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良好的物業(yè)服務(wù)是廣大業(yè)主安心入住的重要保障,，但生活中由于種種原因,，業(yè)主與物業(yè)公司之間經(jīng)常產(chǎn)生糾紛,，較為常見的是物業(yè)公司起訴業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)。那么業(yè)主究竟能否以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵而拒繳物業(yè)費(fèi),？ 案情回顧 小吳是光明小區(qū)住戶,，2018年6月與江河物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月2元/平方米,，每半年繳納一次,，每逾期一天按應(yīng)繳費(fèi)用總額3‰的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。小吳繳納物業(yè)費(fèi)至2019年12月,，之后再未繳納,。物業(yè)公司將小吳起訴至槐蔭法院，請(qǐng)求判令小吳繳納2020年1月至2022年1月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)違約金,。小吳辯稱,，對(duì)欠費(fèi)期間和欠費(fèi)數(shù)額無異議，但房屋的維護(hù)與修繕有問題,。樓梯臺(tái)階有一塊水泥凸起,，2020年春節(jié)期間，其孩子上樓梯被絆倒摔了一跤,，因此受傷并發(fā)燒嘔吐,，去了很多次醫(yī)院,，物業(yè)公司說要賠償,，一直沒賠償，并讓其找開發(fā)商,，不繳物業(yè)費(fèi)是因?yàn)槲飿I(yè)公司的服務(wù)存在問題,，違約金更不應(yīng)繳。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：業(yè)主能否因物業(yè)服務(wù)存在問題而拒繳物業(yè)費(fèi),？槐蔭法院經(jīng)審理認(rèn)為,，江河公司與小吳簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》合法有效，江河公司也提供了實(shí)際服務(wù),。小吳系該物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，享有該合同中業(yè)主的權(quán)利也應(yīng)承擔(dān)業(yè)主方義務(wù)，包括繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù),。物業(yè)服務(wù)不是單一對(duì)應(yīng)每一位業(yè)主的服務(wù),，服務(wù)涉及多個(gè)方面，不能因某一人的意見,，某一方面的服務(wù)存在瑕疵就否定整體的物業(yè)服務(wù),。若業(yè)主動(dòng)輒以物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)存在瑕疵為由拒繳物業(yè)費(fèi)，則物業(yè)管理企業(yè)將難以正常運(yùn)營,，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)整體的管理,、服務(wù)質(zhì)量亦會(huì)大打折扣,，全體業(yè)主的利益將會(huì)受到損害。小吳于2020年1月至2022年1月期間一直未繳納物業(yè)費(fèi),，但此期間其仍然接受著物業(yè)服務(wù),，小吳辯稱因物業(yè)管理不善，樓梯有水泥塊破損,，導(dǎo)致孩子受傷就醫(yī),，物業(yè)公司認(rèn)可，雙方就賠償事宜進(jìn)行過協(xié)商,，但最終未達(dá)成調(diào)解,。鑒于物業(yè)公司確實(shí)存在管理不善的情形，結(jié)合該案的具體情況,，法院酌情對(duì)物業(yè)費(fèi)減免800元,。對(duì)于物業(yè)公司主張的違約金，雖有合同依據(jù),，但考慮到該公司在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)客觀上存在瑕疵,，同時(shí)也為了提醒物業(yè)公司今后提高服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間和睦相處,，營造良好的生活環(huán)境,，故物業(yè)公司要求支付違約金的請(qǐng)求，法院不予支持,。最終,，根據(jù)《民法典》第五百零九條第一款、第五百七十七條,，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條之規(guī)定,，槐蔭法院判決小吳向物業(yè)公司支付自2020年1月至2022年1月的物業(yè)費(fèi)共4280元。判決作出后,，雙方當(dāng)事人均服判息訴,。物業(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個(gè)方面提供的，具有公共性和整體性,，涉及全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū)的公共利益,。業(yè)主若因企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵而拒繳物業(yè)費(fèi)，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的個(gè)人收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于給物業(yè)公司和多數(shù)業(yè)主造成的損害,，所以業(yè)主不能因物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵而拒繳物業(yè)費(fèi),。面對(duì)此類問題，業(yè)主應(yīng)及時(shí)通過業(yè)主大會(huì)或成立業(yè)主委員會(huì)集中民意,，依法督促物業(yè)管理企業(yè)不斷提升物業(yè)服務(wù)水平,。同時(shí)，如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障等服務(wù)明顯不到位的重大瑕疵,，物業(yè)費(fèi)可以適當(dāng)減免,。此外，物業(yè)公司應(yīng)多傾聽業(yè)主意見和建議,，將業(yè)主所反映的問題作為今后改進(jìn),、提高服務(wù)水平的方向?？傊?，小區(qū)整體環(huán)境的維護(hù)，需要物業(yè)管理企業(yè)與全體業(yè)主加強(qiáng)溝通,、相互配合,、共同努力。第五百零九條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù),。第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條 經(jīng)書面催交,，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的,，人民法院應(yīng)予支持,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,，人民法院不予支持,。轉(zhuǎn)自：濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院
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