案例中分歧產生的原因,，是對丙取得房產屬于債權轉讓還是物權轉移存在不同認知：或認為房產物權仍登記在開發(fā)商名下，乙僅僅是依據與開發(fā)商簽訂的合同付清了房款,，取得債權,，法院裁定執(zhí)行的是將乙的債權讓渡給丙；或認為法院行使司法權確認房產物權歸乙,，依法采取拍賣方式處置該房產,，是對房產物權的轉移處置，丙通過競拍方式取得該房產物權,。

此類情形到底屬于債權轉讓,，還是屬于物權轉移？

不動產產生物權效力須以物權登記為前提。現實中,，由于建造,、銷售的特殊性，購房者付款后不可能立即取得購買標的物并申請不動產登記,。于是,，法院在執(zhí)行過程中，就面臨無法依據登記確定作為執(zhí)行標的的不動產歸屬的情況,。預查封制度因此產生,。依照《最高人民法院 國土資源部 建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協助執(zhí)行若干問題的通知》,，預查封指法院對未經登記的不動產采取的限制性強制措施，且其效力等同于正式查封,。預查封所涉對象包括已全部繳納土地出讓金但未辦理土地登記,、部分繳納土地出讓金未辦理土地登記、對開發(fā)企業(yè)已辦理預售許可證尚未銷售的,、已購買開發(fā)企業(yè)辦理了初始登記的房屋,、已購買辦理了商品房預售合同備案或預告登記的房屋。

為維護購房人權益,，防止一房多賣等現象發(fā)生,，《城市房地產管理法》第45條、《城市商品房預售管理辦法》第10條,、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第27條等均規(guī)定,，開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂購房合同后應當到政府相關部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)，由此建立了商品房預售合同備案制度,。從各地的具體管理看,，購房人與開發(fā)商簽訂合同后，由開發(fā)商到政府主管部門申請備案登記,，取得唯一的商品房預售合同備案號,，一房對應一號，一經備案不得隨意變更,、注銷,，具有一定的排他效力。且房屋建成后,，開發(fā)商只對合同備案購房人交付,，購房人對該合同項下標的物即擁有占有、使用甚至收益的權利,，具備對所購房屋擁有一定的支配權,，而支配權是物權的唯一本質構成要素。從預購商品房經備案登記后的表現情況看,，可以被認為是債權物權化的一種表現情形,。

由此，預售合同經備案登記,，其合同項下標的物歸屬已經明確,，法院可以對被執(zhí)行人財產采取預查封強制措施，并保障將來判決的執(zhí)行,。

預售合同經備案登記后的效力,，從浙江省高級人民法院《關于審理涉及房地產登記民事案件若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）可見一斑,。依據《意見》第8條規(guī)定,，一旦發(fā)生開發(fā)商“一房多賣”，針對既有經備案登記,，又有未備案登記等情形,，應區(qū)別對待。其中,，法院對已經備案登記,、買受人要求履行合同的，“應予支持”,；對未經備案登記的預售合同,，則增加了支持的前置條件，即必須“已先行合法占有房屋的”,，法院才予以支持,。可見,，經備案登記的預售合同效力,，是明顯優(yōu)于未備案登記的。

類比預告登記的效力,?！段餀喾ā返?0條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權,，按照約定可以向登記機構申請預告登記,。預告登記后，未經預告登記的權利人同意,，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力,?！鳖A告登記屬物權登記范疇，是對取得物權的一種請求權,，合同備案屬行政管理范疇,，是對物權的一種期待，兩者雖然存在相同的排他效力,，未經一定程序,，當事人雙方不得對合同內容隨意變更、注銷,。預告登記的排他效力源于《物權法》等相關法律法規(guī),，而合同備案的排他效力源于行政管理機關的規(guī)范性文件。為維護交易秩序穩(wěn)定,，便于登記機構管理,，簡化辦事流程,，提高行政效率，預告登記可以“吸收”備案登記,。預售商品房買賣合同是主管部門制定的制式合同,，將預告登記的約定條款列入其中，即可起到替代備案登記的作用,?；蛘哳A售商品房合同的備案登記、二手房合同網簽等行政管理手段均可以被吸收納入預告登記,，依法歸入物權登記管理,，凸顯其對當事人的保護作用。

依據《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結財產的規(guī)定》第19條,，“被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產,，雖未辦理產權過戶登記手續(xù),，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封,、扣押,、凍結”。顯然,，法院采取強制措施時,，對被執(zhí)行人需要經登記確認物權而未經登記的財產，采用的是有條件推定原則,，即只要已經支付相應價款,，并實際占有，就可確定該財產歸屬被執(zhí)行人而予以執(zhí)行,。

實務中,，法院對上述類似不動產進行預查封后，在執(zhí)行階段,，會采取相應公告行為,，告知被執(zhí)行人、權利人,、利害關系人法院將采取強制執(zhí)行措施,，如無異議，法院將對被查封財產予以處置,。如果當事人或案外人對被執(zhí)行財產提出的異議經審查成立,，將中止執(zhí)行,，待異議人提出確認之訴確定被執(zhí)行財產權利歸屬后再啟動執(zhí)行程序。案例中,，法院執(zhí)行裁定被執(zhí)行財產歸乙,，并采取拍賣處置的方式予以處置?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財產的規(guī)定》第29條明確：“不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債后,，該不動產,、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移,?！北麉⑴c競拍，成功競得該房產,，取得物權,。

由此可見，丙取得該處房產產權屬于物權轉移,，而非債權轉讓,。登記機構應當首先依法院裁定為乙辦理轉移登記，將乙名下房產記載于不動產登記簿,。其后,，再依照法院裁定轉移登記至丙名下。