眾所周知,，6月初我們對長三角主要城市展開了一輪深度調(diào)研。

我們是端午節(jié)當(dāng)天,，米公子親自帶隊,，連節(jié)日都不過了，就開始了長三之行,。

說實(shí)話,，不就是調(diào)盤嗎？有必要這么著急嗎,？

有必要,！

1、著急看市場,。

5月份長三角的杭州,、蘇州、南京,、寧波等幾個城市都出了限購放松的政策,。

比如杭州之前外地人需要48個月社保改為12個月社保，應(yīng)該還能補(bǔ)半年,，之前落戶需要2年社保,，現(xiàn)在是落戶就能買二手房。

蘇州之前外地人2年社?，F(xiàn)在是半年社保,，還可以補(bǔ)繳。

南京現(xiàn)在是外地人可以補(bǔ)6個月社保等。

除了限購的調(diào)整,，還有貸款政策的變化,。

這些信貸政策對買房人來說是很重要的,，對市場的影響也很直接,。

這就是為什么我們其實(shí)對這些城市已經(jīng)很熟悉了，卻依然要跟隨政策變化跑市場調(diào)研的原因,，就是為了更真實(shí)的了解政策尺度和市場變化,。

另外，這些城市的新政基本上都滿30天了,，效果已慢慢顯現(xiàn),，接下來是繼續(xù)加碼放松還是就此打住大概就能看出個端倪。

另外趕上端午假期,，能更真實(shí)的看到銷售中心的來訪,、成交情況，要不然你趕上個周一,、周二,，能看個什么呢？

所以表面上是調(diào)盤,，其實(shí)里面也有很多門道兒,。

2、著急找項(xiàng)目,，找機(jī)會,。

所以，這一次米宅長三之行的成果是什么呢,？

在給大家透底之前,，先來給大家匯報一下此次長三之行跌宕起伏的調(diào)研過程。

第一站,，南京,。

目前南京新房市場狀況：半死不活,。

主要表現(xiàn)是新房價格和去年差不多，去年搖號 8成首付,，現(xiàn)在不需要搖，不需要搶,，正常首付（除河西南個別后盤）,。

南京市場的問題：二手賣不掉。

南京城市框架拉的特別大,，新區(qū),、新板塊眾多，也就二里地的距離就能再規(guī)劃個新板塊,。

每一個新板塊的提出,，其規(guī)劃都是產(chǎn)業(yè)中心 商務(wù)中心 地標(biāo) 商業(yè)中心，然后拉地鐵,、拉學(xué)校過去,，然后把地價炒上去，然后再新房限價,，然后媒體一頓亂炒一二手倒掛,，然后大家都去搖號搶房，市場就火了,，然后地價年年漲,，新房限價也年年漲。

這也是南京房價整體都很貴的原因,，因?yàn)榈貎r先貴,。

可這種模式有一個bug，那就是二手房沒有流動性,，地價漲,、新房漲，但二手賣不動是不行的,。

這就是去年還需要搖號8成才能買的江北核心區(qū),、青奧、江心洲等,，今年都不需要搖號,，不需要裝修包，不用全款,，甚至降價的原因,。

因?yàn)槎仲u不掉。

目前之所以河西南部分樓盤還需要搖號,，是因?yàn)橛泻游靼l(fā)展快20年做基礎(chǔ),，二手有流動性，帶學(xué)區(qū)，一二手互為促進(jìn),。

但別的地方不行,，比如江心洲不行、江北核心區(qū)不行等,。

這也是為什么南京會著急出臺二手房不限購政策的原因,，其希望全國人民來盤活南京二手房的心昭然若揭。后來雖然被收回,，但現(xiàn)在社?？裳a(bǔ)，也基本上是放開了,。

對南京市場的基本看法,，南京2018年之后新房漲幅水分很大，19年之后更大,，更虛,，或者更直白一點(diǎn)是2019年之后在南京買房的都是買到了高點(diǎn)。

今年隨著全國救市,、南京救市,，或許會成為這些買到高點(diǎn)的人解套的一年。

因此,，對南京今年市場持悲觀態(tài)度,，有行情也不會大漲，即使大漲,，后期回調(diào)的空間也會很大,，很有可能是個急漲急跌的行情。

第二站,，杭州

相比南京,，杭州這個城市不僅購買力強(qiáng)，且更有活力,。

因此,，杭州市場冷熱分化嚴(yán)重。

錢1,、錢2,、未科、奧體,、市北這些限價5萬 ,、7萬的新房依然是社保搖號，像江河匯,、新世界,、華潤綠汀路項(xiàng)目等等,，都是秒清的，售樓部也都是不接待的,。

但,，除了這些頂級板塊的頂級紅盤，其它區(qū)域的在售新盤,，搖號已經(jīng)徒有其表了,。

杭州全民搶房的瘋狂時代已經(jīng)基本結(jié)束了。

因此,，當(dāng)下在杭州,，能搖到的,，大概率沒啥價值,，搖不到大概率是最有價值的。

杭州市場的問題：比南京更嚴(yán)峻的賣不掉的二手房,。

目前杭州限購政策是,，外地人落戶就能買，不落戶,，社保半年,。就是吸引更多的人去消化，去接盤,。

所以杭州確實(shí)很好,。但有倒掛紅利的，你買不到,；你能買到的,，極有可能買了就被套。

第三站,，寧波,。

相比杭州，寧波落寞了,，新興經(jīng)濟(jì),、新興產(chǎn)業(yè)不突出。

但寧波底子還在,，依然是有錢人很豪橫的城市,。

從房價來看，寧波也是限價的,。和杭州一樣,，都是參照板塊，但比杭州科學(xué)的是,，寧波不是一刀切,。

所以,，寧波的房價體系是一級地段的房價貴是真貴，比如鄞州的長豐板塊的江皓府5-6萬,。二級地段的房價卻沒有預(yù)料的貴,， 比如說老江東、高新區(qū),、城東南3萬 的價格也還可以,。但三四級地段的房子卻貴的離譜。比如說姚江新城毛坯都要3萬 ,，其實(shí)姚江新城賣得主要是一個學(xué)校概念,。

為什么會這樣呢？

就是因?yàn)閷幉ㄖ鞒强蚣懿淮?，購買力又太強(qiáng),。

所以寧波就是本地人自己玩的市場。

這一點(diǎn)從本地開發(fā)商很強(qiáng)也能看出來,。榮安,、江山萬里、雅戈爾都是本土開發(fā)商的代表,，像萬科,、保利、中海,、龍湖這些開發(fā)商和本地這幾家開發(fā)商的產(chǎn)品力,、市場號召力相比，都是渣渣,，就連綠城都不行,。

外來的開發(fā)商都不行，更何況是外地人呢,。所以寧波市場外地人別摻和,，你也摻和不起，這就是本地人市場,，好地段的你買不到,，差地段的你買不起。

最后一站是蘇州,。

蘇州和杭州,、南京、寧波是完全不一樣的,。

蘇州一二手倒掛沒有被放大,，因此，蘇州沒有經(jīng)歷過杭州,、南京那種瘋狂炒房的階段,，房價既沒有像南京哪兒都貴的離譜,，也沒有像杭州房價天花板起的那么高，直接7萬去搶房,。

所以蘇州在長三角四個核心城市中,，房價是最低的。

蘇州上次調(diào)控是在2019年7月,，早于全國早于 2020-2021 的全國調(diào)控周期,。所以蘇州房價也是長三核心城市中調(diào)整時間最長，調(diào)整最充分的城市,。

從時機(jī)上看,，蘇州也應(yīng)該是本輪最先回暖的城市之一。

最后,，放在整個長三角看蘇州：

1,、城市價值和活力：杭州>蘇州>南京>寧波

2、跨城市投資價值：蘇州>搖得到的杭州>南京

3,、對比房價：蘇州房價最便宜,。

在蘇州,，有三個基本選盤邏輯：

1,、靠上海。

蘇州緊鄰上海,，所以整個城市都向上海發(fā)力,，因此東強(qiáng)于西，北強(qiáng)于南,。

這點(diǎn)從蘇州地鐵規(guī)劃也能看出,，在蘇州園區(qū)強(qiáng)者恒強(qiáng)。

2,、教育壁壘

園區(qū),、新區(qū)、姑蘇區(qū)三區(qū)通考,，其它區(qū)不能考這三個區(qū)的高中,，而蘇州最好的高中都在這三個區(qū)。

這三區(qū)中,，園區(qū)是站在蘇州教育鄙視鏈的最頂端,。

3、限價紅利

蘇州也是限價的,，但是蘇州是按地價限房價,，目前蘇州最高房價官方限價是不過4.25萬。

所以這個城市是沒有房價天花板,。這也就意味著,，在蘇州地段越好,，價值越高，房價一定是被限制的最狠的,，恰恰也是房價相對最低的,。

所以蘇州的房價梯度是，一級地段房價不能過4.25萬,，但二三四級地段房價都是三萬 ,，吳中太湖新城、吳江的太湖新城,、相城的高鐵新城都是三萬 ,，園區(qū)的科技城也是三萬左右。

綜上三點(diǎn),，它們最終都指向園區(qū),。因此，在蘇州,，你可以永遠(yuǎn)相信園區(qū),。

科技城的產(chǎn)業(yè)，太湖新城的產(chǎn)業(yè),，在園區(qū)產(chǎn)業(yè)面前,，都是個小啰啰。園區(qū)隨便一搞,，產(chǎn)業(yè)都可以碾壓其它區(qū)域,。

產(chǎn)業(yè)為王，產(chǎn)業(yè)至上,，房價的背后,，最大權(quán)重是產(chǎn)業(yè)和人口。

因此,，在蘇州選房,，能園區(qū)不選其它。

米宅此次長三之行推薦的兩個項(xiàng)目都在園區(qū),。

1,、園區(qū)車坊板塊，中海獨(dú)墅云著,，單價3.4萬起,。

核心信息如下：

1、園區(qū)內(nèi)沒供地了,，極其稀缺,。

2、車坊第一個項(xiàng)目,，后續(xù)還有七八塊地,。

3,、有地鐵，2號線已通,。8號線2024 通車,。

4、低密洋房,，央企,。

5、離獨(dú)墅湖科教產(chǎn)業(yè)園區(qū)一路之隔 ,。

如果你在獨(dú)墅湖科教園區(qū)上班,，只需要一公里的距離就能回到家。

2,、金雞湖東中海星湖one,，單價3.5萬

核心信息如下：

1、位置無敵了,。在湖東,，僅挨著金雞湖。

2,、錦程學(xué)區(qū),，至少園區(qū)（蘇州）1.5梯隊

3、租金高,、現(xiàn)金流好,。

4,、再看一張視野圖

這種城市核心地段,，一線稀缺景觀資源的資產(chǎn)，賣一套,，少一套,，永遠(yuǎn)是稀缺的。

最后,，周末去一趟蘇州吧,。去看看3.5萬的價格，在長三角,，還能買什么,？

南京，想買河西南以及周邊輻射區(qū),，沒戲,！至少5萬

杭州，想買濱江兩岸以及周邊輻射區(qū),，做夢,！至少5萬 社保搖號

寧波,，想買鄞州城南CBD以及周邊，不可能,！至少4萬

蘇州,，園區(qū)的兩個項(xiàng)目，都可以買,！

這就是城市與城市之間的不同,。同樣3.5萬的價格，在別的城市買垃圾的價格,，在蘇州可以買到園區(qū),。

周末，去一趟蘇州吧,！

去看一看,，我們千里萬里為了你選的項(xiàng)目，走一走我們走過的路,，吹一吹封控之后自由拂面的風(fēng),，看看項(xiàng)目是否如我們所說的那樣，是長三角目前最好的機(jī)會,。