隨著收入和生活水平的提高,，車子成為各個家庭較為普遍的代步工具,，停車成為一大難題。身邊有朋友抱怨,，小區(qū)內(nèi)的車位已經(jīng)飽和,，車輛不能進入小區(qū)，只能停在路邊,，就算是停在路邊冒著被貼罰單的風險,，下班之后還得“搶”車位。在車位如此緊俏的情況下,，仍然會看到這樣的新聞：某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了業(yè)主以外的個人,，使得小區(qū)的停車費用漲價，造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象,，間接侵害了業(yè)主的利益……

住宅小區(qū)內(nèi)車位究竟能否出售給業(yè)主以外的人,？筆者認為不能一概而論，需要綜合停車位的權屬,、便民效益等各個方面進行綜合考量,。

一,、什么樣的車位有產(chǎn)權

《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位,、攤位等特定空間,，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分,；（二）具有利用上的獨立性,，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體,。

根據(jù)上述規(guī)定,，車位在滿足構造上獨立能夠區(qū)分、利用上獨立可以排他使用,、可登記成為特定業(yè)主所有權的客體,，應當認定為建筑物的專有部分。也就是說,，平日里我們在小區(qū)內(nèi)見到的“劃線式車位”并不是建筑物的專有部分,，不能登記為特定業(yè)主所有，業(yè)主購買的僅僅是“車位使用權”,，而非所有權,。

二、有產(chǎn)權的車位對外出售應當首先滿足業(yè)主需要

《中華人民共和國物權法》第七十四條規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要,。建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,，由當事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有,。

根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)時規(guī)劃為停車場地并符合產(chǎn)權登記技術規(guī)范的,，且建設費用未列入開發(fā)成本和分攤面積出售給購房人的,，那么停車位的所有權應當屬于開發(fā)商所有。這種情況下,，開發(fā)商是可以向小區(qū)以外的人出售停車位的,，但應當首先滿足業(yè)主需要。那么,，怎樣才算是滿足業(yè)主的需要,？參考案例如下：

案例：孔目江1號小區(qū)業(yè)主委員會,、新余市新王龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確認合同無效糾紛二審民事裁定書【（2017）贛05民終288號】

一審法院認為：對本案中建筑物地下車位，未納入公攤面積,，不屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地,，該區(qū)域車位不屬于業(yè)主共有，且新余市房產(chǎn)交易中心在對孔目江業(yè)委會《關于孔目江1號小區(qū)地下非人防停車位權屬問題的回復》中也闡明新王龍公司可以對該停車位辦理權屬登記,，故該地下車位權屬歸新王龍公司所有,。對車位應當首先滿足業(yè)主需要的問題，從2011年開始,，新王龍公司就將車位面向小區(qū)業(yè)主公開認購出售,，滿足了業(yè)主的購買需要，亦有部分業(yè)主購買了車位,，直至2016年新王龍公司才將涉案剩余車位出售給被告喻氏租賃中心,，雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，未違反上述規(guī)定,，合法有效,，故孔目江業(yè)委會主張新王龍公司、喻氏租賃中心簽訂使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效的意見,，于法無據(jù),，一審法院不予支持,。

根據(jù)上述案例,，開發(fā)商在2011年至2016年，四年的時間里,，將停車位面向小區(qū)業(yè)主公開認購出售,。在此期間內(nèi)，雖然并非每位業(yè)主都進行了認購,，僅為部分業(yè)主購買了停車位,，但根據(jù)《中華人民共和國物權法》第七十四條的規(guī)定，開發(fā)商首先滿足了本小區(qū)業(yè)主的購買需要,，因此,，在面向小區(qū)業(yè)主公開認購出售結(jié)束之后，開發(fā)商將剩余停車位對外出售所簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效,。

三,、無產(chǎn)權的車位隨土地使用權的轉(zhuǎn)讓歸業(yè)主共有

結(jié)合《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定及《中華人民共和國物權法》第七十四條第三款的規(guī)定，沒有產(chǎn)權的車位不屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分,，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有。開發(fā)商有義務按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設施,，但并非依據(jù)規(guī)劃建設的附屬設施都歸開發(fā)商,。因此,，無產(chǎn)權的車位屬于業(yè)主共有的土地使用權的范疇，其權益歸屬于全體業(yè)主,。筆者參考案例如下：

案例：重慶市豪運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,、重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑業(yè)主委員會車位糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書【（2017）最高法民申2817號】

豪運公司申請再審稱：帝景豪苑小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的地上停車位應當歸豪運公司所有，原判決認定案涉車位系占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位,，缺乏事實依據(jù),。

帝景豪苑業(yè)委會提交意見稱：1、豪運公司給小區(qū)業(yè)主辦理了房屋初始登記及轉(zhuǎn)移登記后業(yè)主共同享有小區(qū)全部土地使用權,。2,、車位不屬于專有部分，產(chǎn)權應歸全體業(yè)主共有,。3,、車位未計入容積率，且不參與規(guī)劃建設用地面積分攤,，產(chǎn)權應歸業(yè)主共有,。

最高人民法院認為：1、由于豪運公司向小區(qū)業(yè)主出售房屋,，小區(qū)內(nèi)的土地使用權也轉(zhuǎn)移至小區(qū)業(yè)主,，小區(qū)共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。故豪運公司關于適用物權法第一百四十二條之規(guī)定,，本案所涉地上停車位應歸其所有的主張不能成立,。2、即使豪運公司在建造帝景豪苑小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權出讓金,，成為建設用地使用權人,，但是小區(qū)建設完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售,，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權也隨之轉(zhuǎn)移,，小區(qū)的共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。

綜上,，筆者認為如果車位作為建筑物的專有部分,，能夠辦理產(chǎn)權登記的，開發(fā)商出售給小區(qū)以外的人時應當首先滿足業(yè)主需求,。小區(qū)內(nèi)劃線式停車位實際上并無建筑物,，其本質(zhì)屬于土地使用權，不能辦理產(chǎn)權登記,，將商品房向業(yè)主出售后,，該部分車位的土地使用權歸屬全體業(yè)主，能否向小區(qū)以外的人出租,，可參照物權法第七十六條第七款的規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi)的重大事項由業(yè)主表決,。

責編/孫亞超  微信號：elesun724