地下車位,、社區(qū)管理用房、幼兒園,、會(huì)所等小區(qū)配套設(shè)施如何確權(quán)登記

地方有一咨詢,，如何確定小區(qū)等設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的有房屋,、幼兒園,、會(huì)所、社區(qū)管理用房,、地下車位等,。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》明確存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的不予登記，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)應(yīng)當(dāng)是沒(méi)有爭(zhēng)議權(quán)屬明晰的,，包括法律直接確定權(quán)屬的如國(guó)有土地所有權(quán),、不動(dòng)產(chǎn)繼承、合法建造建筑物取得物權(quán)等,，也包括合同生效即發(fā)生物權(quán)效力的承包經(jīng)營(yíng)權(quán),、地役權(quán)，還包括一經(jīng)審批即取得宅基地使用權(quán)的,，當(dāng)然最大量最普遍的就是以買賣,、贈(zèng)與等法律行為作為物權(quán)變動(dòng)的原因行為，經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生物權(quán)效力的情形,。

不動(dòng)產(chǎn)登記人員在判斷不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)如何登記時(shí),，應(yīng)當(dāng)建立登記思維，從登記能力,、登記原因,、登記類型來(lái)考慮，如何判斷是否有登記能力,，石哥已經(jīng)在之前的文章寫(xiě)過(guò),，下面以住宅小區(qū)為例為例，討論如何通過(guò)登記原因判斷配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬,，從而確定登記類型,。

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如何盡快入門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記（培訓(xùn)稿）

一、住宅小區(qū)可以建設(shè)商業(yè)等其他配套設(shè)施

我國(guó)立法將建筑物與土地視為不同的物,，但應(yīng)當(dāng)一并進(jìn)行買賣,、抵押等處分。沒(méi)有一并處分,，合同約定只處分土地或者建筑物的,，應(yīng)當(dāng)按照“地隨房走、房隨地走”的原則,，視為一并處分,，最高人民法院認(rèn)為這一原則在農(nóng)村宅基地處分中也有適用。這是由于房屋和土地分屬于不同權(quán)利人,，不但不利于利用不動(dòng)產(chǎn),，還會(huì)必可避免的帶來(lái)糾紛，影響物的使用效用,。

由于我國(guó)土地所有權(quán)屬于國(guó)家和集體兩類主體所有,，并且不能買賣土地所有權(quán)，因此設(shè)計(jì)了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分置的制度,，在土地上為相對(duì)人設(shè)立了土地使用權(quán),，并允許流轉(zhuǎn)。在2014年不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)改革前,，土地和房屋分別由不同的行政主管部門(mén)進(jìn)行分別管理和產(chǎn)權(quán)登記,。2018年多規(guī)合一的機(jī)構(gòu)改革前，土地和建筑物分別依照不同的規(guī)劃進(jìn)行管理和建設(shè),，土地部門(mén)有土地利用總體規(guī)劃,，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)有城鄉(xiāng)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，目前都合并為國(guó)土空間規(guī)劃,，但土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的用途分類雖然已經(jīng)經(jīng)過(guò)調(diào)整靠攏,，但依然還有很多不同。

城鄉(xiāng)規(guī)劃的彈性更大,，包容度更強(qiáng),，也符合居民生活、生產(chǎn)的實(shí)際需求,。2016年《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》明確要健全公共服務(wù)設(shè)施，形成以社區(qū)級(jí)設(shè)施為基礎(chǔ),，市,、區(qū)級(jí)設(shè)施銜接配套的公共服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系。難以想象如果住宅用地上不能建造餐飲,、便利店（菜店,、日雜等）等小區(qū)配套設(shè)施,，居民買個(gè)菜,、買個(gè)藥要跑幾公里，居住起來(lái)有什么便利舒適,。住宅用地上建設(shè)的住宅底層是商業(yè)店面既是滿足了居民實(shí)際生活的需要,，也符合自然資源部《社區(qū)生活圈規(guī)劃技術(shù)指南》和住建部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,，是客觀上普遍存在的現(xiàn)象。

有人認(rèn)為便利店屬于商業(yè)設(shè)施,，商業(yè)設(shè)施應(yīng)當(dāng)使用商業(yè)用地,，這種考慮方式是比較簡(jiǎn)單粗暴的，沒(méi)有考慮到建筑物和土地屬于不同的物,，分別建設(shè)和管理的現(xiàn)實(shí),。《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同范本》明確土地用途由土地管理部門(mén)根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》填寫(xiě)，也是作為出讓地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ),，并經(jīng)過(guò)市縣政府同意批準(zhǔn),。規(guī)劃部門(mén)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具規(guī)劃條件，只有容積率,、綠地率等建設(shè)要求,，不包括土地用途，即土地用途是由土地管理部門(mén)確定的,?！?a target="_blank" textvalue="不動(dòng)產(chǎn)登記簿填寫(xiě)說(shuō)明" linktype="text" imgurl="" imgdata="null" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2">不動(dòng)產(chǎn)登記簿使用和填寫(xiě)說(shuō)明》明確，房屋的規(guī)劃用途填寫(xiě)建設(shè)工程規(guī)劃許可文件及其所附圖件上確定的房屋用途,。

不能機(jī)械的理解住宅用地上只能單一的建住宅,，如果有商業(yè)店面應(yīng)當(dāng)改為商業(yè)用地,。從住宅小區(qū)的配套設(shè)施看，還有室外綜合健身場(chǎng)地,、老年人日間照料中心,、幼兒園、文化活動(dòng)站等等配套設(shè)施,，難道要根據(jù)設(shè)施的性質(zhì)給土地分別增加體育用地、養(yǎng)老用地,、教育用地,、文化用地這些用途么。這樣子做明顯是不合理的,，更是違法擅自改變供地方案和出讓合同確定的內(nèi)容,。

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至于有地方擔(dān)心如果不對(duì)建筑物和土地用途進(jìn)行把關(guān),，可能導(dǎo)致相對(duì)人鉆空子,，實(shí)際上這超過(guò)登記人員考慮的范疇，也是由于對(duì)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)需要審批監(jiān)管的流程不了解導(dǎo)致的,。簽訂出讓合同后,，基本上土地部門(mén)的管理職責(zé)已經(jīng)完成，后續(xù)就是根據(jù)合同約定的開(kāi)竣工時(shí)間查看是否閑置,，并在竣工時(shí)進(jìn)行土地核驗(yàn),。但建設(shè)和規(guī)劃部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容是全程把控的，比如項(xiàng)目開(kāi)工前要申請(qǐng)施工許可證,，設(shè)計(jì)好施工圖并進(jìn)行審查,，確定規(guī)劃條件頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，項(xiàng)目業(yè)主也不能自己設(shè)計(jì),，必須依據(jù)不同類型的建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)制作規(guī)劃總評(píng)圖并提交規(guī)劃部門(mén)審查,，在技術(shù)審查階段就把超容積率、改變用途建設(shè)等違法情形扼殺在搖籃里,。

規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)很詳細(xì),，分類很具體，比如宿舍,、旅館與住宅適用不同的建筑規(guī)范,，酒店、廠房,、商店,、辦公建筑等各自使用不同的設(shè)計(jì)規(guī)范，不會(huì)存在通過(guò)改變規(guī)劃用途鉆空子的情形。這點(diǎn)就交給規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行審查,，而且規(guī)劃部門(mén)還可以依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定對(duì)不按建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目進(jìn)行處罰,。因此登記人員無(wú)需糾結(jié)土地用途和房屋建筑物沒(méi)有一一對(duì)應(yīng)，這個(gè)要求不但沒(méi)有依據(jù),，也是不可能實(shí)現(xiàn)的,，只要房屋建設(shè)是依照規(guī)劃合法建造，就按照規(guī)劃許可證用途登記房屋的規(guī)劃用途即可,，要相信友軍啦,。

二、住宅小區(qū)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)判斷標(biāo)準(zhǔn)

住宅小區(qū)的配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無(wú)非就是三個(gè)主體,，業(yè)主單獨(dú)所有或者共有,、開(kāi)發(fā)商和政府，注意這里的政府是廣義的,，包括了教育局等政府部門(mén),。小區(qū)的住宅肯定是業(yè)主所有，所存在疑問(wèn)的當(dāng)然就是住宅小區(qū)的配套設(shè)施,，登記人員如何判斷產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)而確定登記原因來(lái)收取登記申請(qǐng)材料,，這里給出三個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)。

一是根據(jù)法律規(guī)定判斷

屬于全體業(yè)主共有的配套設(shè)施,，按照《民法典物權(quán)編》規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地,、其他公共場(chǎng)所,、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等，這是法定共有,。注意這里的道路和綠地是作為土地的附著物被業(yè)主共有的,。

第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有,，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外,。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有,，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外,。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,，屬于業(yè)主共有,。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有,。

第二百八十一條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,，屬于業(yè)主共有,。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯,、屋頂,、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修,、更新和改造,。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》進(jìn)一步增加了基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分,、附屬設(shè)施,、設(shè)備、避難層,、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分，這些列舉出的部分其實(shí)可以從解釋提出的專有部門(mén)標(biāo)準(zhǔn)方面來(lái)推斷,，即不能登記為專有部分的,，即是業(yè)主共有。

第三條除法律,、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ),、承重結(jié)構(gòu),、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,，通道,、樓梯、大堂等公共通行部分,，消防,、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,，避難層,、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分,，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等,。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路,、綠地占地除外。

第十八條人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中,，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的,，應(yīng)當(dāng)以法律,、行政法規(guī)為依據(jù)。

可以作為專有部分的設(shè)施,，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》列舉了三條標(biāo)準(zhǔn),，實(shí)際上就是從構(gòu)造和利用上的獨(dú)立性來(lái)判斷，也是不動(dòng)產(chǎn)單元的判斷標(biāo)準(zhǔn),，這是實(shí)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),，至于能否登記，只是形式上的標(biāo)準(zhǔn),，即即使沒(méi)有登記,，但只要符合實(shí)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，即可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,。

第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,，以及車位、攤位等特定空間,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)操作與理論研究

（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨(dú)立性,，可以排他使用,；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋,，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為前款所稱的專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋,，包括整棟建筑物,。

第二百七十一條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,。

二、根據(jù)地方性法規(guī)來(lái)判斷

各地一般都有《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，很多省份在其中對(duì)公共部分的產(chǎn)權(quán)歸屬做了明確,，比如《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，本條例所稱物業(yè)共用部位包括：建筑的基礎(chǔ),、承重墻體,、柱、梁,、樓板,、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳,、樓梯間,、走廊通道,、通風(fēng)采光井等；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備包括電梯,、天線,、照明、消防設(shè)施,、人民防空設(shè)施,、綠地、道路,、路燈,、溝渠、池,、井,、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的建筑物,、構(gòu)筑物等,。地下室、底層架空層等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬在購(gòu)房合同中沒(méi)有約定或者約定不明確的,，歸全體業(yè)主所有,。

特別是最后一款規(guī)定,，將沒(méi)有明確約定歸屬的配套設(shè)施權(quán)屬定為全體業(yè)主共有,，符合國(guó)家的規(guī)定，也明晰了產(chǎn)權(quán)歸屬,。

《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十條

本條例所稱共用部位,，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體,、柱,、梁、樓板,、屋面等）,、走廊通道、樓梯間,、電梯井,、物業(yè)服務(wù)用房，以及房屋外墻面等,。

本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備,，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)供排水管道、水箱,、加壓水泵,、電梯,、天線、照明設(shè)施,、供電線路,、煤氣（天燃?xì)猓┕艿馈⑾涝O(shè)施,、溝渠,、池、井,、公益性文體等設(shè)施設(shè)備,。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的以下部分屬于業(yè)主共有：

（一）建筑物的基礎(chǔ),、承重結(jié)構(gòu),、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,，通道,、樓梯、大堂等公共通行部分,，消防,、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層,、架空層,、設(shè)備層或者設(shè)備間等；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分,，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施設(shè)備,；

（三）房地產(chǎn)買賣合同約定屬于業(yè)主共有的物業(yè)；

（四）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分,。

三、合同約定

區(qū)分所有建筑物小區(qū)的業(yè)主的權(quán)利有三：對(duì)建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。如何判斷住宅以外的部分是共有還是屬于他人所有（開(kāi)發(fā)商或者政府）,？除了上述的按法律,、司法解釋及當(dāng)?shù)氐胤叫詶l例外，還要從雙方合同約定來(lái)判斷,。

這里的合同約定包括出讓合同約定和預(yù)售商品房買賣合同約定兩種,。對(duì)于出讓合同約定應(yīng)當(dāng)移交的幼兒園,、廉租房、市政廣場(chǎng),、道路,、橋梁等建筑物，屬于在出讓時(shí)已經(jīng)明確由開(kāi)發(fā)商代建的,，產(chǎn)權(quán)屬于政府,，在首次登記時(shí)應(yīng)當(dāng)直接登記到政府指定的相關(guān)部門(mén)。注意合同約定的措辭,，移交或者無(wú)償移交,，意味的是移轉(zhuǎn)建筑物的占有，畢竟開(kāi)發(fā)商是合法建造建筑物的土地使用權(quán)人,，當(dāng)然自始占有建筑物,。如果是寫(xiě)的回購(gòu)，產(chǎn)權(quán)是開(kāi)發(fā)商的,，當(dāng)然是辦理轉(zhuǎn)移登記,。

至于誰(shuí)投資誰(shuí)擁有這種原則或者提法，目前沒(méi)有在現(xiàn)行法律上看到此類表述,，也不應(yīng)作為確定產(chǎn)權(quán)關(guān)系的標(biāo)準(zhǔn),。此外還有人提到要根據(jù)是否出讓金對(duì)此有減免或者是否計(jì)入建筑物的成本造價(jià)等等及，個(gè)人認(rèn)為都是沒(méi)有必要考慮的,，也不足以作為判斷配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)的依據(jù),。畢竟，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商是按照成本價(jià)來(lái)賣房子的,，都是隨行就市,，價(jià)格是由供需關(guān)系決定的,，認(rèn)為市場(chǎng)價(jià)與單個(gè)項(xiàng)目成本有關(guān)系的,，應(yīng)當(dāng)回去再看看馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。另外住宅用地是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式出讓,，只要出讓公告和出讓合同有明確配建設(shè)施及移交要求,，即可認(rèn)定雙方已經(jīng)對(duì)幼兒園等建筑物產(chǎn)權(quán)歸屬達(dá)成共識(shí)，無(wú)需越廚代庖的操心,。這種情況就是民法典規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人的例外情況，因?yàn)橛谐鲎尯贤梢宰鳛橄喾吹淖C據(jù)證明,。

參見(jiàn)鏈接：出讓合同約定移交給政府的幼兒園，如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記

至于很多地方?jīng)]有將幼兒園移交要求寫(xiě)入出讓合同導(dǎo)致在移交收回時(shí)引起糾紛或者有不同聲音的,，固然要考慮政府的信用,，但也要根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于開(kāi)展城鎮(zhèn)小區(qū)配套幼兒園治理工作的通知》的要求,，確保已建成的小區(qū)配套幼兒園應(yīng)按照規(guī)定及時(shí)移交當(dāng)?shù)亟逃姓块T(mén)，未移交當(dāng)?shù)亟逃姓块T(mén)的應(yīng)限期完成移交,，對(duì)已挪作他用的要采取有效措施予以收回,。。對(duì)存在配套幼兒園緩建,、縮建,、停建、不建和建而不交等問(wèn)題的,，在整改到位之前,，不得辦理竣工驗(yàn)收。對(duì)于已經(jīng)建成,、需要辦理移交手續(xù)的,，原則上于2019年6月底前完成；對(duì)于需要回收,、置換,、購(gòu)置的，原則上于2019年9月底前完成,。

對(duì)于未寫(xiě)入出讓合同的怎么辦,，實(shí)際上《福建省人民政府關(guān)于加快學(xué)前教育發(fā)展的意見(jiàn)》（閩政〔2010〕24 號(hào)）早在2010年11月7日已經(jīng)明確：舊城改造和新區(qū)建設(shè)中的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，按照城市規(guī)劃和學(xué)前教育規(guī)劃必須配套建設(shè)幼兒園,，出讓土地前,，應(yīng)明確配套幼兒園的建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn),、所有權(quán)屬和建設(shè)時(shí)序等要求,，承建方必須按照土地出讓合同要求和有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)幼兒園，與住宅小區(qū)項(xiàng)目同期竣工驗(yàn)收,。建成后將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交教育主管部門(mén),，由教育部門(mén)舉辦公辦幼兒園，或由教育部門(mén)通過(guò)組織競(jìng)標(biāo)由社會(huì)力量舉辦普惠性民辦幼兒園,，不得改變性質(zhì)和用途,。具體辦法由省有關(guān)部門(mén)制定。未按規(guī)定安排配套幼兒園建設(shè)的小區(qū)規(guī)劃不予審批,，已經(jīng)改變性質(zhì)和用途的,，要限期整改。石哥認(rèn)為,，既然文件有明確規(guī)定,，可視為已經(jīng)寫(xiě)入出讓合同，按此辦理。

當(dāng)然配套設(shè)施也不是全部都能通過(guò)約定確定產(chǎn)權(quán)的,，有的法定專有或者共有的建筑物是不能約定,。比如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》有明確,，公寓大廈共享部分不得獨(dú)立使用供做專有部分,。

《臺(tái)灣地區(qū)公寓大廈管理?xiàng)l例》

第7條公寓大廈共享部分不得獨(dú)立使用供做專有部分,。其為下列各款者,，并不得為約定專用部分：

一、公寓大廈本身所占之地面,。

二,、連通數(shù)個(gè)專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門(mén)廳,；社區(qū)內(nèi)各巷道,、防火巷弄。

三,、公寓大廈基礎(chǔ),、主要梁柱、承重墻壁,、樓地板及屋頂之構(gòu)造,。

四、約定專用有違法令使用限制之規(guī)定者,。

五,、其它有固定使用方法，并屬區(qū)分所有權(quán)人生活利用上不可或缺之共享部分,。

四,、根據(jù)技術(shù)圖紙來(lái)判斷

各地在判斷配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)時(shí)，也要先判斷該配套設(shè)施的用途,，要按照《不動(dòng)產(chǎn)登記簿使用和填寫(xiě)說(shuō)明》根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可文件及其所附圖件上確定的房屋用途來(lái)確定,，即根據(jù)規(guī)劃總評(píng)圖，也可以依據(jù)施工圖等技術(shù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的設(shè)施用途來(lái)判斷產(chǎn)權(quán),。對(duì)于配套設(shè)施建筑物,，還要考慮是否計(jì)入小區(qū)業(yè)主的住宅公攤面積,，如果已經(jīng)計(jì)入公攤面積,，則意味著成為業(yè)主共有。

因此建議可以參照我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》,，有開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)首次登記時(shí)依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙等明確專有部分、共有部分等產(chǎn)權(quán)歸屬。

第56條公寓大廈之起造人于申請(qǐng)建造執(zhí)照時(shí),，應(yīng)檢附專有部分,、共享部分、約定專用部分,、約定共享部分標(biāo)示之詳細(xì)圖說(shuō)及規(guī)約草約,。于設(shè)計(jì)變更時(shí)亦同。

前項(xiàng)規(guī)約草約經(jīng)承受人簽署同意后,，于區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議訂定規(guī)約前,，視為規(guī)約。

公寓大廈之起造人或區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)依使用執(zhí)照所記載之用途及下列測(cè)繪規(guī)定,，辦理建物所有權(quán)第一次登記：

一,、獨(dú)立建筑物所有權(quán)之墻壁，以墻之外緣為界,。

二,、建筑物共享之墻壁，以墻壁之中心為界,。

三,、附屬建物以其外緣為界辦理登記。

第57條起造人應(yīng)將公寓大廈共享部分,、約定共享部分與其附屬設(shè)施設(shè)備,；設(shè)施設(shè)備使用維護(hù)手冊(cè)及廠商數(shù)據(jù)、使用執(zhí)照謄本,、竣工圖說(shuō),、水電、機(jī)械設(shè)施,、消防及管線圖說(shuō),，于管理委員會(huì)成立或管理負(fù)責(zé)人推選或指定后七日內(nèi)會(huì)同政府主管機(jī)關(guān)、公寓大廈管理委員會(huì)或管理負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)針對(duì)水電,、機(jī)械設(shè)施,、消防設(shè)施及各類管線進(jìn)行檢測(cè)，確認(rèn)其功能正常無(wú)誤后,，移交之,。

對(duì)于各地爭(zhēng)議較多的車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán),，不能作為法定的業(yè)主共有,，因?yàn)楫吘购芏嗳藳](méi)有汽車的或者不是都同時(shí)買了汽車，而建筑造價(jià)或者成本難以判斷前已述及,。因此《民法典》規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,，由當(dāng)事人通過(guò)出售,、附贈(zèng)或者出租等方式約定。即開(kāi)發(fā)商可以出售車位或者車庫(kù),，如果沒(méi)有事先約定,，規(guī)劃的車位、車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸于建設(shè)用地使用權(quán)人,。建設(shè)車位需要取得土地使用權(quán),，在國(guó)土資源部《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本》中已經(jīng)明確要出讓土地的三維坐標(biāo)，出讓宗地空間范圍是以平面界址點(diǎn)所構(gòu)成的垂直面和上,、下界限高程平面封閉形成的空間范圍,。出讓宗地的平面界限按宗地的界址點(diǎn)坐標(biāo)填寫(xiě)；出讓宗地的豎向界限,，可以按照1985年國(guó)家高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫(xiě),，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫(xiě)。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離,。如：出讓宗地的豎向界限以標(biāo)高+60米（1985年國(guó)家高程系統(tǒng)）為上界限,，以標(biāo)高－10米（1985年國(guó)家高程系統(tǒng)）為下界限，高差為70米,。

土地使用權(quán)可以地上,、地表、地下設(shè)立,，因此規(guī)劃要求建設(shè)的地下車位即使出讓合同中沒(méi)有約定出讓地下空間土地使用權(quán),，也應(yīng)該認(rèn)為已經(jīng)取得該車位的土地使用權(quán)，無(wú)需補(bǔ)交出讓金,。至于規(guī)劃外的地下車位,，考慮到地下車位建設(shè)的成本和政策效應(yīng)，如果要鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)地下空間,，可以不用補(bǔ)交土地出讓金,。但福建省地下空間建設(shè)用地管理和土地登記暫行規(guī)定等規(guī)定非營(yíng)利性的地下車位可以不用補(bǔ)交出讓金。

至于如何判斷《民法典》規(guī)定的車位,、車庫(kù)是否已經(jīng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要,，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》已經(jīng)明確，

“建設(shè)單位按照配置比例將車位,、車庫(kù),，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合民法典第二百七十六條有關(guān)'應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定,。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例,?！?/p>

各地爭(zhēng)議較多的平戰(zhàn)結(jié)合的車位，個(gè)人認(rèn)為不屬于《國(guó)防法》規(guī)定的國(guó)防資產(chǎn),，國(guó)家對(duì)車位的管理目的只是在于戰(zhàn)時(shí)使用,，類似征用，產(chǎn)權(quán)歸屬和日常管理應(yīng)當(dāng)屬于開(kāi)發(fā)商,，開(kāi)發(fā)商也可以將此出售,。