以下內(nèi)容為《房屋買賣合同糾紛 裁判思路與裁判規(guī)則》核心觀點(diǎn)摘抄、歸納,，屬于最高院對(duì)房屋買賣糾紛司法實(shí)務(wù)問題看法精縮精華（省流精簡）,，觀點(diǎn)皆屬于原作者，作者也結(jié)合最新法律,、解釋修改修訂導(dǎo)致的觀點(diǎn)變更進(jìn)行了相應(yīng)的修正,，并做注釋。此外,，本精縮總結(jié)還結(jié)合其他最高院最新編撰材料,，筆者也在其中予以注明。

一）,、商品房現(xiàn)售合同是否一出賣人取得上分預(yù)售許可證明為生效條件,？

觀點(diǎn)一，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條,，所以商品房現(xiàn)售的條件為所售房屋已具備房屋權(quán)屬證書,，否則現(xiàn)售合同無效。

觀點(diǎn)二，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第3條2款及第7條,，商品房現(xiàn)售的條件至少為房屋“竣工并驗(yàn)收合格”,，否則現(xiàn)售合同無效。

觀點(diǎn)三,，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第1條,，商品房現(xiàn)售合同的條件為房屋“已竣工”，否則現(xiàn)售合同無效,。

觀點(diǎn)四,，實(shí)踐中難以區(qū)分商品房的現(xiàn)售與預(yù)售，因此處理此類問題時(shí),，應(yīng)持折中的觀點(diǎn),。既不能因?yàn)殇N售合同為滿足《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，就認(rèn)定合同無效,。同時(shí),，也不能因?yàn)槌鲑u人在未取得產(chǎn)權(quán)證書的情況下出賣房屋違反了《城市房地產(chǎn)管理法》，認(rèn)定合同無效,。

因?yàn)樯鲜鲆?guī)定都屬于行政管理規(guī)范,，行政上禁止、處罰依據(jù),，并不是否認(rèn)其在私法上的效力,。

觀點(diǎn)五，認(rèn)定合同有效符合以下條件：1,、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,；2、取得國有土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件,；3,、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4,、房屋已竣工,。

不符合上述條件的合同標(biāo)的物房屋違法，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定現(xiàn)售合同無效,。

另,，1、商品房現(xiàn)售合同不應(yīng)以出賣人取得商品房預(yù)售許可證明為生效條件,。2,、《城市房地產(chǎn)管理法》作為管理性規(guī)范，不作為合同無效的法律依據(jù),。3,、房屋未領(lǐng)取產(chǎn)證不影響房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力,，沒有登記也不影響效力；4,、違反法律,、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定并不然導(dǎo)致合同根本無效。

采納觀點(diǎn)五,。

二）,、未取得產(chǎn)權(quán)證書的存量房屋買賣合同的效力如何認(rèn)定？

買賣合同簽訂后,，當(dāng)事人（出賣人,、買受人）以房屋尚未取得房產(chǎn)證為由主張合同無效的，不宜支持,。

三）,、共有存量房買賣合同的效力如何認(rèn)定？

此類買賣合同效力如何判斷,，一直存在爭(zhēng)論,。

傾向觀點(diǎn)，1,、房屋出售時(shí),，權(quán)利登記為出賣人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示公信原則,，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其余出賣人之間簽訂的買賣合同,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效,；但如有證據(jù)證明買受人存有過錯(cuò)，與出賣人惡意串通,、損害其他共有人利益的除外,。2、房屋出售時(shí),，權(quán)利人登記為數(shù)人的基于部分共同共有人不得私自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定,，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同無效,；但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán),，符合表見代理要件的，買賣合同有效,。（北京市第二中級(jí)人民法院《存量房買賣案件的法律適用研究》）

四）,、商品房買賣合同糾紛是否適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄？

觀點(diǎn)一,，商品房屬于不動(dòng)產(chǎn),，所以根據(jù)《民事訴訟法》，應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專屬管轄；

觀點(diǎn)二,，商品房買賣合同屬于買賣合同一種,，所以因?yàn)楹贤m紛提起的訴訟應(yīng)適用合同糾紛的地域管轄。

采納觀點(diǎn)二,。具體細(xì)化區(qū)分,。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛專屬管轄，不動(dòng)產(chǎn)合同糾紛采取合同管轄,。涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的案件主要是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的所有權(quán),、使用權(quán)、占用及向不動(dòng)產(chǎn)之間因通行,、通風(fēng),、采光等相鄰關(guān)系。另外,，商品房買賣合同也可以依法協(xié)議管轄,。