一

房地產(chǎn)行業(yè)的基本情況

據(jù)證券資料顯示：2022 年 7 月,，30 城新房銷售面積同比增速為-33.73%,，環(huán)比增速為-30.05%，成交套數(shù)同比增速為-34.36%,，環(huán)比增速為-28.22%,。其中7月單月銷售面積環(huán)比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，但同比降幅較2022 年 3-5 月份仍有較大縮窄,，約為 14%,。其中一 、 二 ,、 三 線夸市成 交 面 積 同 比 增 速 分 別 為 -5.73%,、-37.45%、-45.40%,，環(huán)比增速分別為-17.52%,、-36.40%、-22.80%,。繼連續(xù)三個月的環(huán)比增長后,，本月環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù),。一方面是由于 6 月份集中推盤沖擊業(yè)績導(dǎo)致基數(shù)較高，另一方面 7 月出現(xiàn)的斷貸事件沖擊購房者熱情,，市場進(jìn)入短暫的觀望期,，但相較于 6 月份之前，7 月份房地產(chǎn)銷售市場仍在艱難復(fù)蘇中,。 

截至 8 月 3 日,，22 個重點(diǎn)城市除長春、鄭州,、沈陽外,，有 19城公布了二輪集中供地地塊情況。該19 城共推出建設(shè)用地 2033.33 萬平方米,，同比下降 54.29%,，環(huán)比下降 1.43%，供應(yīng)量基本與本年度一輪土拍持平,，但土地市場供應(yīng)規(guī)模仍處于低位,。二輪土拍平均流拍率僅5.22%，較一輪土拍的 19.80%下降 14.58pcts,，土拍熱度在上升,。從各城市熱度看，出現(xiàn)明顯分化,，如：北京,、蘇州、寧波熱度較高,，廣州出現(xiàn)地塊差異明顯,。從價格上看，北京的成交均價由一輪土拍時的 29844 元/平方米上升為 34603 元/平方米,，環(huán)比增長 15.95%,，成交均價也超過去年第二輪土拍，同比增長 7.58%,。其中,，杭州 45 宗供應(yīng)地塊全部成交，其中 12 宗地只進(jìn)入一次報價階段,，熱度較其它已完成二輪集中土拍的城市仍處于較高水平,。從完成二批次競拍的 14 城中，民企拿地金額占比進(jìn)一步縮小,，僅有 20%左右,。本輪國企拿地權(quán)益面積占總面積比重及權(quán)益金額占總金額比重分別為 70.27%、70.50%，分別較 2021 第一批集中供地+12.16pct,、+11.58pct,。民營企業(yè)拿地明顯謹(jǐn)慎，下降至 29.73%,、29.50%,。從拿地數(shù)額來看，國企和民企拿地數(shù)量都出現(xiàn)了收縮,，競拍熱度大幅下降,，分別為 241、115 宗,。就本輪集中供地來看,，房企拿地呈現(xiàn)出“國增民減”的整體特征，國企積極擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)的土地儲備,，在“三道紅線”帶來的資金壓力以及市場熱度降溫等因素影響下,，民企拿地積極性下降。

今年,，政治局將穩(wěn)定市場放在首位,，會議將“穩(wěn)地產(chǎn)”放在“房住不炒”之前，意味著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是第一位,，后續(xù)對市場的托底動作將加大,。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場可以從兩方面來理解，一方面是穩(wěn)定地產(chǎn)來形成對經(jīng)濟(jì)的向上拉動,，另一方面是化解行業(yè)目前面臨的風(fēng)險,。疲弱的銷售會加劇資金壓力較大的房企出現(xiàn)流動性危機(jī)的速度，由此帶來連鎖的市場風(fēng)險,。政策落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)將是相對確定的事件,。

二

房企業(yè)績預(yù)告分析

從2021 年和 2022年第一季度數(shù)據(jù)看,，A 股房地產(chǎn)板塊總營業(yè)入分別為 29,947.28億元 和 4233.44 億元,，同比 8.54%和-12.37%，較上年同期增速分別下降 2.66pct 和 49.72pct,；2021 和 2022Q1 分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤 325.28 億元和 112.12 億元,，增速為-84.43%和-42.18%，較上年同期增速分別下降 65.59pct和 26.02pct,。2021 年行業(yè)營收總體維持正增長,，但是較前幾年增速逐漸放緩，2022Q1 營收同比大幅下降,，出現(xiàn)負(fù)增長,。2021 房地產(chǎn)行業(yè)歸母凈利潤出現(xiàn)明顯下跌，2022Q1 歸母凈利潤也出現(xiàn)了大幅下跌，但幅度較 21 年全年小,。2021 和 2022Q1 房地產(chǎn)銷售費(fèi)用率,、管理費(fèi)用率、財務(wù)費(fèi)用率分別為 2.88%和 3.11%,、3.33%和 4.60%,、2.96%和 4.78%，同比增加 0.17pct 和 0.18pct,、0.02pct 和 0.01pct,、0.56pct 和0.73pct。整體三費(fèi)率分別為 9.19%和 12.48%,，同比增加 0.75pct 和 0.92pct,。2021 和 2022Q1 銷售毛利率為 20.81%和 20.21%，較上年同期分別下降 6.11pct 和2.54pct,；實(shí)現(xiàn)銷售凈利率 2.63%和 4.01%,，較上年同期下降 6.87pct 和 1.45pct。

短期內(nèi)行業(yè)利潤率水平仍有下行壓力,，但長期來看隨著各地寬松政策在中央的背書下逐漸推行,，土地市場回歸理性將有助于行業(yè)內(nèi)耗現(xiàn)象的修正。

截止 2021 和 2022Q1 預(yù)收賬款分別為 35314.82 億元和 36240.75 億元,，同比增長 7.37%和1.37%,，2021 年預(yù)收賬款覆蓋 2021 年全年?duì)I收的 1.17 倍，房企業(yè)績?nèi)杂斜Ｕ?。同時,，2021 行業(yè)預(yù)收賬款增速保持上漲，意味著2016-2020 年增速持續(xù)下跌結(jié)束,。中央政治局會議之后各地逐漸放開購房限制,，預(yù)計(jì)三季度預(yù)收賬款進(jìn)一步提升。2021 和 2022Q1,，行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率分別為 79.43%和 79.16%,，較同期+0.66pct 和-0.22pct。三道紅線相關(guān)指標(biāo)上,，凈負(fù)債率分別為 84.47%和 86.90%,，較同期-0.14pct 和+0.69pct；現(xiàn)金短債比分別為 1.08 和 1.05,，較同期下降 15.55pct 和 165.62pct,；剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率為72.43%和 71.73%，較同期-0.11pct 和-0.40pct,。剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率為 72.43%和 71.73%,，較同期-0.11pct 和-0.40pct,。行業(yè)整體仍處于三道紅線達(dá)標(biāo)的邊緣，但整體出現(xiàn)改善趨勢,，凈負(fù)債率出現(xiàn)明顯改善,。在“三條紅線”的融資監(jiān)管下，房企開始積極降低杠桿水平,，預(yù)計(jì)后續(xù)季度行業(yè)杠桿率還將迎來更大幅度的下降,。

2021 和 2022Q1 期內(nèi)銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金分別為 33088.51 和 5401.98 億元,，同比+6.34%和-32.75%,。2021 和 2022Q1 現(xiàn)金流凈額分別為-1677.24 和-1223.14 億元，表現(xiàn)為現(xiàn)金凈流出,，流入額同比下降 195.04%和 35.63%,。分類來看，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為3753.59 和-954.27 億元,，同比+18.95%和-100.02%,，2021 年房地產(chǎn)銷售上半年較好，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量小幅增加,，但同比增幅大幅下降,，Q1 銷售疲軟導(dǎo)致回款大幅減少。投資活動現(xiàn)金流量凈額為-2232.46億元 和-86.95 億元,，同比-20.68%和+100.24%,；籌資活動現(xiàn)金流凈流出 3198.46和 181.92 億元，同比上升 796.75%和 95.62%,，籌資活動現(xiàn)金近年來首次出現(xiàn)流出現(xiàn)象,，房企融資借貸出現(xiàn)嚴(yán)重困難，現(xiàn)金流入壓力轉(zhuǎn)移到經(jīng)營現(xiàn)金流量上,，房企現(xiàn)金流枯竭,。

截至 8 月 3 日，部分房企發(fā)布 2022 年半年度業(yè)績預(yù)告,。除少部分 Top10 房企外,，超過半數(shù)企業(yè)上半年歸母凈利潤為負(fù)值，同比降幅超過 50%,。2022Q1 受到全國疫情,、房企風(fēng)險暴露,、行業(yè)景氣度下行的影響,，銷售同比增速下降幅度較大，2022Q2 政策寬松力度增強(qiáng),，但直到 6 月份才出現(xiàn)邊際回暖,，此外，各地區(qū)民企到期債務(wù)集中到期，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難,，影響購房者購買意愿,，行業(yè)整體運(yùn)營情況較差。

總述：隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險進(jìn)一步釋放,，房企杠桿率在降低,。另外，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇迫切性在加大,，政策有望進(jìn)一步放松。從目前政策風(fēng)向看,，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)始終為大前提,，向房企注入資金流動性、加大存量房去存,，均將增加房企流動性,，以防止?fàn)€尾樓情況再次發(fā)生或擴(kuò)大。從另一面看,，房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇,，將有利于消費(fèi)拉動，推動整體經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇,。