在上一篇文章中,，筆者就《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）第28條與第29條的關(guān)系、第29條的理解與適用問題進(jìn)行了梳理匯總,。本文結(jié)合相關(guān)司法案例與最高人民法院理論觀點(diǎn),，就《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條中涉及的“適用范圍”、“合法占有應(yīng)如何理解”,、“自身原因未能過戶應(yīng)如何理解”,、及其他需要注意的問題進(jìn)行簡(jiǎn)要?dú)w納匯總。

關(guān)于《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條與第29條關(guān)系,，可參見《商品房消費(fèi)者能否排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行——關(guān)于<執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定>第29條的理解》簡(jiǎn)要總結(jié)，筆者不再贅述,。此處,，僅就《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條適用范圍的特殊性強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：

（1）《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條針對(duì)的系一切不動(dòng)產(chǎn)，并未限定在房地產(chǎn)商開發(fā)的居住用房,，二手房,、商鋪等非住宅房屋符合第28條規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)”。第29條設(shè)置“唯一住房”條件實(shí)際系基于保護(hù)小業(yè)主居住權(quán)和生存權(quán)等基本權(quán)利,，第28條并無保護(hù)“生存權(quán)”的立法目的,，不要將二者保護(hù)的法益予以混淆。

（2）案外人符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條的,，僅有權(quán)排除一般債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行,。該條規(guī)定解決的是在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，買受人對(duì)所買受的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)與普通金錢執(zhí)行債權(quán)人權(quán)利保護(hù)發(fā)生沖突時(shí),，基于對(duì)正當(dāng)買受人合法權(quán)利的特別保護(hù)之目的而設(shè)置的特別規(guī)則,，該條規(guī)定僅能對(duì)抗對(duì)被執(zhí)行人享有普通債權(quán)的債權(quán)人，而不能對(duì)抗享有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)人,。

（3）《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條設(shè)置有四個(gè)條件：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn),；三是已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記,。實(shí)踐中，對(duì)于支付全部?jī)r(jià)款不存在理解與判斷上的偏差,，但由于合同存在倒簽可能,、各方就未能辦理登記往往各執(zhí)一詞，故該條適用的準(zhǔn)確度主要體現(xiàn)在“合法占有”與“自身原因未能過戶”的理解上,。

參考案例1：段正文,、許宇全執(zhí)行異議之訴(2020)最高法民申7026號(hào)

法院認(rèn)為：雙方經(jīng)協(xié)商約定以永誠公司開發(fā)的商鋪抵債，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)認(rèn)定合法有效,。為履行以房抵債協(xié)議，永誠公司與許宇全簽訂書面《商品房買賣合同》,，許宇全亦以其270.4萬元債權(quán)抵頂了相應(yīng)房款,，永誠公司對(duì)此予以確認(rèn)。在人民法院查封之前,，永誠公司已將案涉商鋪交付許宇全使用,，案涉商鋪未及時(shí)辦理過戶手續(xù)系因永誠公司未辦理竣工驗(yàn)收及履行過戶登記義務(wù)，非因許宇全一方原因所致,。上述情形符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定,，一、二審判決據(jù)此確認(rèn)許宇全對(duì)案涉商鋪享有排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益,，事實(shí)及法律依據(jù)充分,，并無不妥。

參考案例2：吳雙,、陳春蘭申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴 （2021）最高法民申1131號(hào)

法院認(rèn)為：《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定體現(xiàn)了對(duì)商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先保護(hù),。而《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條則規(guī)定了一般房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)，但該類情形并不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的生存權(quán)至上的價(jià)值基礎(chǔ),。也即,，一般不動(dòng)產(chǎn)買受人即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對(duì)抗抵押權(quán)人,。因此,，在恒豐銀行南充分行對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有抵押權(quán)的情形下，吳雙作為案外人對(duì)案涉房屋享有的權(quán)益如要對(duì)抗已辦理登記的抵押權(quán)的優(yōu)先地位,，必須符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定,，原審判決適用法律并無不當(dāng)。

《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定的占有應(yīng)理解為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理和支配,，應(yīng)以買受人實(shí)際控制該房屋為標(biāo)準(zhǔn),，其是否實(shí)際入住或使用則不是對(duì)該房屋合法占有的必要條件。此外,，本條規(guī)定的占有必須“合法”,，非法占有不予保護(hù)。實(shí)踐中較為常見的情形為,，買受人現(xiàn)實(shí)占有未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋能否構(gòu)成合法占有,？最高人民法院在《<全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要>理解與適用》對(duì)第127條的解讀中，明確將該種情形認(rèn)定為非法占有,，最高人民法院論述如下：“即買受人對(duì)未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋的占有,，不能認(rèn)定為合法占有。雖然竣工驗(yàn)收合格才能交付使用是法律基于房屋安全的考慮,，對(duì)開發(fā)商交付房屋條件的要求,，但只有具備了這一條件，才具備進(jìn)一步辦理房屋所有權(quán)登記并成為法律所認(rèn)可和保護(hù)的權(quán)利的前提,。顯然，從這一角度而言,，該條件實(shí)際涉及對(duì)該類房屋能否成為法律認(rèn)可的承載著權(quán)利的物的評(píng)判,，而不僅僅是對(duì)開發(fā)商交房條件的規(guī)范。因此,，將執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第28條第2項(xiàng)規(guī)定的合法占有理解為買受人基于合法有效的買賣合同,，并對(duì)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格符合交付使用條件的房屋的占有，更為妥當(dāng),?！?/span>

值得關(guān)注的是，最高人民法院在2020年9月（即《九民會(huì)議紀(jì)要》出臺(tái)之前）判決的個(gè)別案例中認(rèn)為,，房屋雖未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù),，但如買受人系根據(jù)出售方的交房通知正常辦理接房手續(xù)，且買受人接房后將房屋出租,，可以證明房屋已經(jīng)具備了正常使用的條件,，可以認(rèn)定買受人已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。

參考案例3：包道村村民委員會(huì),、李斌申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴 (2019)最高法民申2261號(hào)

法院認(rèn)為：東川公司已于2010年10月8日向李斌出具了《準(zhǔn)住通知》,，表示交付房屋；李斌又與物業(yè)公司簽訂了《服務(wù)協(xié)議》《裝飾裝修管理協(xié)議》《住宅小區(qū)管理規(guī)定》等書面協(xié)議,，表示其接受物業(yè)公司提供的服務(wù),，且在對(duì)案涉房屋進(jìn)行管理和使用時(shí)將遵守相關(guān)管理規(guī)定。能夠說明李斌在2010年已經(jīng)對(duì)案涉房屋進(jìn)行了實(shí)際控制和管理，而房屋的合法占有,，應(yīng)以實(shí)際控制為標(biāo)準(zhǔn),，購房人是否實(shí)際入住則不是房屋占有的必要條件。并且,，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條中關(guān)于“在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)”的規(guī)定,，僅要求買受人“合法占有”，并未以必須實(shí)際入住或使用為占有的唯一必須要件,。

參考案例4：新興建筑公司,、元晨策劃公司執(zhí)行異議之訴 (2018)最高法民終646號(hào)

法院認(rèn)為：在本案中，謝金川等24位被上訴人雖然與寶山公司簽訂了商品房買賣合同且已經(jīng)支付全部或部分價(jià)款,，但是謝金川等24位被上訴人所購買商品房尚未竣工,，不存在實(shí)際交付。因此,，謝金川等24位被上訴人未實(shí)際合法占有所購買商品房,。亦即謝金川等24位被上訴人所購買商品房并不符合最高人民法院關(guān)于人民法院辦理有關(guān)執(zhí)行異議和復(fù)議的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件。故謝金川等24位被上訴人對(duì)于新興公司請(qǐng)求執(zhí)行保全登記在寶山公司名下的案涉土地使用權(quán),，不享有排除執(zhí)行的權(quán)利,，不能阻卻對(duì)登記在寶山公司名下的案涉土地使用權(quán)進(jìn)行保全的執(zhí)行行為。一審判決認(rèn)定謝金川等24位被上訴人享有排除執(zhí)行保全的民事權(quán)利,，屬適用法律錯(cuò)誤,，應(yīng)予糾正。

參考案例5：富滇銀行西山支行,、尹結(jié)華執(zhí)行異議之訴 (2020)最高法民終760號(hào)

法院認(rèn)為：尹結(jié)華在人民法院查封前已實(shí)際控制了案涉商鋪,，實(shí)現(xiàn)了對(duì)案涉商鋪的占有。關(guān)于富滇銀行主張案涉商鋪未經(jīng)竣工驗(yàn)收,，廣福公司違法交付,，尹結(jié)華系違法占有，本院認(rèn)為,，首先,，尹結(jié)華是基于合法有效的《購買協(xié)議》占有案涉商鋪，案涉商鋪雖未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù),，但尹結(jié)華系根據(jù)廣福公司的交房通知正常辦理接房手續(xù),。其次，尹結(jié)華接房后將案涉商鋪出租給安濟(jì)公司使用,，可以證明案涉商鋪已經(jīng)具備了正常使用的條件,，故原審認(rèn)定尹結(jié)華在人民法院查封前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)并無不當(dāng)。富滇銀行該項(xiàng)上訴理由不能成立,，不予支持,。

《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條“自身原因未能過戶”條件系該條適用的難點(diǎn)。對(duì)于該條件的判斷需結(jié)合主觀,、客觀兩個(gè)方面進(jìn)行判斷,。主觀層面上，需判斷買受人是否具有請(qǐng)求過戶,、或辦理過戶手續(xù)的積極行為,，重點(diǎn)審查買受人是否存在怠于甚至故意不辦理權(quán)屬變更登記（如為逃稅而不辦理變更登記、未注意抵押及限購政策障礙導(dǎo)致無法辦理變更登記）,?？陀^層面上，應(yīng)重點(diǎn)考量是否存在不歸屬買受人所能控制的原因而辦理不能（如案涉房屋未能取得土地使用權(quán)證,、出賣人不配合提供發(fā)票,、標(biāo)的物系車庫而無法單獨(dú)辦理）。需強(qiáng)調(diào)的是,，即便買受人主觀層面上不具有積極行為,，但是要滿足客觀理由，亦可認(rèn)定符合該條件,。

本條件是否成立中,，存在以下問題值得關(guān)注：（1）預(yù)告登記與權(quán)屬變更登記存在不同，未申請(qǐng)辦理預(yù)告登記,、網(wǎng)簽或備案與所購不動(dòng)產(chǎn)未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記并無必然聯(lián)系,，不能直接認(rèn)定為“因自身原因未能過戶”。（2）即使辦理預(yù)告登記,、網(wǎng)簽或備案，如不滿足《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條其他條件,，也無法排除強(qiáng)制執(zhí)行,。（3）與《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第29條不同，如適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條,，買受人應(yīng)當(dāng)就不動(dòng)產(chǎn)抵押登記情況盡到合理審慎義務(wù),，否則將被認(rèn)定屬于自身原因。（4）無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫,、車位使用權(quán)亦按照《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條進(jìn)行處理,。（5）買受人明知自己受“限購”政策制，但其仍購買房屋的,，屬因“自身原因未能辦理產(chǎn)權(quán)登記”的情形,。

參考案例6：農(nóng)業(yè)銀行渝北支行與被申請(qǐng)人宋春梅等執(zhí)行異議之訴 （2019）最高法民申3912號(hào)

法院認(rèn)為：第一，銀鷹公司以案涉車庫為文杰京華公司向農(nóng)行渝北支行的借款多次提供抵押擔(dān)保,，每個(gè)抵押擔(dān)保合同都對(duì)應(yīng)有獨(dú)立編號(hào)的《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司流動(dòng)資金借款合同》,，有獨(dú)立的抵押期。重慶市綦江區(qū)國土資源和房屋管理局對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行了相應(yīng)的登記、注銷,，具有間斷性,，故多個(gè)抵押擔(dān)保不能混為一談。案涉《車位申購協(xié)議書》簽訂時(shí)車庫雖被抵押,，但該抵押有期限,，買受人對(duì)解除抵押有合理預(yù)期，不應(yīng)認(rèn)定買受人未盡基本的注意義務(wù),。第二,，預(yù)告登記并非買受人必須履行的法定義務(wù)，網(wǎng)簽,、備案系房屋行政主管部門為規(guī)范商品房銷售行為對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的管理性要求,，故宋春梅未就案涉車位申請(qǐng)辦理預(yù)告登記、網(wǎng)簽或備案與造成案涉車位未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記并無必然聯(lián)系,。第三,，銀鷹公司未履行與宋春梅關(guān)于1年內(nèi)辦理車位產(chǎn)權(quán)證的約定，再次用案涉車庫提供抵押擔(dān)保,，導(dǎo)致宋春梅未能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,，過錯(cuò)方顯屬銀鷹公司。綜上,，農(nóng)行渝北支行關(guān)于未辦理車位權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記系因宋春梅自身原因的主張,，不能成立。

參考案例7：劉希波,、鄧杰執(zhí)行異議之訴 （2018）最高法民申350號(hào)

法院認(rèn)為：結(jié)合本案相關(guān)事實(shí),，案涉房屋并未登記在劉希波、鄧杰名下,，劉希波,、鄧杰僅進(jìn)行了商品房網(wǎng)簽登記，但商品房網(wǎng)簽登記是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺(tái),，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，商品房網(wǎng)簽登記并不具有物權(quán)變動(dòng)性質(zhì),，而是行政機(jī)關(guān)對(duì)于商品房買賣合同進(jìn)行管理的一項(xiàng)措施,，商品房網(wǎng)簽登記并不直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動(dòng)的效力。故本案中劉希波,、鄧杰對(duì)涉案房產(chǎn)只是享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán),，而非物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。劉希波,、鄧杰向法院提起的執(zhí)行異議之訴,，并未提供相應(yīng)的證據(jù)證明其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益,，依法應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

參考案例8：華融四川分公司,、張茂華執(zhí)行異議之訴 （2020）最高法民再75號(hào)

法院認(rèn)為：1.……案涉房屋所屬的項(xiàng)目已經(jīng)取得預(yù)售許可僅代表案涉房屋具有對(duì)外銷售資格,，并不代表案涉房屋的權(quán)利狀態(tài)，此外,，盡管紅葉公司已經(jīng)在合同中保證了案涉房屋無抵押,，但是在案涉房屋已經(jīng)設(shè)立抵押且事實(shí)上可以進(jìn)行查詢的客觀情況下，張茂華仍進(jìn)行該項(xiàng)交易,，其行為難言謹(jǐn)慎,。因此，張茂華簽訂商品房買賣合同時(shí)未對(duì)案涉房屋權(quán)利狀態(tài)盡到合理,、謹(jǐn)慎的注意義務(wù),，客觀上導(dǎo)致案涉房屋因已抵押登記而不能辦理過戶的結(jié)果?！?.案涉購房合同均未按照約定辦理相關(guān)登記,，張茂華未舉證其曾經(jīng)積極主張過備案的相關(guān)行為?！m然案涉房屋抵押在前,，但是該種消極行使自身權(quán)利的行為，亦導(dǎo)致其未能夠在法院查封之前通過其他途徑主張相應(yīng)權(quán)利,。

參考案例9：李凱宇因與朱紅,，巨和房地產(chǎn)公司執(zhí)行異議之訴  (2020)最高法民申2233號(hào)

法院認(rèn)為：首先，二審判決已查明昆明市于2011年開始房屋限購,，后于2014年8月解除限購,。李凱宇于2011年購買案涉房屋時(shí)，其本人和丈夫肖英紅名下已有兩套房屋,，不符合昆明市限購政策規(guī)定的再次購買房屋條件,，因此李凱宇與巨和公司簽訂了協(xié)議書，約定待限購政策取消,、具備辦理所購房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)條件后90個(gè)工作日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。李凱宇明知自己屬于被限購人員仍購買房屋,，系因自身原因未能辦理產(chǎn)權(quán)登記,。其次，從2014年8月昆明市解除限購政策,，到2016年3月2日案涉房屋被查封,，有一年半左右的時(shí)間可以辦理產(chǎn)權(quán)登記……李凱宇未舉示相應(yīng)證據(jù)證明該期間“非因自身原因未辦理過戶登記”，故應(yīng)承擔(dān)不利的法律后果,。

1.關(guān)于以房抵債情形下買受人能否參照第28條排除強(qiáng)制執(zhí)行,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)所抵償之債性質(zhì)的不同進(jìn)行區(qū)分認(rèn)定。對(duì)于抵銷工程款債權(quán),，因工程款本身即具有優(yōu)先性,，買受人即可主張適用第28條排除強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)于抵銷普通債權(quán),，交付房屋僅是履行原來金錢之債的方法,，本質(zhì)上仍是金錢之債，不應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于另一個(gè)金錢之債,。需特殊說明的是,，目前司法實(shí)踐中就“以房屋抵償普通債權(quán)”情況下，能否適用第28條存在一定分歧,。

2.原購房人具有排除執(zhí)行的權(quán)利,，其再次轉(zhuǎn)讓購買的房屋在法律上實(shí)質(zhì)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓，即受讓了原購房人的債權(quán),，而排除執(zhí)行的權(quán)利是購房人原有債權(quán)當(dāng)然包含的內(nèi)容,。在相關(guān)當(dāng)事人未明確約定排除受讓人的此項(xiàng)權(quán)利時(shí)，不能否定其同時(shí)承繼《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條所賦予的權(quán)利,。

參考案例9：四川建筑機(jī)械化公司,、成都紫杰投資公司執(zhí)行異議之訴 (2020)最高法民再352號(hào)

法院認(rèn)為：本院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定,，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán),。”紫杰投資公司對(duì)大邑銀都公司享有的是普通借貸債權(quán),，而建機(jī)工程公司作為案涉工程項(xiàng)目的承包人對(duì)案涉房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),，建機(jī)工程公司工程款債權(quán)優(yōu)先于紫杰投資公司的普通債權(quán)得到受償，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體,，本案不適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條,，建機(jī)工程公司就案涉房屋享有的權(quán)利足以排除紫杰投資公司的強(qiáng)制執(zhí)行。

參考案例10：莊銘全,、山西匯豐典當(dāng)行公司執(zhí)行異議之訴 （2020）最高法民終1248號(hào)

法院認(rèn)為：案涉房屋系鑫茂公司抵頂大潮公司工程款,，根據(jù)雙方抵頂合意的相關(guān)協(xié)議，可以認(rèn)定莊銘全已經(jīng)支付全部購房款,，雖然出現(xiàn)了收據(jù)金額與對(duì)賬單金額不一致的情形,，但莊銘全提交的《對(duì)賬單》《商品房買賣合同》等證據(jù)能夠證明鑫茂公司與大潮公司在案涉房屋被查封前已形成了以案涉房屋抵頂工程款的合意……并且，案涉房屋系抵償莊銘全實(shí)際施工的世貿(mào)中心裝修工程款,，本身相較于匯豐典當(dāng)行的普通債權(quán)具有一定優(yōu)先性,，故一審判決因登記原因否定莊銘全就案涉房屋可以排除執(zhí)行理據(jù)不足，應(yīng)予糾正,。綜上所述,，莊銘全符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定情形,，就案涉房屋享有可以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。

參考案例11：史曉燕,、北京興隆置業(yè)有限公司執(zhí)行異議之訴 （2017）最高法民再140號(hào)

法院認(rèn)為：毛燕符合在法院查封之前簽訂購房合同,，支付全部?jī)r(jià)款，并實(shí)際占有房屋等條件,。關(guān)于其是否屬于非因買受人自身原因未辦理過戶的問題,，案涉房屋在毛燕購買之前，已經(jīng)抵押給銀行,；長(zhǎng)興公司證明,，在銷售時(shí)該公司與銀行協(xié)商的是銷售一套解封一套。由此,，毛燕在購買房屋時(shí),，對(duì)于銀行解封并辦理過戶有一定的合理預(yù)期。案涉房產(chǎn)未及時(shí)辦理過戶,，主要原因在長(zhǎng)興公司,。綜合以上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定毛燕具有排除執(zhí)行的權(quán)利,。史曉燕系從毛燕處購買該房屋，法律上實(shí)質(zhì)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓,，即受讓毛燕對(duì)長(zhǎng)興公司享有的債權(quán),。排除執(zhí)行的權(quán)利是毛燕原有債權(quán)當(dāng)然包含的內(nèi)容。在相關(guān)當(dāng)事人未明確約定排除受讓人的此項(xiàng)權(quán)利時(shí),，不能否定史曉燕同時(shí)承繼該權(quán)利,。故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定史曉燕也具備排除執(zhí)行的權(quán)利。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十七條 申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán),，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持,，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外,。

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn),；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記,。

第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十,。

《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》

44.當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議,，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人交付的,，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形,，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查,，不存在以上情況,，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持,。

當(dāng)事人在一審程序中因達(dá)成以物抵債協(xié)議申請(qǐng)撤回起訴的,，人民法院可予準(zhǔn)許。當(dāng)事人在二審程序中申請(qǐng)撤回上訴的,，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其申請(qǐng)撤回起訴,。當(dāng)事人申請(qǐng)撤回起訴，經(jīng)審查不損害國家利益,、社會(huì)公共利益,、他人合法權(quán)益的，人民法院可予準(zhǔn)許,。當(dāng)事人不申請(qǐng)撤回起訴,，請(qǐng)求人民法院出具調(diào)解書對(duì)以物抵債協(xié)議予以確認(rèn)的，因債務(wù)人完全可以立即履行該協(xié)議,，沒有必要由人民法院出具調(diào)解書,，故人民法院不應(yīng)準(zhǔn)許，同時(shí)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)對(duì)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行審理,。

127.【案外人系商品房消費(fèi)者之外的一般買受人】金錢債權(quán)執(zhí)行中,，商品房消費(fèi)者之外的一般買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，請(qǐng)求排除執(zhí)行的,，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定,，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn),；三是已支付全部?jī)r(jià)款,，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記,。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí),，可參照適用此條款。

實(shí)踐中,，對(duì)于該規(guī)定的前3個(gè)條件,，理解并無分歧,。對(duì)于其中的第4個(gè)條件，理解不一致,。一般而言,，買受人只要有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請(qǐng)求等積極行為的,，可以認(rèn)為符合該條件,。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的,，亦可認(rèn)定符合該條件,。