2、預(yù)告登記

預(yù)告登記是《物權(quán)法》設(shè)定的一種不動(dòng)產(chǎn)登記類型,，預(yù)告登記指預(yù)先保全對(duì)于他人土地或建筑物的權(quán)利的取得,、喪失和變更的請(qǐng)求權(quán)所做的登記，旨在防止登記名義人對(duì)土地或建筑物為妨礙保全請(qǐng)求權(quán)的處分,，以保護(hù)請(qǐng)求權(quán)人的利益,。

我國《物權(quán)法》也使用了預(yù)告登記的概念?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記,。預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的,，不發(fā)生物權(quán)效力,。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,，預(yù)告登記失效,。”其含義如下：

（1）預(yù)告登記登記的適用范圍為“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”,，依據(jù)該條規(guī)定,，對(duì)于在不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議涉及取得、轉(zhuǎn)移,、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)情形，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，均可以采用該制度,。

（2）關(guān)于預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)的效力,。本條規(guī)定了預(yù)告后的保全效力，“預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”,，這就賦予了納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的效力,，具有了排斥后來的物權(quán)變動(dòng)的效力，形成了對(duì)現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利人處分權(quán)的限制,，充分保障了預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益,。

（3）本條規(guī)定了預(yù)告登記失效的兩種情形：債權(quán)消滅和自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的。

《房屋登記辦法》第六十七條規(guī)定了可以進(jìn)行預(yù)告登記的幾種情況：“有下列情形之一的,，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：（一）預(yù)購商品房,；（二）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,、抵押,；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形”,。同時(shí)第六十八條也肯定了預(yù)告登記的物權(quán)效力：“預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的,，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理”,。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十五條同樣規(guī)定了申請(qǐng)預(yù)告登記的情形以及其物權(quán)效力：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以按照約定申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記：（一）商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的,；（二）不動(dòng)產(chǎn)買賣,、抵押的；（三）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的,；（四）法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。預(yù)告登記生效期間,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意,，處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理”,。

3,、商品房預(yù)售合同登記備案與預(yù)告登記的關(guān)系

法律上并未明確規(guī)定二者的關(guān)系，更未明確規(guī)定商品房預(yù)售合同登記備案是預(yù)告登記的前置程序,。但在實(shí)踐中,，不動(dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)預(yù)告登記當(dāng)事人的認(rèn)定,，大多數(shù)做法是以辦理了登記備案的商品房預(yù)售合同當(dāng)事人為準(zhǔn)的。這就要求當(dāng)事人申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí),，已辦理了商品房預(yù)售合同登記備案,。否則，便無法辦理預(yù)告登記,。

預(yù)告登記是《物權(quán)法》確定的一種物權(quán)登記制度,，以保障將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)為目的。預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力,。經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)買受人可以享有產(chǎn)權(quán)人的部分權(quán)利,。司法實(shí)踐中，已預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)一般不能作為出賣方財(cái)產(chǎn)予以強(qiáng)制執(zhí)行,。

而商品房預(yù)售合同登記備案是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的一項(xiàng)房地產(chǎn)交易管理制度,，是房產(chǎn)管理部門規(guī)范商品房預(yù)售活動(dòng)的一項(xiàng)行政手段，是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行的一項(xiàng)法定義務(wù),。由于該制度的強(qiáng)制性,、與后續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)登記直接關(guān)聯(lián)，且具有一定的公示性,。因此,，在保護(hù)購房人合法權(quán)益方面，具有一定優(yōu)勢(shì),。但是,，在產(chǎn)權(quán)保護(hù)的法律效力方面，卻存在先天不足,，法律上并未規(guī)定登記備案的商品房買賣合同具有優(yōu)先于其他商品房買賣合同的效力,，也未明確未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同是無效，還是不能對(duì)抗第三人等內(nèi)容,。商品房交易合同登記備案制度僅是對(duì)合同雙方形成一種行政管理上的義務(wù),，而非不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的影響；經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管,，在購房人辦理轉(zhuǎn)移登記前出賣人仍然是法律意義上的產(chǎn)權(quán)主體,，享有完整的處分權(quán),。

因此,，辦理了商品房預(yù)售合同登記備案并不當(dāng)然產(chǎn)生預(yù)告登記的法律效力,，預(yù)售合同登記備案不具有預(yù)告登記的功能,。