房屋買賣糾紛管轄

實務(wù)中，對于“不動產(chǎn)糾紛”范圍的理解,，主要有三種觀點：一是認(rèn)為凡涉及不動產(chǎn)的糾紛,，包括物權(quán)糾紛、合同糾紛以及侵權(quán)糾紛等,，都屬于不動產(chǎn)糾紛,。二是認(rèn)為僅指不動產(chǎn)物權(quán)糾紛，不包括不動產(chǎn)債權(quán)糾紛,。對于與不動產(chǎn)有牽連關(guān)系的如房屋中介糾紛,、購房款糾紛等，不屬于不動產(chǎn)糾紛,。三是認(rèn)為不動產(chǎn)糾紛應(yīng)限制在因不動產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn),、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛范圍,。

隨著《民事訴訟法解釋》的施行(2015年2月4日),，該問題得到了統(tǒng)一?！督忉尅返诙藯l規(guī)定：“民事訴訟法第三十三條第一項規(guī)定的不動產(chǎn)糾紛是指因不動產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割,、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛,。農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛,、建設(shè)工程施工合同糾紛,、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄,。不動產(chǎn)已登記的,，以不動產(chǎn)登記簿記載的所在地為不動產(chǎn)所在地;不動產(chǎn)未登記的，以不動產(chǎn)實際所在地為不動產(chǎn)所在地,?！闭_理解上述條文，需要注意的以下幾點：

1,、不動產(chǎn)糾紛僅限于部分物權(quán)糾紛,。

物權(quán)是指人們對物的占有、使用,、收益,、處分的權(quán)利，是財產(chǎn)權(quán)的一種。我國民法典將物權(quán)分為所有權(quán),、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán),。所有權(quán)是物權(quán)的完整形態(tài)，包含了物權(quán)占有,、使用,、收益和處分的全部功能。用益物權(quán)是以對物的使用收益為目的的他物權(quán),，如土地承包經(jīng)營權(quán),、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán),、地役權(quán)等,。擔(dān)保物權(quán)是以物的價值擔(dān)保債權(quán)到期能夠得到清償?shù)乃餀?quán)，如抵押權(quán),、質(zhì)權(quán),、留置權(quán)等。物權(quán)糾紛是基于物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛,，它與債權(quán)糾紛構(gòu)成了民事糾紛的常見種類,。

2、物通常分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)兩類,。

因不動產(chǎn)物權(quán)確認(rèn),、使用、收益,、處分和保護(hù)等發(fā)生的糾紛統(tǒng)稱為不動產(chǎn)物權(quán)糾紛,。實踐中，區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)糾紛與不動產(chǎn)債權(quán)糾紛會產(chǎn)生一些歧義,，例如確認(rèn)房屋抵押合同無效究竟屬于哪一類糾紛,。最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》明確，按照物權(quán)變動原因與結(jié)果相區(qū)分的原則,，確定糾紛的性質(zhì)和案由,。對于因物權(quán)變動的原因關(guān)系，即債權(quán)性質(zhì)的合同關(guān)系產(chǎn)生的糾紛,，如物權(quán)設(shè)立原因關(guān)系方面的擔(dān)保合同糾紛,，物權(quán)轉(zhuǎn)讓原因關(guān)系方面的買賣合同糾紛，均是債權(quán)糾紛;對于因物權(quán)設(shè)立,、權(quán)屬,、效力、使用,、收益等物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的糾紛,，則是物權(quán)糾紛,。

3、基于專屬管轄屬于強行性規(guī)定,。

不允許當(dāng)事人通過合意進(jìn)行變通,，其適用范用范圍應(yīng)當(dāng)盡可能限定在確有必要的范圍內(nèi)。因此《解釋》將適用專屬管轄的不動產(chǎn)糾紛限定在“因不動產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn),、分割,、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛”。除此以外的其他不動產(chǎn)物權(quán)糾紛,，不適用專屬管轄,。

4、幾類特殊合同糾紛適用專屬管轄,。

在實踐中,，有些涉及不動產(chǎn)的合同糾紛具有一定特殊性，如農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛,、房屋租賃合同糾紛,、政策性房屋買賣合同糾紛，雙方的爭議除涉及合同的訂立,、履行等,，還涉及當(dāng)?shù)氐耐恋爻邪?jīng)營政策和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，由不動產(chǎn)所在地法院專屬管轄,，有利于統(tǒng)一裁判尺度,，有利予配合當(dāng)?shù)卣幚碓擃惏讣鸬娜后w性糾紛。又如建設(shè)施工合同糾紛,，往往涉及建筑物工程造價評估,、質(zhì)量鑒定、留置權(quán)優(yōu)先受償,、執(zhí)行拍賣等，由建筑物所在地法院管轄,，有利于案件審理與執(zhí)行,。