（一）前期準(zhǔn)備階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂土地使用權(quán)合同后，開工建設(shè)前,，需要向有關(guān)部門申請(qǐng)建筑用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等。

準(zhǔn)備階段與土地增值稅的關(guān)系非常密切，具體表現(xiàn)如下：

1.土地使用權(quán)的取得方式?jīng)Q定取得土地使用權(quán)所支付的金額,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式主要有三種,，分別為出讓、劃撥,、二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買,。采用出讓方式取得土地的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要支付土地出讓金,；采用劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，不用支付土地出讓金，但可能有土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用支出,；從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買的需要支付對(duì)價(jià),。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將取得土地使用權(quán)所支付的金額在不同開發(fā)項(xiàng)目甚至是不同類型的房地產(chǎn)之間進(jìn)行成本分?jǐn)偅煌某杀痉謹(jǐn)偡椒?，?huì)產(chǎn)生不同的增值率,，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅。

2.有關(guān)審批部門決定土地增值稅清算單位,。對(duì)于土地增值稅的清算單位如何確定,，相關(guān)法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定，導(dǎo)致全國(guó)各地的執(zhí)行口徑不一樣,，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)從建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證,、商品房預(yù)售許可證中選擇一個(gè)作為劃分清算單位的依據(jù),，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)綜合幾個(gè)證決定清算單位。

3.在房地產(chǎn)未開發(fā)之前,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案,。雖然各地對(duì)備案所需材料的要求有細(xì)微區(qū)別，但這些備案材料都是將來(lái)土地增值稅清算的重要依據(jù),。

（二）建筑施工階段

建筑施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)成本的產(chǎn)生階段,，產(chǎn)生的開發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用等,。這個(gè)階段容易引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛增成本等違法行為。

1.虛增拆遷補(bǔ)償費(fèi)

對(duì)于支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需要提供拆遷（回遷）合同,、簽收花名冊(cè)或簽收憑證等,。^〔〕因無(wú)需提供發(fā)票，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造假提供了一定的空間,。造假方式有虛增拆遷戶數(shù),、虛增補(bǔ)償金額等。稅務(wù)稽查人員可以通過(guò)抽取部分拆遷戶,，審查比對(duì)補(bǔ)償形式,、補(bǔ)償金額、支付方式,、有無(wú)資金回流款,、安置用房面積、安置地點(diǎn)等信息,，了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在逃稅行為,。

2.通過(guò)關(guān)聯(lián)公司虛增成本

房地產(chǎn)開發(fā)公司從關(guān)聯(lián)公司購(gòu)進(jìn)建筑材料,、建筑施工服務(wù),、綠化苗木，以虛增建安成本,。對(duì)于這種行為,，部分地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)采取限定建安成本的方式，要求每平方米建安成本不能超過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的價(jià)格,。這個(gè)方法雖然可以打擊虛增成本行為,，但過(guò)于簡(jiǎn)單粗暴，容易引發(fā)爭(zhēng)議,。因此,，可以通過(guò)掌握關(guān)聯(lián)企業(yè)的信息、審查建筑工程的真實(shí)性及合理性,、進(jìn)行工程質(zhì)量和工程造價(jià)評(píng)估的方式,，分辨房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建安成本是否真實(shí)。

（三）銷售階段

為了應(yīng)對(duì)國(guó)家的房?jī)r(jià)調(diào)控政策,，且為了少繳納土地增值稅,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的過(guò)程中，主要有以下行為：

1.拆解銷售收入,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入才需要繳納土地增值稅,，其他收入不需要繳納土地增值稅。因此,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想辦法將銷售房地產(chǎn)收入分解成其他收入,，比如，以誠(chéng)意金,、意向金,、訂金、認(rèn)籌金、排號(hào)費(fèi)等名義收取,，以達(dá)到不繳或少繳土地增值稅的目的,。

2.將房屋低價(jià)銷售給員工，或用房屋抵員工工資,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)低價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋給員工,，再以員工名義高價(jià)賣出的方式，以及以房屋抵員工工資的方式,，希望達(dá)到少繳土地增值稅,、企業(yè)所得稅、增值稅等目的,。

（四）土地增值稅清算階段

房地產(chǎn)企業(yè)自行進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),，應(yīng)提供清算資料，各地對(duì)清算資料的要求不一樣,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算階段,，往往會(huì)采取以下方法應(yīng)對(duì)巨額土地增值稅。

1.虛開增值稅發(fā)票,。對(duì)于由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買建筑材料的甲供材工程,，要求建筑施工企業(yè)開具包含建筑材料的發(fā)票。甚至從第三方購(gòu)買虛開的增值稅專用發(fā)票,。

2.將開發(fā)費(fèi)用列入房地產(chǎn)開發(fā)成本中扣除,。有的房地產(chǎn)企業(yè)未將利息從開發(fā)成本剔除，同時(shí)在財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除利息,，導(dǎo)致利息支出被重復(fù)扣除,。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將管理費(fèi)用列入間接開發(fā)費(fèi)用扣除等等。

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