近幾年來,，全國各地小區(qū)具有較多的業(yè)主以物業(yè)公司不作為,、服務(wù)不到位、不是業(yè)主聘請過來的,，物業(yè)公司侵占業(yè)主公共收益,、拒絕業(yè)主車輛進(jìn)入小區(qū)等名目紛紛拒繳物業(yè)費(fèi)。企圖以拒繳物業(yè)費(fèi)的形式逼迫物業(yè)公司自動離場,，那么此行為是否可行,？是否能受到法律保護(hù)？是否能達(dá)到業(yè)主理想的效果,？

答案則是否定的，此行為不但不能讓物業(yè)公司自動離場,，反而會加重小區(qū)生活質(zhì)量不斷下降,，讓小區(qū)生活秩序陷入惡性循環(huán)狀態(tài)之中，原物業(yè)公司則不會受到較大損失,。

一、物業(yè)公司是怎么進(jìn)來的,，是否具有合法性,，對業(yè)主有沒有約束力

2001年住建部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)落實(shí)物業(yè)管理方案。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定,，在業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,。由此可以說明,，前期物業(yè)公司是經(jīng)國家法規(guī)許可進(jìn)來的，建設(shè)單位與前期物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》對業(yè)主是具有法律效力的,。其前期物業(yè)服務(wù)合同期限至業(yè)主委員會成立時(shí)終止,，改由由業(yè)委會續(xù)訂《物業(yè)服務(wù)合同》。即將于2021年開始實(shí)施的《民法典》又規(guī)定了業(yè)主大會成立后,，業(yè)委會沒有對原有物業(yè)公司辭退又未續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同,，但原有物業(yè)繼續(xù)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,。

二、物業(yè)公司服務(wù)不到位,、或不作為能否作為拒繳物業(yè)費(fèi)的依據(jù)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》均規(guī)定,，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主應(yīng)該履行的基本義務(wù)，以物業(yè)公司服務(wù)不達(dá)標(biāo),、物業(yè)不作為為借口拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)是得不到法律（法庭）保護(hù)的,。如果屬于惡意拖欠物業(yè)費(fèi)，可能就會承擔(dān)額外的違約金懲罰,。從全國物業(yè)公司將業(yè)主欠費(fèi)起訴到法庭上的審理結(jié)果來看,，基本無一例是業(yè)主勝訴的。

至于業(yè)主在庭審中反映物業(yè)服務(wù)不作為,、服務(wù)不到位的情況,，如果是一般性的瑕疵法院會要求物業(yè)公司整改，但不會作為減免物業(yè)費(fèi)的依據(jù),，若確有重大瑕疵的證據(jù),，法院則可以酌情判決少繳部分物業(yè)費(fèi)，駁回物業(yè)公司追繳欠繳物業(yè)費(fèi)違約金的請求,。即使欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)超過二年,、三年，只要物業(yè)公司一直持續(xù)服務(wù),，法院一般情況下還是支持物業(yè)公司的訴訟,。

對于那些未入住的空置房如何交納物業(yè)費(fèi)的問題,，新的《民法典》第九百四十四條也作了規(guī)定,，“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)”,。如果業(yè)主確實(shí)尚未或沒有近期裝修的準(zhǔn)備，可以事先與物業(yè)公司主動協(xié)商，能否減收部分物業(yè)費(fèi),，山東省好像出臺了一個(gè)規(guī)定,，長期未裝修使用的可以僅交60%的服務(wù)費(fèi)。

三,、什么樣的情況下可以拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)

根據(jù)即將實(shí)施的《民法典》第九百四十九條規(guī)定，只有明確通知原物業(yè)公司服務(wù)合同終止的,，原物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)在約定期限或合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施,、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會,、決定自行管理的業(yè)主或者其它指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作,，并如實(shí)告知物業(yè)的使用管理狀況,。原物業(yè)公司違反這些規(guī)定，在通知終止日期后的物業(yè)服務(wù)費(fèi),，業(yè)主可以拒交,，原物業(yè)公司給業(yè)主造成損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償損失,。

其次,，物業(yè)服務(wù)合同以外的收費(fèi)項(xiàng)目，業(yè)主可以拒繳,。

另外,，如果物業(yè)公司的服務(wù)具有較大的瑕疵，可以以業(yè)主委員會的名義向物業(yè)公司下達(dá)通知,，要求其整改,，整改到位之前的物業(yè)費(fèi)，停止或減免繳納,。

四、業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)不但達(dá)不到目的還將得不償失,，只有依法召開業(yè)主大會選舉成立業(yè)主委員會才是正道,。

故意欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，將無緣參加首次業(yè)主大會籌備組,，無資格列為業(yè)主委員會成員候選人,。

如果廣大業(yè)主真的希望取消前期物業(yè)公司的服務(wù)合同，就應(yīng)通過合法渠道,，依法申請召開業(yè)主大會,，選舉成立業(yè)主委員會,，由業(yè)主大會討論通過小區(qū)物業(yè)管理方式和新的物業(yè)管理人，明確通知與原有物業(yè)公司解除服務(wù)合同,，才能達(dá)到解除前期物業(yè)公司繼續(xù)服務(wù)的目的,。經(jīng)通知解除服務(wù)合同，前期物業(yè)公司不愿離開的,，業(yè)主則可以拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),。逾期不離場的，房管局可對其每日處罰1萬元,。

2020年10月14日

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