建安成本問題多 合法扣除需下足功夫

 2016.4.15中國稅務(wù)報(bào)

鄒忠明

    建筑安裝成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中最重要的成本項(xiàng)目,，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算審核中存在問題最多的項(xiàng)目,，稍有不慎，就會(huì)給企業(yè)帶來較大的稅負(fù)影響,。

    例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一商品住宅,，2014年底經(jīng)驗(yàn)收合格開始交付購房者，該年度已售面積達(dá)總可售面積85%以上,。2015年6月,，稅務(wù)機(jī)關(guān)通知企業(yè)進(jìn)行清算，10月,，企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送了清算報(bào)告和相關(guān)資料,。稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核工作中，重點(diǎn)對(duì)該企業(yè)建筑合同,、結(jié)（決）算及所取得的發(fā)票進(jìn)行審核,，經(jīng)與發(fā)票管理系統(tǒng)查正，該企業(yè)在取得的發(fā)票中有3000多萬元的建安發(fā)票屬跨地區(qū)開具的發(fā)票,。對(duì)此,，稅務(wù)機(jī)關(guān)作出了該事項(xiàng)不得扣除并補(bǔ)繳土地增值稅的處理意見。

    上述案例只是眾多建筑安裝成本審核事項(xiàng)中的一種情況,。關(guān)于對(duì)建造安裝成本的計(jì)稅扣除問題,，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額,、房地產(chǎn)開發(fā)成本,、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證,；不能提供合法有效憑證的,，不予扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,，除另有規(guī)定外,，不得扣除。

    《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定,，在土地增值稅清算中,，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除,；扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用,，必須是實(shí)際發(fā)生的；扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集,，不得混淆,；扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/span>

    《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）中關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金中規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,，按發(fā)票所載金額予以扣除,；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除,。

    從上述規(guī)定來看,，“實(shí)際發(fā)生”并取得“合法有效憑證”是作為土地增值稅清算扣除項(xiàng)目認(rèn)定的底線。

    在日常的土地增值稅清算審核工作中,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)建筑安裝工程費(fèi)用審核與確認(rèn)的重點(diǎn)是：1.按各施工單位分別審核發(fā)生的建筑安裝費(fèi)用是否與工程結(jié)（決）算,、工程造價(jià)審計(jì)報(bào)告、工程施工合同,、取得的發(fā)票及款項(xiàng)支付憑證所記載的內(nèi)容相符。2.根據(jù)開發(fā)企業(yè)采購合同,、取得的銷售發(fā)票,、款項(xiàng)支付憑證、收貨單證,，逐項(xiàng)審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料情況,。3.根據(jù)材料領(lǐng)用單證，審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料用于建設(shè)工程的財(cái)務(wù)處理情況,，驗(yàn)正材料用于的開發(fā)項(xiàng)目,、是否與施工企業(yè)結(jié)（決）算有關(guān)。4.嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料（即甲供材）與施工單位的結(jié)（決）算關(guān)系,，看施工單位開出的發(fā)票是否包含甲供材金額,，查清開發(fā)企業(yè)是否存在重復(fù)計(jì)算扣除問題。5.對(duì)某些工程因特殊原因作報(bào)廢處理的,，必須附企業(yè)內(nèi)部職能管理部門的報(bào)批,、審批材料和工程監(jiān)理單位的證明材料。6.通過國地稅發(fā)票管理系統(tǒng),，對(duì)開發(fā)企業(yè)取得的所有發(fā)票及其他票據(jù)進(jìn)行真實(shí)性,、合法性核查。對(duì)應(yīng)取得而未取得發(fā)票以及取得不符合規(guī)定的發(fā)票,，比如取得假發(fā)票,、未在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的建筑安裝發(fā)票等情況，一律在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以剔除,，不得作為清算項(xiàng)目的建安工程費(fèi)用的扣除項(xiàng)目金額,。7.參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類、同區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本,，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常,。對(duì)建安成本明顯偏高且無正當(dāng)理由的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后，可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料,，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu),、用途、區(qū)位等情況,，核定單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)并據(jù)以計(jì)算扣除,。

    稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)清算項(xiàng)目建筑安裝費(fèi)用的上述重點(diǎn)審核工作，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算中應(yīng)準(zhǔn)備和提供的相關(guān)涉稅資料提出了明確要求,。

    因此,，開發(fā)企業(yè)在日常的經(jīng)營管理工作中，應(yīng)認(rèn)真收集和嚴(yán)格管理好開發(fā)項(xiàng)目日常簽訂的所有合同或協(xié)議以及企業(yè)外部傳來的涉及建筑安裝業(yè)務(wù)的各類證明,、批文等資料,；及時(shí)辦理工程結(jié)（決）算并“齊全”取得發(fā)票；嚴(yán)格審核取得發(fā)票的真實(shí)性和合法性,，對(duì)應(yīng)取得而未取得發(fā)票以及取得不符合規(guī)定的發(fā)票的,，一定要提早與發(fā)票開具方溝通聯(lián)系，想盡一切辦法在清算前取得,。

    只有保證了業(yè)務(wù)真實(shí),、票據(jù)合法，補(bǔ)救措施及時(shí),，才能規(guī)避在稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核時(shí)不予認(rèn)可給企業(yè)帶來較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)和避免不必要的損失,。