★ 風(fēng)險三 ★

質(zhì)量保證金土地增值稅處理未考慮實際發(fā)生原則

  

案例

　　E公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)M項目,，已經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理了項目備案,。F公司為一家建筑企業(yè)，承攬該項目的建安工程,。雙方簽訂的合同約定,，項目竣工時，E公司依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》,，按照結(jié)算價款的3%,，預(yù)留質(zhì)量保證金。項目竣工驗收后，E公司按照合同約定與F公司辦理竣工決算,，結(jié)算價款1億元，同時預(yù)留質(zhì)量保證金300萬元,。F公司向E公司開具1億元的發(fā)票,。因工程缺陷問題，E公司與F公司商定,，將其中200萬元質(zhì)量保證金抵作工程損失賠償金,，E公司計入營業(yè)外收入。M項目達(dá)到土地增值稅清算條件后,，E公司進(jìn)行土地增值稅清算,，并在申報時，按照1億元,，確認(rèn)了建安成本,。　

　　從業(yè)務(wù)實質(zhì)分析，E公司將質(zhì)量保證金抵作工程損失賠償金,，與F公司提供的建安服務(wù)相關(guān),，理應(yīng)作為銷售折讓，沖減工程價款,。《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十一條第（二）項規(guī)定,，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是實際發(fā)生的成本和費(fèi)用,。因此,，E公司在計算土地增值稅時，計入建安成本的金額應(yīng)調(diào)整為9800萬元,。　

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第二條規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金。在計算土地增值稅時,，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的,，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除,。

　　一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由此產(chǎn)生誤解：只要自己取得了發(fā)票，扣留的質(zhì)量保證金無論是否最終實際支付,，都可按照票面金額計算扣除,。但在具體適用時，對雖已開具發(fā)票，但最終并未實際支付的部分,，企業(yè)仍然需要按照“實際發(fā)生”的原則,，不能計入土地增值稅清算的建安成本。