天下降到了自1985年以來的最低水平,，這意味著在許多市場上,，只有那些高收入或有著大量現(xiàn)金的人，才能買得起房,。

　　預計在未來一段時間里,，房款可負擔性仍然將是一個嚴峻的問題,，因為雖然抵押貸款利率在上升，但房價并沒有真正大幅下降,。由于許多在抵押貸款利率較低時購房或進行房產(chǎn)再融資的房主并不愿出售和搬遷,，正使得待售房屋的供應量遠遠低于歷史正常水平。

　　房屋建筑商在今年上半年的銷售曾比預期更為強勁,，但他們也已經(jīng)感受到了寒意,。在目前的利率水平下，即使將利率降低一個百分點或更多,，也未必能吸引購房者,。

　　全美住宅建筑商協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，9月份住宅建筑商的信心已連續(xù)第二個月下降,，32%的建筑商表示上個月已經(jīng)降價,。在房利美9月份的調查中，僅有16%的消費者表示現(xiàn)在是購房的好時機,，創(chuàng)下了2010年中期以來的最低紀錄,。