2021年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值仍取得8.1%高比例增長(zhǎng),，證明我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于長(zhǎng)期良好發(fā)展趨勢(shì),。到2021年底我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口達(dá)91425萬(wàn)人。多年來(lái)高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及大量常住人口在城鎮(zhèn)衍生了經(jīng)營(yíng),、居住用房的巨大市場(chǎng)需求,，房屋租賃市場(chǎng)十分活躍。伴隨著繁華租賃市場(chǎng)而至的還有迅速增長(zhǎng)的房屋租賃合同糾紛,，爭(zhēng)議標(biāo)的額小至幾百,，大至上億。爭(zhēng)議背后既涉及基本生存需求,，又涉及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的生產(chǎn)資料,；既關(guān)系到普通群眾的切身利益，又關(guān)系到從商者的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)利,。房屋租賃合同糾紛的處理最終將影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和社會(huì)的和諧運(yùn)轉(zhuǎn),。
基于此，筆者擬通過(guò)對(duì)公開(kāi)裁判文書(shū)的查閱,，結(jié)合多年來(lái)的訴訟經(jīng)驗(yàn)，分析房屋租賃合同糾紛之合同效力,，嘗試總結(jié)一些實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn),，供各出租人、承租人參考,。在開(kāi)始探討之前,，我們通過(guò)大數(shù)據(jù)先了解一下房屋租賃合同糾紛當(dāng)下一些基本情況。大數(shù)據(jù)源自中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)2017年1月1日至2022年4月期間,，全國(guó)范圍內(nèi)涉及一審,、二審、再審的房屋租賃合同糾紛,。依據(jù)搜索條件檢索到裁判文書(shū)432,694篇,。通過(guò)對(duì)有效數(shù)據(jù)的分析，可以發(fā)現(xiàn)房屋租賃合同糾紛自2017年至2019年每年約以超過(guò)10%比例不斷攀升,，2020年達(dá)到了一個(gè)峰值后有所回落,。由此可見(jiàn)，房屋租賃合同糾紛發(fā)生頻率高,，為常見(jiàn)合同糾紛,。房屋租賃糾紛存在非常明顯的地域差異,，與各省的人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)水平呈現(xiàn)較為明顯的正向關(guān)系,。廣東省以44971件判決領(lǐng)先全國(guó),，超過(guò)30000件的省份或城市有江蘇省（38901件）、北京市（33740件）,、上海市（36282件）,；超過(guò)20000件的有浙江省、四川??；超過(guò)10000件的有遼寧省、安徽省,、福建省,、山東省、河南省,、湖北省,、重慶市、貴州省,、云南省,、陜西省。根據(jù)裁判文書(shū)網(wǎng)的數(shù)據(jù)可以了解到房屋租賃合同糾紛在審理法院的級(jí)別上符合正態(tài)分布,，隨著法院級(jí)別的提高,，案件數(shù)目在不斷減少。432694個(gè)案件中由基層人民法院管轄的有332073件,，占比76.75%,；由中級(jí)人民法院管轄的有99463件，占比22.99%,；由高級(jí)人民法院管轄的913件,，占比0.21%；最高法審理的案件五年多期間僅25件,。在432694個(gè)案件中聘請(qǐng)律師的案件數(shù)目為301974件,，占比69.79%。由此可見(jiàn)房屋租賃合同糾紛并不是簡(jiǎn)單的合同糾紛,，近七成當(dāng)事人需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師代理解決糾紛,。房屋租賃使用性質(zhì)主要涉及住宅、商用,、生產(chǎn),、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、辦公等種類(lèi)。經(jīng)總結(jié),，房屋租賃合同糾紛突出的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有：逾期繳納租金,； 解除條件是否成就； 解除合同后租賃房屋移交,； 解除合同后逾期返還房屋,； 沒(méi)收租賃保證金； 違約金標(biāo)準(zhǔn),； 有無(wú)合同解除權(quán),； 房屋維修義務(wù)； 改變經(jīng)營(yíng)用途,； 承租方擅自轉(zhuǎn)租,； 損失賠償； 租賃合同的效力,； 程序性爭(zhēng)議,。
以上為房屋租賃合同糾紛的基本情況。實(shí)踐中,，審查房屋租賃合同是否有效是合同糾紛審理中法官或仲裁員必須首要查明的,，因?yàn)楹贤行c無(wú)效的法律后果還是涇渭分明的。本篇主要針對(duì)房屋租賃合同的效力問(wèn)題進(jìn)行分析,，介紹房屋租賃合同的無(wú)效情形,，以及常被誤解為合同無(wú)效的情形。1. 出租未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋（包含已建成房屋和在建工程）,，租賃合同無(wú)效,。評(píng)價(jià)一個(gè)建筑物是否合法，按法律規(guī)定它必須依次申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū),、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證等等證書(shū)。相對(duì)的,，沒(méi)有取得前述各種證書(shū)是否就屬于“違法建筑”？“違法建筑”是一個(gè)寬泛的概念,，法律對(duì)此并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的定義,，針對(duì)不同的糾紛及處理范疇，或許它有不同的范圍和解釋,?；貧w到本文討論的房屋租賃合同糾紛，相關(guān)的司法解釋為了實(shí)務(wù)審判需要,，給出一定的界定范圍,。2009年《人民司法（應(yīng)用）》刊登最高人民法院《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的理解與適用中指出：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，禁止房屋建設(shè)者未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)；《民法通則》第七十二條規(guī)定,，“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得,，不得違反法律規(guī)定”；《物權(quán)法》第三十條規(guī)定,，“因合法建造,、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”,。依照上述法律規(guī)定,，違法建筑因建設(shè)行為的違法性，不能產(chǎn)生設(shè)立物權(quán)的法律效果,，建設(shè)人因此對(duì)違法建筑不享有物權(quán)權(quán)益,。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定，拆遷人拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,，不予補(bǔ)償,。上述法律規(guī)定表明，法律不僅從維護(hù)公共利益的角度禁止違法建設(shè)行為,，同時(shí)也否定違法建設(shè)的法律效力,。因此，司法解釋遵循相關(guān)法律意旨,，規(guī)定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋這一類(lèi)違法建筑出租的,，租賃合同無(wú)效。按司法解釋和上述解答“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋”情形在房屋租賃合同中便被定性為“違法建筑”,，因而相應(yīng)的租賃合同無(wú)效,。2009年的司法解釋與現(xiàn)行2020年司法解釋關(guān)于此條款的規(guī)定保持一致。注意該條款中“未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋”約束的是合法報(bào)建和建設(shè)的問(wèn)題,，著重點(diǎn)在于規(guī)制“建設(shè)”行為,，而非“使用”行為，故不要與后續(xù)租賃使用用途與報(bào)建用途不一致的情形相混淆也給予無(wú)效評(píng)價(jià),。同時(shí)注意該條款后半部分的但書(shū)條款——“但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！?/span>租賃已建成房屋是較常見(jiàn)的事情,，但是在商業(yè)地產(chǎn)租賃方面（特指購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)等商業(yè)綜合體）還存在著租賃或預(yù)租在建工程的房屋租賃模式,。這類(lèi)合同租賃標(biāo)的物最大的特點(diǎn)是簽訂合同時(shí)尚未建好,，距離交付使用還有一段時(shí)間。在當(dāng)前的實(shí)務(wù)中,，若約定的在建租賃物最終沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，則租賃或預(yù)租合同同樣會(huì)被認(rèn)定無(wú)效,。例如指導(dǎo)性案例，浙江銀泰投資有限公司與包頭市中冶置業(yè)有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛上訴案【案號(hào)：（2017）最高法民終171號(hào)】,，認(rèn)定此類(lèi)合同無(wú)效,。案件裁判要旨指出：以尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的在建工程訂立的房屋租賃或預(yù)租合同參照“無(wú)建設(shè)規(guī)劃許可證的房屋” 適用《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第四條,。實(shí)務(wù)中還有較易被混淆的無(wú)效租賃標(biāo)的物,，就是建筑本身主體部分具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是合法房屋,。但是房屋租賃合同約定的租賃標(biāo)的物是其內(nèi)部或主體結(jié)構(gòu)周邊自行改建的加層或分割等部分,。綜上所述，根據(jù)最高院司法解釋的明確立場(chǎng),，違法建設(shè)行為會(huì)被否定,，違法建筑的物權(quán)收益會(huì)被否定，從而違法建筑的租賃亦會(huì)被認(rèn)定無(wú)效,。2. 出租人以未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑以及租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑批準(zhǔn)使用期限部分三種情形無(wú)效,。這三種無(wú)效情形很好理解，并不需要贅述分析,，要注意的是在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的,，合同是有效的。辨別此類(lèi)無(wú)效情形,，主要需要了解幾個(gè)概念：臨時(shí)建筑是常用表達(dá)，某些法律法規(guī)上又名臨時(shí)建設(shè),，因本文以相應(yīng)的司法解釋為基礎(chǔ)展開(kāi)論述,，故統(tǒng)一采用司法解釋中“臨時(shí)建筑”表述。參照現(xiàn)行《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等相關(guān)法律法規(guī),，臨時(shí)建筑是指因建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施或者防災(zāi)減災(zāi)應(yīng)急需要搭建的輔助性建筑物,、構(gòu)筑物及依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定允許建設(shè)的臨時(shí)建設(shè)工程,。它須經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省人民政府指定的鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn),；不得改變用途或轉(zhuǎn)讓?zhuān)慌鷾?zhǔn)的使用期限屆滿需自行拆除,，恢復(fù)土地原狀；延長(zhǎng)使用期限需申請(qǐng)延期手續(xù),，延續(xù)期限不超過(guò)一年。超過(guò)審批年限繼續(xù)使用的,，將被定性為違法建筑,。② 關(guān)于是否有《臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》可申請(qǐng)？“臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證”在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中沒(méi)有明確規(guī)定，該法規(guī)定臨時(shí)建設(shè)管理的具體辦法,，由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府制定,。相應(yīng)一些省,、市的城鄉(xiāng)規(guī)劃條例中規(guī)定建設(shè)臨時(shí)建筑工程時(shí)需申領(lǐng)臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，例如廣東省,、北京市,、廣州市等有相應(yīng)規(guī)定。
具體到許可證書(shū)的名字表述,，經(jīng)查詢(xún),，基本上大多數(shù)許可證只會(huì)表述為“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，不會(huì)表述為“臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證”,。有一些證件上會(huì)加蓋標(biāo)明臨時(shí)建設(shè)工程的顯著印章,，有些則只會(huì)在證書(shū)上備注臨時(shí)建筑的相關(guān)情況。③ 關(guān)于類(lèi)似《**市**區(qū)**鎮(zhèn)臨小工程開(kāi)工建設(shè)審批表》這一類(lèi)的文件是否就是臨時(shí)建筑的有效批準(zhǔn)文件,？實(shí)務(wù)中會(huì)出現(xiàn)諸如《**市**區(qū)**鎮(zhèn)臨小工程開(kāi)工建設(shè)審批表》這一類(lèi)的審批表,，該類(lèi)審批表不等同于合法有效的建設(shè)工程規(guī)劃許可證件，不能代替建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，它并不是臨時(shí)建筑的有效規(guī)劃批準(zhǔn)文件,。主要理由有：- 臨小建筑項(xiàng)目并沒(méi)有明確的法律、法規(guī)作為依據(jù)證明其屬于無(wú)需建設(shè)工程規(guī)劃許可證的類(lèi)型,。
- 項(xiàng)目若屬于臨時(shí)建筑,，在審批表中未加注建筑物的使用期限明顯違法（臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)在審批文件中注明該臨時(shí)建筑的使用期限）；
- 實(shí)務(wù)中法院判例亦不認(rèn)可該類(lèi)審批表可以取代建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，判定租賃標(biāo)的物是否有效時(shí),，仍以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為準(zhǔn)。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十四條規(guī)定“ 臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地規(guī)劃管理的具體辦法,，由省、自治區(qū),、直轄市人民政府制定,。”即各省關(guān)于臨時(shí)建設(shè)的規(guī)定各有其獨(dú)立性,。請(qǐng)注意臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的證件有效期并不等于臨時(shí)建筑的使用期限,，二者是截然不同的概念。以下以廣州市為例介紹一下臨時(shí)建筑使用期限方面的問(wèn)題,。原《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》第三十四條非常明確的指出：“臨時(shí)建筑物的使用期不得超過(guò)兩年”,，但已被廢止?，F(xiàn)行有效的法律、法規(guī)中不再明確規(guī)定臨時(shí)建筑的使用期限,。在《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第四十八條：“臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證有效期不超過(guò)二年”,，僅指出臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證證件本身的使用期限（通常為半年至一年），但并未指出臨時(shí)建筑的使用期限是多久,。于是就該問(wèn)題筆者向廣州市規(guī)劃和自然資源局的相關(guān)部門(mén)求證,，得到回復(fù)大致如下：臨時(shí)建筑的使用期限在現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)中并沒(méi)有明確的規(guī)定,，省級(jí)或市級(jí)主管部門(mén)對(duì)此細(xì)節(jié)問(wèn)題也并未下發(fā)文件進(jìn)行規(guī)范,。但是在實(shí)際的審批中臨時(shí)建筑的使用期限通常為兩年以?xún)?nèi)，并且臨時(shí)建筑的使用期限會(huì)明確的注明在建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附注部分,。一個(gè)合法的臨時(shí)建筑需要符合以下幾個(gè)要件：臨時(shí)建筑的類(lèi)型符合有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定，需向當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申領(lǐng)（無(wú)需申領(lǐng)的臨時(shí)建筑除外）,。 臨時(shí)建筑本身質(zhì)量符合法律,、法規(guī)、行業(yè)規(guī)范等的要求,； 按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè),。 臨時(shí)建筑的使用期限不得超過(guò)臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證許可的時(shí)間，實(shí)際使用期限超過(guò)審批年限在法律上的性質(zhì)便屬于違法建筑,。相應(yīng)超期的租賃合同會(huì)被認(rèn)定無(wú)效,。
例如在李奕與蔡宏偉、王曉鳳租賃合同糾紛【案號(hào)：（2021）魯02民終12634號(hào)】案中,，原審法院結(jié)合案件查明事實(shí)做出了更為詳細(xì)的裁判,，認(rèn)定涉案房屋在規(guī)劃許可的時(shí)間及空間范圍內(nèi)所進(jìn)行的出租行為有效。超出批準(zhǔn)建設(shè)的面積部分及使用期限的時(shí)間部分均因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效,。二審法院針對(duì)此項(xiàng)裁判結(jié)果表示認(rèn)同并予以維持,。3. 無(wú)民事行為能力人簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。無(wú)民事行為能力,，是指公民不能獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，只能由其法定代理人代理進(jìn)行民事活動(dòng),。根據(jù)《民法典》規(guī)定,，未滿八周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的成年人為無(wú)民事行為能力人,。無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無(wú)效,。所以在簽訂房屋租賃合同的時(shí)候要格外關(guān)注簽約主體的民事行為能力。例如：① 一些父母出于愛(ài)護(hù)孩子的考慮,，將房產(chǎn)獨(dú)立贈(zèng)與孩子名下,，孩子擁有房子的所有權(quán)但是并沒(méi)有完整的權(quán)利,。未滿八周歲的孩子沒(méi)辦法作為房屋租賃合同的簽約主體，此時(shí)簽訂租賃合同就要考慮房屋租賃合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn),；② 此外可能忽略的一點(diǎn)就是簽約主體雖是成年人，但是同樣屬于無(wú)民事行為能力人的情況,。常見(jiàn)的如患嚴(yán)重阿茲海默癥的老人或者本身存在一些精神疾病的成年人等,，若發(fā)現(xiàn)簽約人狀態(tài)明顯不正常，需引起警惕,，注意核查其民事行為能力,。在決定與存在上述情況的主體簽署租賃合同時(shí)，務(wù)必查驗(yàn)好相關(guān)法定代理人的證明文件,，并與其法定代理人簽署簽訂合同,，不要僅僅和擁有房屋產(chǎn)權(quán)的無(wú)民事行為人或無(wú)任何證明文件的人簽署。4. 承租雙方簽署的房屋租賃合同租期超過(guò)二十年,，超過(guò)二十年的部分無(wú)效,。實(shí)務(wù)中，尤其在商業(yè)經(jīng)營(yíng),、生產(chǎn)的租賃需求中,，廣泛存在長(zhǎng)期租賃的需求。雖法律允許的最長(zhǎng)租賃期限為20年,，但仍不能滿足部分承租人的承租時(shí)間要求,。于是有的承租人在合同中會(huì)約定租期20年，到期后再自動(dòng)順延多少年,；又或是簽訂兩份合同,，一份約定前20年的租賃期限，另一份約定后面所需年限的租賃期限,。但是這兩種方式都會(huì)因明顯違反了租賃期限不得超過(guò)二十年的法律規(guī)定而無(wú)效,。客觀上確實(shí)有一些投資經(jīng)營(yíng)行為需要超過(guò)二十年租賃時(shí)間方能保證收益。那是否有一些變通的方式可以執(zhí)行,？例如由兩個(gè)可控的不同主體就所需租賃期限分開(kāi)簽訂兩份租賃合同,，銜接好兩個(gè)使用期間。兩個(gè)承租人之間再約定好相應(yīng)的權(quán)利義務(wù),，以此實(shí)現(xiàn)連續(xù)使用期限超過(guò)二十年限制的可能性,。前述方法僅為提出一些探討和思索，并非確定合法有效,。因存在法律風(fēng)險(xiǎn),，并不提倡，如有采用者后果自負(fù),。5. 出租方與承租方意思表示虛假,，并無(wú)實(shí)際建立房屋租賃合同的真實(shí)意圖，該租賃合同無(wú)效,。《民法典》第一百四十六條規(guī)定，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效,。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理,。根據(jù)該規(guī)定,，如簽訂租賃合同的真正意圖并不是以租賃房屋使用為目的，存在其他非法目的而假裝租賃的,，租賃合同亦無(wú)效,。例如承租雙方表面上簽署了房屋租賃合同，但是實(shí)際上僅僅是為了做高賬面成本以謀求避稅,。出租方并沒(méi)有獲取房租的意愿，承租方也并沒(méi)有使用房屋并支付房租的意愿,，這種情形下的租賃合同是無(wú)效的。6. 房屋租賃行為違背公序良俗,，房屋租賃合同無(wú)效。公序良俗包括公共秩序和善良風(fēng)俗兩個(gè)方面,。公共秩序是指法律秩序，善良風(fēng)俗是指法律秩序之外的道德,。“因?yàn)楸乘谉o(wú)效規(guī)則引至的是更為抽象的法律原則乃至法外道德,，其較之違法無(wú)效規(guī)則更加抽象,、更加具有不確定性。在考察合同無(wú)效時(shí),，應(yīng)先考察是否違反了強(qiáng)制性規(guī)范,，只有在不存在強(qiáng)制性規(guī)范時(shí)，才能適用背俗無(wú)效的規(guī)則,?！?/section> 因此，在適用該無(wú)效原則時(shí)需謹(jǐn)慎識(shí)別適用,。雖然適用該規(guī)定有一定難度，但是,，只要甄別出房屋租賃合同違背了公序良俗原則即為無(wú)效合同,。例如饒國(guó)禮與江西省監(jiān)獄管理局物資供應(yīng)站房屋租賃合同糾紛再審案【案號(hào)：（2019）最高法民再97號(hào)】一案便適用了該背俗無(wú)效原則,。該案判決指出物資供應(yīng)站提供的房屋屬于存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)隱患,、或?qū)⒃斐芍卮蟀踩鹿?、?yīng)當(dāng)盡快拆除的D級(jí)危房。簽訂《租賃合同》,，約定將該房屋出租用于經(jīng)營(yíng)可能危及不特定公眾人身及財(cái)產(chǎn)安全的商務(wù)酒店,，明顯損害了社會(huì)公共利益、違背了公序良俗,。最高法從維護(hù)公共安全及確立正確的社會(huì)價(jià)值導(dǎo)向的角度出發(fā),，認(rèn)為司法不應(yīng)支持,、鼓勵(lì)這種為追求經(jīng)濟(jì)利益而忽視公共安全的有違社會(huì)公共利益和公序良俗的行為。最終本案依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百五十三條第二款（對(duì)應(yīng)《民法典》第一百五十三條第二款）關(guān)于違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效的規(guī)定,，以及《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第四項(xiàng)（對(duì)應(yīng)《民法典》第一百五十三條第二款）關(guān)于損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效的規(guī)定,，確認(rèn)案涉《租賃合同》無(wú)效。7. 出租方與承租方惡意串通,，為損害第三人利益而簽訂的房屋租賃合同無(wú)效,。該種行為無(wú)效是因?yàn)槌鲎夥脚c承租方主動(dòng)進(jìn)行意思聯(lián)絡(luò)和勾結(jié)，實(shí)施了簽訂房屋租賃合同的行為,，期望通過(guò)該行為損害第三人的合法權(quán)益從而謀取己方的私利,。此類(lèi)民事法律行為因?yàn)榫哂忻黠@的不法性質(zhì)，有違社會(huì)主義核心價(jià)值觀,，故有必要在法律上給予否定性評(píng)價(jià),。例如周口市中院裁判的“李?lèi)?ài)英、周口市康成物業(yè)服務(wù)有限公司確認(rèn)合同無(wú)效糾紛二審【（2019）豫16民終4311號(hào)】案”,，判決認(rèn)定房屋租賃合同因意思表示虛假而不具有客觀性,、合法性，屬于以合法形式掩蓋非法目的,，該租賃合同無(wú)效,。實(shí)務(wù)中較常見(jiàn)的就是債務(wù)人虛構(gòu)租賃合同關(guān)系，以期對(duì)法院的強(qiáng)制執(zhí)行工作造成困難,，阻礙房產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài),，影響債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，并達(dá)到繼續(xù)占有房產(chǎn)的不法目的,。1. 出租人提供的房屋屬于未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋,，房屋租賃合同有效，除非有其他情形出現(xiàn),。房屋租賃合同并不因租賃房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收而無(wú)效,，但如果因房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收導(dǎo)致承租人無(wú)法使用，即無(wú)法按照租賃合同約定的用途使用,，或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用時(shí),，承租人有權(quán)請(qǐng)求解除合同。《最高人民法院關(guān)于依法審理和執(zhí)行民事商事案件保障民間投資健康發(fā)展的通知》第三條指出：“及時(shí)審理與民間投資相關(guān)的買(mǎi)賣(mài),、借款,、建筑、加工承攬等合同糾紛案件,，正確劃分當(dāng)事人合同責(zé)任,，保護(hù)各類(lèi)投資主體的合法權(quán)利。正確處理意思自治與行政審批的關(guān)系，對(duì)法律,、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn),、登記等手續(xù)生效的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬?，盡量促使合同合法有效,。要正確理解、識(shí)別和適用合同法第五十二條第（五）項(xiàng)中的'違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定’,，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定，嚴(yán)格限制認(rèn)定無(wú)效的范圍,?！?/section> 當(dāng)事人一方要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照合同法第九十三條,、第九十四條,，審查合同是否具備解除條件，防止不誠(chéng)信一方當(dāng)事人通過(guò)解除合同逃避債務(wù),。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》《建筑法》規(guī)定未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋不得交付使用，其立法目的是為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)的規(guī)范與管理,，屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定,。未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的商品房交付行為的效力不受影響，故房屋租賃合同有效,。上海一中院在七天快捷酒店管理（北京）有限公司等訴上海松甌實(shí)業(yè)有限公司等房屋租賃合同糾紛案【（2012）滬一中民二(民)終字第3152號(hào)】中裁定承租雙方的房屋租賃合同不因房屋未經(jīng)驗(yàn)收而當(dāng)然無(wú)效,。其裁判要旨指出：若強(qiáng)制性規(guī)定的意旨是加強(qiáng)行政管理，而非否定私法行為的效力,；所規(guī)制的是合同履行前提條件,，而非合同本身，則該強(qiáng)制性規(guī)定為管理性強(qiáng)制性規(guī)定,，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定,。據(jù)此，《建筑法》第61條第二款關(guān)于“建筑工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格,，不得交付使用”的規(guī)定應(yīng)為管理性強(qiáng)制性規(guī)定,。租賃房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收并不導(dǎo)致租賃合同無(wú)效；如承租人因此無(wú)法使用房屋的,，承租人有合同解除權(quán),。2. 租賃的房屋屬于被確定為將要被拆遷的房屋，該租賃合同有效,。依據(jù)我國(guó)國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的及廣州市頒布的《廣州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》的規(guī)定,，房屋征收方案公告后，涉及增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為會(huì)被禁止，不予登記,。例如不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建,、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為,，但因房屋租賃合同本身并不涉及不當(dāng)增加房屋的征收補(bǔ)償費(fèi)用的,，合同效力不受影響。例如吉林省高級(jí)人民法院審理的梁志強(qiáng)與吳維彪房屋租賃合同再審案【（2019）吉民再74號(hào)】便存在征收在前,，租賃在后的情形,。相應(yīng)的租賃合同基層法院認(rèn)定合同合法有效后，后續(xù)二審及再審的兩級(jí)法院均未否定合同效力,。3. 承租人未經(jīng)出租人同意的情況下將房屋轉(zhuǎn)租給第三人,，租賃、轉(zhuǎn)租合同有效,，但出租人可以解除原合同,。經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，但轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的部分對(duì)出租人不具法律約束力,，出租人與承租人另有約定除外,。① 未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租合同的效力關(guān)于承租人未經(jīng)出租人同意的情況下將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的行為，《民法典》第七百一十六條規(guī)定出租人有權(quán)解除租賃合同,，該條款并未對(duì)此類(lèi)合同的效力進(jìn)一步明確,。但根據(jù)《民法典》關(guān)于效力方面的相關(guān)立法行為，及賦予出租人的是解除租賃合同的權(quán)利,，可以推論出至少對(duì)未獲授權(quán)轉(zhuǎn)租的租賃合同在法律評(píng)價(jià)上不存在效力障礙,。但未獲授權(quán)的轉(zhuǎn)租合同存在著前手租賃合同被出租人解除而牽連無(wú)法繼續(xù)履行的風(fēng)險(xiǎn)。出租人解除合同只須向承租人送達(dá),，無(wú)須向次承租人送達(dá),，次承租人亦無(wú)權(quán)就出租人解除合同的行為向司法機(jī)關(guān)申請(qǐng)維權(quán)。故為避免風(fēng)險(xiǎn)及損失,，次承租人一定要查明核實(shí)上一手租賃合同關(guān)于轉(zhuǎn)租方面的約定,。② 未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租出租人權(quán)利救濟(jì)及限制未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人解除合同的權(quán)利在法律上有所限制,?！睹穹ǖ洹返谄甙僖皇藯l規(guī)定了出租人在知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租事實(shí)時(shí)有六個(gè)月的異議期，在此期間未作反對(duì)表示的視為默認(rèn)接受,。規(guī)定異議期主要是為了維護(hù)社會(huì)交易秩序,、合同關(guān)系穩(wěn)定，平衡各方權(quán)益,。而六個(gè)月的時(shí)間是參考司法實(shí)踐情況得出該時(shí)間較為適宜,。所以出租人如果不同意轉(zhuǎn)租的,，當(dāng)知道轉(zhuǎn)租行為發(fā)生時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)在六個(gè)月內(nèi)提出權(quán)利主張或解除租賃合同,，否則將喪失該權(quán)利,。該異議期為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效中止,、中斷以及延長(zhǎng)等規(guī)定,。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人，但轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的行為,，根據(jù)《民法典》第七百一十七條規(guī)定,，超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力。
此類(lèi)租賃行為中存在兩個(gè)租賃關(guān)系,，一個(gè)是出租人與承租人的租賃關(guān)系,，一個(gè)是承租人與次承租人的租賃關(guān)系。各方依據(jù)各自簽署的合同,，在約定的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果,。因?yàn)槌谧赓U合同是承租人與次承租人約定的，根據(jù)合同相對(duì)性,，該約定對(duì)出租人沒(méi)有法律約束力,。在出租人與承租人原約定的租賃期滿后，出租人有權(quán)行使取回租賃物的權(quán)利,。關(guān)于超期租賃的效力問(wèn)題,，原09年版《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條認(rèn)為超期部分的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。現(xiàn)行《民法典》規(guī)定及相關(guān)適用意見(jiàn)則認(rèn)為“合同無(wú)效是國(guó)家對(duì)當(dāng)事人自治最為嚴(yán)格的否定,，只有在違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定或公序良俗的情況下才應(yīng)認(rèn)定無(wú)效,?！薄俺凶馊伺c第三人之間的超期約定并不一定是故意違反法律造成的，也不一定對(duì)公共利益造成影響,，因此不屬于當(dāng)然無(wú)效的情況”,。因此，在超期合同無(wú)法履行時(shí),，由承租人向次承租人承擔(dān)違約責(zé)任即可,。實(shí)務(wù)中廣東省高級(jí)人民法院發(fā)布第二批8起貫徹實(shí)施民法典典型案例之六“某建材公司與某商城等租賃合同糾紛案——依法確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同效力”的案例裁判認(rèn)為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第八條“民法典施行前成立的合同，適用當(dāng)時(shí)的法律,、司法解釋的規(guī)定合同無(wú)效而適用民法典的規(guī)定合同有效的,，適用民法典的相關(guān)規(guī)定”的規(guī)定，適用了新規(guī)定,，改變認(rèn)定超租期合同有效,。4. 租賃標(biāo)的物屬于應(yīng)當(dāng)辦理消防驗(yàn)收但未辦理消防驗(yàn)收或未驗(yàn)收合格的,，租賃合同有效。關(guān)于租賃未經(jīng)消防驗(yàn)收或經(jīng)消防驗(yàn)收不合格房屋之合同效力,，司法實(shí)踐中,，最高院的觀點(diǎn)經(jīng)歷了從無(wú)效到有效的變化。正因?yàn)榍昂笥凶兓?，?duì)該類(lèi)情形合同效力的認(rèn)知容易選成混淆,。2004年3月4日公布的《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》指出：“關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效的問(wèn)題,，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待： 第一，出租《中華人民共和國(guó)消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋,，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效。 第二,，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的,，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無(wú)效。 第三,，租賃房屋用于開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)賓館,、飯店、商場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所的,，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)者,，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件,?！?/span>
根據(jù)函復(fù)，在必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的會(huì)被認(rèn)定合同無(wú)效,，其他有效,。但該函復(fù)在2013年4月8日被廢止，廢止的理由是與《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》（2009版）規(guī)定相沖突,。雖然前述司法解釋并沒(méi)有對(duì)消防驗(yàn)收是否影響合同效力進(jìn)一步明示,，但從廢止函復(fù)的理由可以看出最高法轉(zhuǎn)變了觀點(diǎn)，消防驗(yàn)收不再成為評(píng)價(jià)租賃合同效力的因素,。前述司法解釋在2020年修正過(guò),，亦無(wú)相關(guān)內(nèi)容的增加或變化。地方高院也有出臺(tái)認(rèn)定此種合同有效的指引,，如《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》,。上述觀點(diǎn)變化，在實(shí)務(wù)中可以在最高院的一個(gè)再審案中得到體現(xiàn),。最高院審理的陜西嘉亨實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司訴陜西東大萬(wàn)尚置業(yè)有限公司租賃合同糾紛再審案【（2016）最高法民申818號(hào)】,，關(guān)于租賃合同效力認(rèn)定中是這樣認(rèn)為的——《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定,，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l規(guī)定，合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”,，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定,。本案中，案涉租賃房屋至今未經(jīng)消防驗(yàn)收合格,，違反《中華人民共和國(guó)消防法》的相關(guān)規(guī)定,，屬于《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第三項(xiàng)規(guī)定的“租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的,，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用,，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持”的情形,，并不導(dǎo)致案涉《租賃合同》無(wú)效,。該案一二審均認(rèn)為合同無(wú)效，再審階段最高院認(rèn)為合同有效,，原審法律適用錯(cuò)誤,，發(fā)回重審。另外最高院裁判的湖南一朵生活用品有限公司,、湖南中鐵五新重工有限公司房屋租賃合同糾紛案【（2018）最高法民申871號(hào)】也同樣支持了合同有效的觀點(diǎn),，其裁判要旨指出——房屋未通過(guò)消防驗(yàn)收導(dǎo)致房屋無(wú)法使用可作為合同解除條件，而非認(rèn)定合同效力的條件,。故依據(jù)目前的法律規(guī)定及實(shí)務(wù)情況,，租賃標(biāo)的物即使沒(méi)有消防驗(yàn)收或未驗(yàn)收合格，租賃合同依然有效,。如出租方違反消防管理法律法規(guī),，與承租方簽訂的租賃合同導(dǎo)致承租方合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，承租方有權(quán)請(qǐng)求解除,，出租方承擔(dān)違約責(zé)任,，而不是主張合同無(wú)效,。5. 出租人提供的房屋與合同約定不符,，在不能滿足租賃合同目的時(shí)，承租人可解除租賃合同,，而不能主張合同無(wú)效,。根據(jù)《民法典》七百零八條規(guī)定，出租人有義務(wù)在租賃期限內(nèi)保證租賃物符合約定用途?，F(xiàn)實(shí)中往往會(huì)出現(xiàn)出租人提供的房屋與約定的用途不同,，可能會(huì)造成無(wú)法辦理工商登記,、無(wú)法完成消防驗(yàn)收、無(wú)法正常開(kāi)展經(jīng)營(yíng)等等后果,。但此種情況并不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效,。根據(jù)《民法典》第五百六十三條及七百二十四條的規(guī)定，無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的或租賃物無(wú)法使用時(shí),，承租人可以出租人違約為由享有合同解除權(quán)主張解除合同,，而不是主張合同無(wú)效。6. 房屋共有人一方私自出租房屋,，租賃合同有效,。房屋所有權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)依法享占有、使用,、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能,。在未經(jīng)其他共有人同意的情況下私自出租共有房屋的行為，經(jīng)常會(huì)被誤認(rèn)為侵害了處分權(quán),，其實(shí)侵害的是收益權(quán),。處分權(quán)包括事實(shí)上和法律上的處分，事實(shí)上的處分是指對(duì)物進(jìn)行物理上的處理,，如銷(xiāo)毀,、加工；法律上的處分是指所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,、消滅,，如買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等行為,。在《民法典》上有關(guān)共有的篇章,，主要針對(duì)共有人的“管理、處分,、重大修繕,、變更性質(zhì)或用途”等等方面進(jìn)行了規(guī)定，對(duì)收益權(quán)這一塊并沒(méi)有細(xì)化規(guī)定,?；诔鲎鈱儆谑找鏅?quán)范疇，法律并未明確規(guī)定侵犯收益權(quán)的合同無(wú)效,，故僅憑私自出租共有房屋的行為主張租賃合同無(wú)效在司法實(shí)踐多數(shù)不會(huì)獲得支持,。如果共有人該項(xiàng)權(quán)利被侵犯了，一般情況下是對(duì)內(nèi)主張私自出租的共有人分配租金或承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任,。例如北京市第三中級(jí)人民法院審理的陳賢達(dá)與楊克飛等房屋租賃合同糾紛一案,。關(guān)于上訴人主張無(wú)權(quán)處分一節(jié)，法院認(rèn)為“出租行為并非物權(quán)法領(lǐng)域中的處分行為,，因此不適用該領(lǐng)域中的無(wú)權(quán)處分的相關(guān)規(guī)定”,，所以合同有效,。再如廣東省高院裁判的江健志、沈秋娥房屋租賃合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定案,，在該裁判中法院明確指出房屋共有人單方出租房屋不影響房屋租賃合同效力,。7. 房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)，租賃合同有效,。在租賃范疇,，目前法律與行政法規(guī)只要求房屋租賃合同進(jìn)行登記備案，故部分人認(rèn)為一旦沒(méi)有登記備案合同便會(huì)無(wú)效,。為了澄清實(shí)踐過(guò)程中大家對(duì)合同登記備案制度功能的一個(gè)錯(cuò)誤理解,，《民法典》針對(duì)房屋租賃合同以法律的形式明確了登記備案不影響合同效力，規(guī)定“當(dāng)事人未依照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的,，不影響合同的效力”。參照該立法精神,，除非有特別法明確規(guī)定未登記備案的合同無(wú)效或不生效外,，一般應(yīng)屬有效。8. 租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的,；租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的,；租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況三種情況,，承租人可以解除合同,。上述三種情形看起來(lái)對(duì)租賃合同沖擊很大，有查封的,，有權(quán)屬有爭(zhēng)議的,，有違反強(qiáng)制性規(guī)定的，通常第一直覺(jué)會(huì)讓大眾認(rèn)為如此嚴(yán)重,，合同還能有效嗎,？民法典第七百二十四條規(guī)定這三種情況下，只要非承租人原因致使租賃物無(wú)法使用的,，是賦予承租人解除合同的權(quán)利,，而非直接明示此類(lèi)型合同的效力如何。通常為保障涉訴房屋不影響執(zhí)行過(guò)程中的拍賣(mài)或移交,，未經(jīng)法院同意被執(zhí)行人不得擅自出租房屋,。這種情況下承租的房屋可能就會(huì)影響到正常使用，依法承租人有權(quán)解除合同,。在查封前已承租的房屋,，承租人有權(quán)繼續(xù)使用及收益,，即使被拍賣(mài)了,，根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則,，承租人亦可繼續(xù)保有租賃權(quán)。如果租賃房屋權(quán)屬上存在爭(zhēng)議的,，根據(jù)最高院適用《民法典》叢書(shū)的觀點(diǎn),，認(rèn)為租賃房屋合同解除糾紛案件應(yīng)中止，待租賃房屋權(quán)屬糾紛的終審判決生效后,，根據(jù)出租人是否是權(quán)屬人再確定租賃合同效力,。如出租人是權(quán)屬人則租賃合同有效，否則無(wú)效,。無(wú)效的情況下,，承租人便需基于合同無(wú)效的規(guī)則來(lái)主張權(quán)利。以上是房屋租賃合同糾紛中關(guān)于合同效力方面較常見(jiàn),、主要突出糾紛點(diǎn)的分析,。可見(jiàn)僅僅在合同效力方面就涉及到很多法律點(diǎn)和誤解點(diǎn),。租賃合同看似簡(jiǎn)單,，其實(shí)一點(diǎn)都不簡(jiǎn)單。敬請(qǐng)出租人與承租人請(qǐng)慎重對(duì)待房屋租賃合同,。注：本文參考引用了最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編的《中華人民共和國(guó)民法典總則編理解與適用》《中華人民共和國(guó)民法典合同編理解與適用》《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用》叢書(shū)部分觀點(diǎn)及內(nèi)容,。
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