在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域中，由于市場(chǎng)機(jī)制不健全,，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則,，在商品房交易過(guò)程中，無(wú)證銷售,、虛假?gòu)V告,、定金圈套、一房多賣,、房屋面積大幅縮水,、格式條款等違法違規(guī)行為大量存在，嚴(yán)重?fù)p害了買受人的合法權(quán)益,。買受人與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛后,，開(kāi)發(fā)商在已取得部分或全部購(gòu)房款情形下，往往對(duì)買受人請(qǐng)求置之不理,，買受人只能無(wú)奈訴諸法院,，通過(guò)司法訴訟途徑以維護(hù)自身合法權(quán)益。那么,，普通商品房買賣合同糾紛應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄還是合同糾紛的地域管轄規(guī)定,，買受人應(yīng)該向哪個(gè)法院起訴，成為其應(yīng)解決的首要問(wèn)題,。

（一）不動(dòng)產(chǎn)糾紛包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛和不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)糾紛。

《民事訴訟法》第33條規(guī)定,，下列案件,，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：（一）因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄,。由于我國(guó)采取債權(quán)形式主義下的物權(quán)變動(dòng)模式,，故不動(dòng)產(chǎn)糾紛案件從性質(zhì)上可以分為兩類，一類為涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛的案件,，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛,；另一類為涉及不動(dòng)產(chǎn)合同糾紛的案件，即不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)糾紛,。在區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛與不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)糾紛時(shí),，可按照物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分原則。對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系，即債權(quán)性質(zhì)的合同關(guān)系產(chǎn)生的糾紛,，如擔(dān)保物權(quán)設(shè)立原因的擔(dān)保合同糾紛,，所有權(quán)轉(zhuǎn)移原因的買賣合同糾紛，均是債權(quán)糾紛,；而對(duì)于因物權(quán)設(shè)立、權(quán)屬,、效力,、使用、收益等物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的糾紛,，則是物權(quán)糾紛,。

（二）不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄僅適用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利確認(rèn)、分割,、相鄰關(guān)系等部分物權(quán)糾紛,。

《民事訴訟法解釋》第28條第1款規(guī)定，民事訴訟法第三十三條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)糾紛是指因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn),、分割,、相鄰關(guān)系等引起的糾紛。物權(quán)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種,，是指人們對(duì)物的占有,、使用、收益和處分的權(quán)利,。物權(quán)法將物權(quán)分為所有權(quán),、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。所有權(quán)為物權(quán)的完整形態(tài),，包含了占有,、使用、收益,、處分的全部權(quán)能,。用益物權(quán)是以對(duì)物的使用收益為目的的他物權(quán)，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),、建設(shè)用地使用權(quán),、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等,。擔(dān)保物權(quán)是以物的價(jià)值擔(dān)保債權(quán)到期得以清償?shù)乃餀?quán),，如抵押權(quán)等。依據(jù)解釋規(guī)定,，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立,、權(quán)屬、效力,、使用,、收益等眾多物權(quán)糾紛中,，僅部分物權(quán)糾紛適用專屬管轄，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利確認(rèn),、分割,、相鄰關(guān)系等引起的糾紛適用專屬管轄。

另,，因部分涉及不動(dòng)產(chǎn)合同的糾紛因具有一定的特殊性,，法律規(guī)定該類合同糾紛適用專屬管轄。如：農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛,、房屋租賃合同糾紛,、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛,。

（三）普通商品房買賣合同糾紛不適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄,。

如上所述，按照物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分原則,，普通商品房買賣合同糾紛為所有權(quán)轉(zhuǎn)移原因關(guān)系的糾紛,，應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)合同糾紛，在法律未特別規(guī)定情形下,，該類糾紛不應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄,。

《民事訴訟法》第34條規(guī)定,，合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書(shū)面協(xié)議選擇被告住所地,、合同履行地、合同簽訂地,、原告住所地,、標(biāo)的物所在地等與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定,。由于普通商品房買賣合同糾紛性質(zhì)上屬合同糾紛,，因此可以由當(dāng)事人協(xié)議約定管轄法院。

當(dāng)事人協(xié)議約定管轄法院時(shí)應(yīng)注意：1.當(dāng)事人雙方必須簽訂書(shū)面合同選擇管轄法院,，口頭協(xié)議無(wú)效,；2.當(dāng)事人雙方應(yīng)該選擇被告住所地、合同履行地,、合同簽訂地,、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系地點(diǎn)的人民法院,，如果約定與爭(zhēng)議無(wú)任何聯(lián)系地點(diǎn)的人民法院管轄,，則該約定無(wú)效；3.當(dāng)事人可協(xié)議約定兩個(gè)以上與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，該情形并不導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效,，原告可以向任一人民法院提起訴訟,。

《民事訴訟法》第23條規(guī)定,，因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄,。關(guān)于合同履行地的確定,，應(yīng)遵守如下規(guī)則：合同約定履行地點(diǎn)的，約定的履行地點(diǎn)為合同履行地,；合同沒(méi)有實(shí)際履行，當(dāng)事人住所地都不在合同約定的履行地的,，由被告住所地人民法院管轄,。合同履行地點(diǎn)未約定或者約定不明確的，爭(zhēng)議標(biāo)的為給付貨幣的,，接受貨幣一方所在地為合同履行地,；交付不動(dòng)產(chǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)所在地為合同履行地,；其他標(biāo)的,，履行義務(wù)一方所在地為合同履行地。

綜上所述,，普通商品房買賣合同糾紛不適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄,；在當(dāng)事人未協(xié)議約定管轄法院情形下，應(yīng)由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄,，而非必然由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄,。