預售商品房被查封,，
商品房開發(fā)商償款能力有限,，
商品房購房者遇上了商品房施工者，
生存權與建設工程價款
誰優(yōu)先,？
建筑公司承包商品房的建設和施工,，當開發(fā)商不支付工程款時，建筑公司就該商品房享有建設工程價款優(yōu)先受償權,。然消費者購買預售商品房,，當其房屋被法院查封時，其具有值得優(yōu)先被保護的特殊權益即商品房消費者生存權,，那么,，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的商品房消費者的生存權與建設工程價款優(yōu)先受償權發(fā)生沖突時，哪種權利更優(yōu)先保護呢,？
案件回顧
泰通建筑公司與新召房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生建設工程施工合同糾紛,，泰通建筑公司向法院申請了訴訟財產(chǎn)保全。法院依法裁定,，查封,、凍結新召房地產(chǎn)開發(fā)公司價值500多萬元財產(chǎn)。財產(chǎn)保全執(zhí)行中,，法院于2021年12月29日查封新召房地產(chǎn)開發(fā)公司名下一套房屋（以下簡稱案涉房產(chǎn)）,。案外人楊小妹以其對執(zhí)行標的享有合法權益為由提出執(zhí)行異議，請求解除案涉房產(chǎn)的查封,。
案外人楊小妹訴稱
2021年11月25日,，自己作為買方與賣方新召房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定以300多萬元的價格向新召房地產(chǎn)開發(fā)公司購買案涉房產(chǎn),。之后,，按照合同約定,，自己已全額支付了購房款。等到房屋拿到手后,，自己就著手裝修，居住至今,，每月按時支付物業(yè)費,、水費、電費等,。因此,，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》）第二十九條規(guī)定，案涉房產(chǎn)應解除查封,。
申請人泰通建筑公司辯稱
不同意案外人楊小妹的異議請求,，泰通建筑公司對案涉房產(chǎn)的工程款享有優(yōu)先受償權。案外人楊小妹不享有案涉房產(chǎn)的物權期待權,，也不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益,。對《商品房買賣合同》真實性存疑。
被申請人新召房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱
同意案外人楊小妹的異議請求,，案外人楊小妹和新召房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》時間確實早于法院查封,，購房款已全額支付，案涉房產(chǎn)案外人楊小妹已經(jīng)入住,。
法院認為
本案爭議焦點在于楊小妹對于案涉房產(chǎn)是否享有排除強制執(zhí)行的民事權益,。本案中，作為被申請人的新召房地產(chǎn)開發(fā)公司系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，案涉房產(chǎn)系商品房,，故可參照《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條進行審查。楊小妹與新召房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示,，合同合法有效,。該合同簽訂時間早于法院對案涉房產(chǎn)的查封，購房款已全額支付,，所購案涉房產(chǎn)用于居住且楊小妹名下無其他用于居住的房屋,，故符合上述條款的規(guī)定。因此,，楊小妹對案涉房產(chǎn)享有的民事權利能夠排除執(zhí)行,，其作為商品房消費者的生存權優(yōu)先受到保護。
法官說法
案外人購買預售商品房涉及生存權,，具有值得被優(yōu)先保護的特殊法益,，經(jīng)審查符合在查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同、已支付超過50%購房款,、買受人名下無其他用于居住的房屋三個要件,，則可賦予對買受房屋的物權期待權以排除法院強制執(zhí)行的效力,。
房乃民生之本，普通百姓為了買房,，幾乎掏空家底,，因此，為了避免“踩雷”,，針對商品房消費者在購房過程中可能遇到的問題,，法官提出了三點建議：一是要全面了解情況，購買期房時要提前了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和樓盤的相關情況,；二是要及時辦理備案登記,，簽訂好商品房買賣合同后，及時去房產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)簽登記,；符合過戶條件了,，及時去辦理過戶手續(xù)；三是要留存好相關購房材料,，比如商品房買賣合同,、網(wǎng)簽備案合同、購房款支付憑證,、進戶通知單等,。
法條鏈接
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》
第二十九條 金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的,，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋,；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十,。
（文中人物名稱均系化名）
來源：上海市青浦區(qū)人民法院、湖南高院微信公眾號
編輯：任喆
