知己知彼,，方能百戰(zhàn)不殆，九鼎財(cái)稅專家團(tuán)隊(duì)在為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)時(shí)發(fā)現(xiàn),，企業(yè)經(jīng)常在一些常見問題上動手腳,，豈不知稅務(wù)機(jī)關(guān)早已洞若觀火，今天我們把房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)斗智斗勇方案整理出來,，以便企業(yè)參照,、防范于未然。

（一）未分別適用稅率少申報(bào)預(yù)繳土地增值稅

【違法手段】

將適用別墅,、商業(yè)用房,、寫字樓等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起未按冀地稅發(fā)〔2006]51號文件分別核算，少申報(bào)預(yù)繳土地增值稅,?！逗颖笔〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（河北省地方稅務(wù)局公告2010年第1號），自2010年10月1日起施行,，將預(yù)繳了土地增值稅稅率進(jìn)行統(tǒng)一,。

【檢查方法】

重點(diǎn)檢查項(xiàng)目整體規(guī)劃并實(shí)地核實(shí)所建項(xiàng)目分別屬于住宅、商業(yè),、別墅,、辦公自用等情況，審核適用不同預(yù)征率項(xiàng)目間的收入是否分別核算,，分別預(yù)繳,。

（二）達(dá)到到土地增值稅的清算條件不及時(shí)進(jìn)行土地增值稅的清算，少申報(bào)納稅

【違法手段】

房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆政策的空子,，遲遲不進(jìn)行決算,，或留下一兩套尾房，致使整個項(xiàng)目不能決算,，逃避土地增值稅的清算,，或已經(jīng)達(dá)到土地增值稅的清算條件的項(xiàng)目不及時(shí)進(jìn)行土地增值稅的清算,。

【檢查方法】

1.檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售許可證期限是否已滿三年，滿三年的開發(fā)項(xiàng)目是否按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行土地增值稅清算,。

2.檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已整體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目或轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積是否占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，超過85%以上是否按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行土地增值稅清算。

3.檢查“無形資產(chǎn)”,、“銀行存款”,、“應(yīng)交稅費(fèi)”等賬戶，核查有無直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為,，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為是否按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算,。

（三）混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本少申報(bào)納稅

【違法手段】

1.未根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對象,，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算,，無法確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本。

2.企業(yè)各期成本核算混亂,，提前列支下期項(xiàng)目的成本,。

3.一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/span>

4.未單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計(jì)入可售房屋開發(fā)成本,。

5.雖單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本,，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)，而土地成本,、前期工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息等費(fèi)用在已售房屋中分?jǐn)偂?/span>

6.同一個清算單位中既涉及普通住宅有涉及非普通住宅未分別計(jì)算增值額和增值率,。

7.進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),，扣除在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)允許扣除各項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用。

【檢查方法】

1.審查《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及規(guī)劃總圖,，確定成本核算對象,。檢查是否按確定的成本核算對象歸集與分配開發(fā)費(fèi)用。

2.審查土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有附加條件,，檢查在賬面如何列支,、分?jǐn)偅袩o全部計(jì)入完工產(chǎn)品成本,。

3.根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃及測繪報(bào)告,，確定完工項(xiàng)目總可售面積。審核是否將拆建換建面積,、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施,、開發(fā)企業(yè)自用的配套設(shè)施及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積計(jì)入總可售面積。是否按測繪報(bào)告中的建筑面積計(jì)算可售面積,。

4.檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬,，審查是否將有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施開發(fā)成本計(jì)入可售房屋開發(fā)成本,。成本分配計(jì)算表核算內(nèi)容是否缺項(xiàng)，分?jǐn)偙嚷适欠駵?zhǔn)確,。

5.根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本,，計(jì)算當(dāng)期銷售成本。檢查企業(yè)銷售成本明細(xì)賬,，將銷售成本與銷售收入對比分析,，復(fù)核計(jì)入銷售成本的戶數(shù)、面積和銷售收入的統(tǒng)計(jì)口徑是否一致,，有無銷貨退回只沖減收入不沖減成本問題,。

6.檢查預(yù)提的各項(xiàng)費(fèi)用有無在土地增值稅清算時(shí)進(jìn)行扣除。

（四）虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi),，虛增成本少中報(bào)納稅

【違法手段】

1.虛增拆遷戶數(shù),，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，加大拆遷成本少申報(bào)繳納稅款,。

2.虛增補(bǔ)償金額,，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

【檢查方法】

1.向拆遷管理部門（拆遷辦公室）了解拆遷政策,，并獲取《房屋拆遷許可證》，調(diào)取《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》,，抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查了解,，審查包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額,、支付方式,、安置用房面積、安置地點(diǎn),，核實(shí)是否多列拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

2.將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對賬單進(jìn)行比對,，到有關(guān)銀行查核企業(yè)銀行存款賬戶,、企業(yè)負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等有關(guān)人員的儲蓄賬戶、信用卡賬戶,，檢查資金支付行為的真實(shí)性,，核實(shí)有無資金回流情況。