主講人：關(guān)麗 整理人：陳修立

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》一共有25個(gè)條款,，主要內(nèi)容包括：房屋租賃合同效力的認(rèn)定,，房屋租憑合同的解除，房屋租賃合同當(dāng)中裝飾,、裝修物的處理,，承租人員優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)……

一、司法解釋起草的背景情況

這部司法解釋起草有兩個(gè)方面的背景情況,，一是最高法院作為黨領(lǐng)導(dǎo)下的審判機(jī)關(guān),，他的政黨職能，為黨和國家工作的大局服務(wù),，這樣一個(gè)職能,。房屋租賃是房地產(chǎn)交易市場當(dāng)中一個(gè)比較常見的一種交易方式，屬于房地產(chǎn)司法解釋體系當(dāng)中的一部分,，對于房地產(chǎn)案件,，最高法院是一直是重視的，我們在房地產(chǎn)法頒布以后,，我們隨即就頒布了一個(gè)關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件的,，在房地產(chǎn)頒布之前這樣的一個(gè)解答，是在98年頒布的,。98年頒布以后我們就針對房地產(chǎn)法規(guī)定的原則這樣的情況,，就著手起草,，房地產(chǎn)糾紛審判案件的法律適用問題，這個(gè)法律適用問題涵蓋了商品房買賣,、房屋租賃,、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓很多的內(nèi)容，但是在這司法解釋起草過程中,，我們把這部司法解釋寬泛的內(nèi)容,，逐步按照審判實(shí)踐的需求，分不同的司法解釋予以頒布,。在2003年的時(shí)候我們頒布了商品房買賣,，2004年的時(shí)候頒布了建筑工程的司法解釋，2005年的時(shí)候頒布了國有土地使用權(quán)的司法解釋,。建筑工程司法解釋不屬于純粹的房地產(chǎn)糾紛審判案件的一部分,，因他的標(biāo)的物是不動產(chǎn),，所以我們也把它納入了這一體系當(dāng)中,，我們這幾部司法解釋頒布以后，對房地產(chǎn)糾紛案件的審判起到了很好的積極指導(dǎo)性的作用,，這也是我們高最法院為當(dāng)時(shí)國家重視房地產(chǎn)業(yè),，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供政治上的一個(gè)保障作用。我們這幾部司法解釋頒布以后,，我們房地產(chǎn)糾紛案件審判當(dāng)中一些法律適用難點(diǎn)問題,，開始在房屋租賃當(dāng)中體現(xiàn)出來，原因有幾個(gè)方面,；一方面是房屋租賃案件的大幅度上升,，從2005年以每年10%比例上升；

二是房屋租賃合同案件法律適用上的需求,?！逗贤ā分凶赓U一章共25個(gè)條款，《城市房地產(chǎn)法》中4條規(guī)定,，不適用要求,。行政職能角度制定或者起草該解釋的背景。另一個(gè)背景情況是審理審判實(shí)踐的需求,，由于房屋租賃合同糾紛案件的大幅度上升,，相對的法律規(guī)定比較少，我們在審理這些合同糾紛案件的時(shí)候,，法律適用將面臨著一些問題,，這些問題反映在實(shí)踐當(dāng)中就表現(xiàn)在在全國范圍內(nèi)法律適用不統(tǒng)一的問題，雖然說房屋租賃合同糾紛是傳統(tǒng)的民事案件,，但是它在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動下出現(xiàn)很多新的情況,，這些新的情況都反映在,，一些經(jīng)營性用房租賃合同糾紛案件當(dāng)中，比如說對一些租賃物的處理,，房屋經(jīng)過了裝飾,、裝修，對裝飾,、裝修物如何處理,，房屋租賃合同效力的認(rèn)定，以及承租人員優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù),，我們可以看,，很多高級人民法院針對房屋租賃合同他出臺一些指導(dǎo)性的意見，但是這些指導(dǎo)性意見在法律適用方面會發(fā)現(xiàn)我們有很大的不同,，比如說在房屋租賃合同上效力的認(rèn)定,，對違法建筑物房屋租賃合同，一些省的指導(dǎo)性意見當(dāng)中明確提出,，租賃合同是無效的,，但是在另外一些省在實(shí)踐當(dāng)中，卻把這類合同認(rèn)定為有效,，原因說如果把這合同認(rèn)為為無效的話,，可能承租方就會無償?shù)恼加檬褂梅课莶挥弥Ц秾r(jià)，這會導(dǎo)致雙方當(dāng)事人利益的失衡,，不利于當(dāng)事人平靜的接收裁決的結(jié)果,，所以他在實(shí)踐當(dāng)中采用靈活方式認(rèn)定為合同有效。另外就是關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù),，我們看各省的指導(dǎo)性意見中也非常不同,。比如說上海，它對這方面走的比較前一些,，他會把承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù),，保護(hù)到承租人可以直接請求和出租人直接形成買賣合同關(guān)系這種程度，但是在大部分的省市指導(dǎo)意見當(dāng)中僅僅保護(hù)到承租人可以請求出租人與第三人簽訂的買賣合同無效,。下一部承租人優(yōu)先購買權(quán)如何進(jìn)行保護(hù)卻沒有進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定,，最高法院根據(jù)審判實(shí)踐當(dāng)中，法律適用不統(tǒng)一的問題,，以及我們考慮到房地產(chǎn)糾紛案件當(dāng)中,，租賃合同糾紛現(xiàn)在面臨的問題。從06年年底的時(shí)候?qū)⒎课葑赓U合同這個(gè)司法解釋確定為我們的起草計(jì)劃,，經(jīng)過近三年的起草工作,，在09年的時(shí)候這部司法解釋頒布，這是我們起草的一個(gè)背景情況,。

二,、司法解釋的適用范圍

1.城鎮(zhèn)房屋的判斷標(biāo)準(zhǔn),。大家可以看我們司法解釋的第一條規(guī)定，就開山明義的可以看出我們確定了司法解釋適用的范圍,，城鎮(zhèn)房屋,。第一條中有三款規(guī)定，這三款規(guī)定看起來就會發(fā)現(xiàn),，這范圍是一個(gè)非常開放性的范圍,，開放性就體現(xiàn)在我們是想盡可能的把所有可以使用這部司法解釋的房屋租賃合同糾紛案件全部納入司法解釋的調(diào)整范圍，都可以按照這部司法解釋的規(guī)定進(jìn)行處理,。本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋,，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋,，首先我們把這部司法解釋的適用范圍確認(rèn)在城鎮(zhèn)房屋的范圍內(nèi),，同時(shí)我們又對城鎮(zhèn)的房屋作了一個(gè)定義，這個(gè)城鎮(zhèn)房屋的判斷標(biāo)準(zhǔn)是以這個(gè)房屋占地是屬于城市和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi),，是以規(guī)劃區(qū)的范圍作為我們判斷這個(gè)房屋是屬于城鎮(zhèn)房屋的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),，司法解釋確定城鎮(zhèn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)，跟我們以前法律對城鎮(zhèn)的概念是不一致的,，城市適用房屋管理?xiàng)l例中,，對城鎮(zhèn)房屋的概念是城市國有土地上建設(shè)的房屋,，或者國有的工礦企業(yè)區(qū)內(nèi)的房屋屬于城市房屋,，在我們這部司法解釋中沒有延續(xù)這種概念，而是規(guī)劃區(qū)作為判斷房屋性質(zhì)的依據(jù),，原因在于我們城市適用房屋管理?xiàng)l例,，因?yàn)椴贿m應(yīng)審判實(shí)踐的需求，或跟實(shí)踐當(dāng)中不相符,，所以已經(jīng)被廢止了?，F(xiàn)在城市規(guī)劃法頒布以后，新出現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的概念,，城市和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的意思是,，城市和鎮(zhèn)已經(jīng)建好的區(qū)域以及根據(jù)城市發(fā)展的需要進(jìn)行控制的區(qū)域，這叫城市和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),，我們就把城市規(guī)劃法中把規(guī)劃區(qū)的概念拿過來用,，作為我們判斷城市和鎮(zhèn)房屋的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)新的標(biāo)準(zhǔn),，可能大家對城市和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的概念還不完全掌握,，它跟行政區(qū)的概念有一定的不同，對于城市和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)很多地方它是實(shí)行城市,、鎮(zhèn),、鄉(xiāng),、村莊的規(guī)劃區(qū)兩年規(guī)劃，但是有的地方就是實(shí)行一年規(guī)劃,，比如說北京市,，北京市的相關(guān)行政管理規(guī)章，北京6800平方公里范圍內(nèi)的土地行政區(qū)域內(nèi)全部屬于城市規(guī)劃區(qū)的范圍,，在北京全市行政規(guī)劃區(qū)管理的范圍內(nèi)所有的土地全部屬于城市規(guī)劃區(qū)的范圍,，在北京不管是農(nóng)村也好，城市也好,，建設(shè)房屋都是按照城市規(guī)劃區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè),，城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、鄉(xiāng)村規(guī)劃村都是一體規(guī)劃,，但是在其它地方可能都是兩元規(guī)劃,。我們在審理案件時(shí)要判斷房屋是不是屬于城市和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋，可能還要看他的規(guī)劃區(qū)的范圍到底是放到有多寬的范圍上,，這是一個(gè)城市和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)判斷的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),。另一個(gè)是我們說是一個(gè)開放性的司法解釋表現(xiàn)在第二項(xiàng)的規(guī)定上，我們這第二項(xiàng)的規(guī)定是的鄉(xiāng),、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件,，可以參照本解釋處理，也就是說我們這是司法解釋確定了調(diào)整范圍是城市和城規(guī)范圍內(nèi)的房屋稱為城鎮(zhèn)房屋,，鄉(xiāng)和村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋也可以參照本解釋的規(guī)定,，就把這個(gè)司法解釋放的很寬，原因在于我們國家有一些地方屬于城市化發(fā)現(xiàn)的比較迅速的地方,，在城市和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊這些鄉(xiāng)和村莊的規(guī)劃區(qū)范圍的房屋,，跟城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的范圍內(nèi)的房屋建設(shè)的規(guī)模,，它交易的活躍程度,，交易的慣例，市場的經(jīng)營,，整體與城鎮(zhèn)沒有任何區(qū)別,，在這類房屋租賃合同產(chǎn)生糾紛，到法院以后我們就發(fā)現(xiàn)這些房屋產(chǎn)生的原因以及處理過程中需要適用的法律規(guī)定,，跟城鎮(zhèn)房屋沒有任何差距,，另外有些地方屬于鄉(xiāng)村城市化比較明顯的地方，這些地方它的房屋建設(shè)規(guī)模,，房屋交易活躍程度也和城鎮(zhèn)房屋沒有任何區(qū)別,，如果說我們把這類房屋還處在司法解釋適用范圍之外的話，就難以滿足房屋租賃糾紛案件我們審理過程中法律適用的需求，所以我們這個(gè)司法解釋就把范圍放的很寬,，也就是說在法院受理的案件,，雖然說屬于鄉(xiāng)和村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，但是受理法院如果認(rèn)為這類合同糾紛案件需要適用我們這司法解釋的規(guī)定,，比如這類房屋經(jīng)過大規(guī)模的裝修,，在雙方發(fā)生糾紛以后，當(dāng)事人對裝飾裝修物的處理產(chǎn)生分歧,，這個(gè)時(shí)候,，我們司法解釋中正好對房屋租賃合同糾紛案件當(dāng)中的裝飾裝修物的處理進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，需要適用我們這部司法解釋,，受理法院也可以決定使用這部司法解釋的規(guī)定,，就屬于我們在審理案件時(shí)我們把這個(gè)權(quán)力交給了法官和審理案件的法院，在研究這個(gè)案件的時(shí)候就可以決定使用我們這部司法解釋的規(guī)定,，我們把這部司法解釋適用范圍盡可能放到很寬的范圍,。

2.把握依照國家福利政策承租房屋的性質(zhì)。雖然說我們放到很寬,，還是作出了排除性的規(guī)定,，這個(gè)排除性的規(guī)定就體現(xiàn)在第一條的司法解釋第三項(xiàng)的規(guī)定上。當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房,、廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋,。為什么我們要把這類房屋租房糾紛案件排除在司法解釋的范圍之外,，原因在于這類房屋租賃合同糾紛案件它不屬于純粹的平等的民事合同產(chǎn)生的分爭，因?yàn)楫?dāng)事人依照國家的福利政策承租的這類住房,，他具有國家的福利性和保障性,，它具有很大的這方面的社會政府行政保障功能在里面,，所以它不屬于純粹的民事合同,，因此把它排除在司法解釋適用范圍之外，雖然把它排除在司法解釋適用范圍之外,，我們對這項(xiàng)的規(guī)定比較嚴(yán)格,，如果排除使用司法解釋，首先他是依照國家福利政策承租的房屋,，另外一個(gè)要求是我承租的房屋的用途是住房,，滿足居住的需要，并不包括商業(yè)用房和經(jīng)營性用房,，在用途上我們劃分為兩類,，一類居住用房，二類是商業(yè)用房（包括經(jīng)營性用房），我們排除司法解釋范圍之的是僅僅就是指承租的居住用房,，這才排除在司法解釋適用范圍之外,，大家可以看到我們整個(gè)司法解釋第一條的適用范圍作了一個(gè)比較寬散的規(guī)定，這是我們司法解釋的適用范圍,。

3．軍產(chǎn)房問題,。關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為,，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會保障性內(nèi)容,，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。

三,、房屋租賃合同的效力

（一）法律及司法解釋認(rèn)定合同效力的原則,。

——合同無效的認(rèn)定

在介紹房屋租賃合同效力認(rèn)定之前，先介紹法律和司法解釋對合同效力認(rèn)定上的遵循一個(gè)原則,，我們這部司法解釋對認(rèn)定房屋租賃合同效力的時(shí)候同樣也遵循這樣一個(gè)原則,，大家如果對法律和司法解釋感興趣的話，我們可以看到一個(gè)很明顯的對合同效力的認(rèn)定上,，法律和司法解釋一個(gè)動態(tài)變化的過程,，體現(xiàn)在，我們對合同的認(rèn)定體現(xiàn)在法律上盡量維持合同效力的原則,，盡量縮小無效合同的范圍這樣的一個(gè)發(fā)展趨勢,。比如說我們在81年《經(jīng)濟(jì)合同法》第七條第一項(xiàng)的規(guī)定上，違反法律和國家政策,、計(jì)劃的合同無效,，這是81年經(jīng)濟(jì)合同法中對于無效合同認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)，把國家政策和國家計(jì)劃都作為認(rèn)定合同無效的依據(jù),，這種規(guī)定下來以后,，就造成當(dāng)時(shí)無效合同大量的存在，所以在93年修正經(jīng)濟(jì)合同法時(shí),，將這條修改為,，違反法律和行政法規(guī)的合同無效，這樣就把國家政策和計(jì)劃排除在認(rèn)定合同無效范圍之外,。在99年我們頒布的合同法對于合同效力上的認(rèn)定再一步進(jìn)行了限制,，它在52條第五項(xiàng)的規(guī)定上，違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效,。在合同法當(dāng)中它就把違反法律的情況區(qū)分了，區(qū)分在違反法律任意性規(guī)定和違反法律的強(qiáng)制下規(guī)定情形,，只能違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下合同才可能被認(rèn)定為無效,，進(jìn)一步縮小了違反合同的范圍，我們隨后法院就頒布了合同法司法解釋一，司法解釋二,，又對合同效力作出了明確規(guī)定,，我們司法解釋一首先對法律和行政法規(guī)作出了定義，合同法解釋一第四條的規(guī)定,，合同法實(shí)施以后人民法院確認(rèn)合同無效,，應(yīng)當(dāng)由全國人大以及常委會制訂的法律、國務(wù)院制訂的行政法規(guī)為依據(jù),，不得以地方性法規(guī),、行政規(guī)章為依據(jù)，我們這樣明確了合同無效的依據(jù)后,，又進(jìn)一步限制了無效合同的范圍,，地方性法規(guī)和行政規(guī)章不能夠再成為我們認(rèn)定為合同效力的依據(jù)，如果按照合同的約定,，違反了地方性法規(guī)或者違反了行政規(guī)章,，但是它沒有違反法律的規(guī)定，這種情況下合同仍然被認(rèn)定為有效,，這是我們當(dāng)時(shí)出司法解釋一時(shí)有這樣的想法,。在合同法解釋二中我們第十四條規(guī)定，說合同說第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，在合同法司法解釋二是我們又把法律的強(qiáng)制性規(guī)定又進(jìn)一步劃分,，劃分為管理性規(guī)定和效力性規(guī)定，只有違反了法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，一個(gè)合同才有可能被認(rèn)定為無效,，如果你違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，但是這個(gè)強(qiáng)制性規(guī)定僅僅是一個(gè)管理性規(guī)定,，那么這個(gè)合同仍然被認(rèn)定為有效,。在我們合同法司法解釋二出臺以后，有很多不同的觀點(diǎn),，這個(gè)觀點(diǎn),，效力性強(qiáng)制性規(guī)定，從目前的法律規(guī)定上來看,，沒有明確的概念,，也沒有一個(gè)明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)，也就是一個(gè)法律規(guī)定放在這,，沒有一個(gè)明確標(biāo)準(zhǔn)拿過來判斷，它屬于效力性的強(qiáng)制性規(guī)定還是屬于管理性的強(qiáng)制性規(guī)定,，學(xué)理上研究成果當(dāng)中,，也沒有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)，來判斷效力上的強(qiáng)制性規(guī)定，在這種情況下,，司法解釋出了這樣一個(gè)概念,，就造成審判實(shí)踐當(dāng)中適用不方便的困惑，也就是說在審判實(shí)踐當(dāng)中如何判斷法律上一個(gè)強(qiáng)制性規(guī)定是效力性的還是管理性的,，大家會有不同的意見和看法,。但是我個(gè)人的觀點(diǎn)是，規(guī)定這個(gè)概念,，在目前的情況下,，沒有一個(gè)明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)，但是它傳遞了一個(gè)強(qiáng)烈的信息,，這個(gè)信息就是我們在司法審判實(shí)踐當(dāng)中,，要盡可能的維護(hù)合同的效力和盡量的限制合同無效的范圍，這是司法解釋傳遞的一個(gè)強(qiáng)烈的信號,。我們在審判實(shí)踐當(dāng)中要遵循這樣一個(gè)原則,，在認(rèn)定合同效力的時(shí)候盡量的使合同向有效的方面靠，但是有效的方面是有前提的,，還是不要違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，但是我們在考慮時(shí)可能，它是不是違反了合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，這項(xiàng)規(guī)定是不是要一定解釋效力性規(guī)定和強(qiáng)制性規(guī)定的時(shí)候,，我們要考慮，這是司法解釋傳遞的一個(gè)信息,。對于效力性規(guī)定和強(qiáng)制性規(guī)定我們來如何判斷,，我個(gè)人的觀點(diǎn)就是說我們看學(xué)者的一些書，合同法司法解釋二出臺后,，很多學(xué)者,，針對如何判斷合同法效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定，它們提供了很多的標(biāo)準(zhǔn),，比如說在語言描述上,，不得、禁止屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，或者說禁止的目的,，僅僅禁止行為，沒有制止法律后果,，是管理性強(qiáng)制性規(guī)定,。建筑法對經(jīng)營資格的規(guī)定，商事系禁止行為,，民事上系質(zhì)量,，可以認(rèn)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定,。強(qiáng)制性規(guī)定是否違反了行政法規(guī)范和公法規(guī)范立法目的和宗旨，建筑法的目的維護(hù)交易慣例和建筑工程質(zhì)量,，再根據(jù)民法規(guī)定看,，違反目的和宗旨是否在民事上必須認(rèn)定無效才保障不損害社會利益和公共利益。

買賣司法解釋第三條：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,，人民法院不予支持,。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持,。需要對合同法第54條無權(quán)處分原則重新梳理和解釋。

（二）房屋租賃合同的效力,。

1．房屋租賃合同效力的認(rèn)定原則,。本司法解釋對合同效力的認(rèn)定，同樣遵循法律對合同效力的認(rèn)定原則,，盡量維護(hù)合同效力的原則,。合同無效的范圍規(guī)定較窄。司法解釋只規(guī)定了違法建筑物合同無效,、未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的無效,、超過租賃期限的轉(zhuǎn)租合同無效。司法解釋第二條和第三條規(guī)定的無效情形就是違法建筑物合同無效,。超過租賃期限的轉(zhuǎn)租合同無效是有范圍的,，在租賃期限內(nèi)的合同是有效的，只有超出部分無效,。

2．違法建筑物租賃合同無效,。

（1）違法建筑的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。司法解釋第二條和第三條的規(guī)定,?！〉诙l　出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。第三條　出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,，與承租人訂立的租賃合同無效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。

（2）新建房屋,、改建房屋時(shí)違法建筑的認(rèn)定。新建房屋,，超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的層數(shù),，超出部分無效還是整棟無效,，應(yīng)當(dāng)整棟房屋認(rèn)定違法建筑,，因?yàn)檎麠澐课莸慕ㄔO(shè)違反了建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。行政部門掌握不一致，一般都給補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),，審查時(shí)看是否辦理了相關(guān)手續(xù),，辦理了認(rèn)定有效。

改建房屋,，系房屋已經(jīng)建成,，具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但又加蓋層,，對加蓋層認(rèn)定無效,。因?yàn)橄旅鎸右呀?jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有加蓋層沒有手續(xù),。只有加蓋層系違法建筑,。

（3）與城市規(guī)劃法頒布前的銜接（90.4.1）。建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，是城市規(guī)劃法頒布后出現(xiàn)的,，是城市規(guī)劃法出現(xiàn)的名詞，城市規(guī)劃法頒布后,，行政機(jī)關(guān)才要求辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。頒布前建設(shè)的房屋一直沒有辦理證如何認(rèn)定有效還是無效，頒布前判斷是否取得相關(guān)行政部門的許可,，不要求取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，因?yàn)楫?dāng)時(shí)不要求辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。司法解釋體現(xiàn)在第二條的但書規(guī)定,。

（4）補(bǔ)辦手續(xù)需注意的問題,。但書規(guī)定與證據(jù)規(guī)則不一致，與民訴法規(guī)定一致,。證據(jù)規(guī)則規(guī)定要求在舉證期限屆滿前,，案件事實(shí)處于恒定狀態(tài)，系管轄恒定,，司法解釋要求一審法庭辯論終結(jié)前補(bǔ)辦手續(xù)認(rèn)定有效,。如果嚴(yán)格按照恒定原則，與實(shí)踐不相符,。

已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證是否還需要審查是否違法建筑,，沒有必要，因?yàn)樽C的取得順序是取得土地使用權(quán)證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、開工許可證、房屋所有權(quán)證,，因此已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證本身說明建筑系合法的,。為什么不把合法建筑物限制在房屋所有權(quán)證，而是限制在建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，因?yàn)榉课葑赓U合同把在建房屋出租納入司法解釋范圍,。

3．房屋預(yù)租合同的效力。

在建房屋存在很重要的融資方式,，是開發(fā)商資金短缺,，拉投資者建設(shè)房屋，建成后出租給出資者,，或者免費(fèi)使用,。上海的一些條例規(guī)定有效合法的，國家稅務(wù)總局頒布的收稅的規(guī)定中納入收稅范圍,，實(shí)際上允許在建房屋出租,。認(rèn)定預(yù)租合同是否有效，參照司法解釋第二條規(guī)定,，簽訂合同時(shí)是否取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。最高法院曾經(jīng)有案例不同觀點(diǎn)，即國有劃撥土地上建設(shè)的房屋出租合同效力,，原來認(rèn)定是無效的,，按照《城市國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定,，未經(jīng)批準(zhǔn)劃撥用地不得出租,、轉(zhuǎn)讓、合作建房,，當(dāng)時(shí)將此條理解為強(qiáng)制性規(guī)定,，認(rèn)定為無效，不到一年時(shí)間,，后來案例認(rèn)定有效,，城鎮(zhèn)國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓條例中規(guī)定的未經(jīng)批準(zhǔn)劃撥用地不得出租,、轉(zhuǎn)讓,、合作建房強(qiáng)制性規(guī)定，在城市管理法中變更修正,，劃撥土地未經(jīng)批準(zhǔn)不得出租,，如果出租將土地收益部分上交國家，表明可以進(jìn)入交易市場,。按照效力等級,，法律優(yōu)于法規(guī),，按照新法優(yōu)于舊法的原則，都認(rèn)定有效,。

介紹請示案件：房屋建設(shè)過程中,，由于資金短缺，吸引投資者投資2 000萬元,，房屋建好后免費(fèi)出租20年,，承租人使用2年后,，合同解除,，2 000萬如何處理，什么性質(zhì),？實(shí)際是房屋租賃合同關(guān)系,，只不過是在建工程，租金提前交付,，是預(yù)租房屋,，租賃合同的實(shí)際履行在房屋建成后，出租人將房屋實(shí)際交給承租人,，租賃期間才開始計(jì)算,，預(yù)交租金要按照年數(shù)平均到年。

房屋建設(shè)者因投資人投資,，約定房屋建成后允許投資人免費(fèi)使用70年,，性質(zhì)如何認(rèn)定？慎重認(rèn)定,，因?yàn)榉课萁ǔ珊笤诤戏ǖ钠谙迌?nèi)都給投資者用,，跟房屋建設(shè)者沒有關(guān)系，與購買沒有什么區(qū)別,，建設(shè)者沒有實(shí)際權(quán)利,，向買賣或者合作建房靠攏，與房屋租賃不同,。因?yàn)榉课葑赓U不僅保留所有權(quán),，到期后還有處分權(quán)。

4.合同無效后的處理,。

司法解釋條款第五條規(guī)定,，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,，人民法院一般應(yīng)予支持,。第二款的規(guī)定：當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條,、第十三條,、第十四條的規(guī)定處理,。可能有疑問,，房屋租賃合同被認(rèn)定無效,，當(dāng)事人可以請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，是不是無效合同按照有效合同處理,？不是這樣的,，只是房屋租賃合同被確認(rèn)無效后財(cái)產(chǎn)返還的方式。合同認(rèn)定無效后,，出租人和承租人返還財(cái)產(chǎn),，返還房屋后，承租期間不能原物返還,，只能折價(jià)補(bǔ)充,，參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)作為折價(jià)補(bǔ)償占有使用的利益。房屋占有使用利益稱為占有使用費(fèi),。人民法院一般應(yīng)予支持,，是根據(jù)實(shí)際情況認(rèn)定，比如承租三層樓,，因用電問題,，只能用二層，可以按照二層租金標(biāo)準(zhǔn),。再比如承租2年,，因?yàn)樗姡皇褂?年半,，根據(jù)約定租金標(biāo)準(zhǔn)可以下調(diào),，應(yīng)該不支持，因?yàn)槭欠颠€占有使用費(fèi),，標(biāo)準(zhǔn)是享有多大利益,，返還多少，少于合同利益,，少了多少,，下調(diào)多少。按照合同約定租金顯失公平,，采用其他標(biāo)準(zhǔn),，考慮承租人實(shí)際享有占有使用的利益，這種利益與租金不同,，可以予以調(diào)整,。

四、房屋租賃合同的解除

需要注意的問題：

司法解釋關(guān)于合同效力的認(rèn)定與民一庭個(gè)案的批復(fù)觀點(diǎn)不一致。云南高院請示,，出租房屋未經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋合同是否有效,，批復(fù)意見：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋,，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。第二,，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的,，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由認(rèn)定合同無效。第三,，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館,、飯店、商場等公眾聚集場所的,，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者,，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件,。司法解釋觀點(diǎn)對第三項(xiàng)特種經(jīng)營與批復(fù)一致，申報(bào)義務(wù)人系承租人不是出租人,。對第一項(xiàng)司法解釋認(rèn)定有效,，合同未將第一項(xiàng)納入無效范圍就是有效的。根據(jù)《消防法》的規(guī)定,，未經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收,，不得投入使用，司法解釋的規(guī)定是否跟《消防法》沖突,，效力的認(rèn)定考慮產(chǎn)權(quán)的明確性,，房屋租賃所有權(quán)人對房屋的處分行為，只要出租人系所有權(quán)人,，或者出租人具有處分權(quán)利,，就可以出租。但是房屋是否能使用,，限制的是使用的問題,，對房屋所有權(quán)人處分不產(chǎn)生影響。典型案例系商品房預(yù)售,，未經(jīng)驗(yàn)收,，不能交房，但可以預(yù)售,。

未經(jīng)消防驗(yàn)收,，雖然認(rèn)定有效，因?yàn)闊o法實(shí)現(xiàn)，賦予承租人解除權(quán),。認(rèn)定合同有效的前提下,，第八條第三項(xiàng)賦予合同解除權(quán)。租賃房屋具有違反法律,、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定,，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人可以請求解除合同,。

五,、裝飾裝修物的處理

房屋租賃合同系債權(quán)合同，履行過程中涉及裝飾裝修,，也考慮物權(quán)法規(guī)定,。

（一）裝飾裝修物的范圍及分類。

1．范圍：審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié),。改善是對房屋的內(nèi)在和外在改變,。改建（使用功能和性質(zhì)）工程、普通裝飾裝修工程的裝飾裝修物和增設(shè)的他物,。

2．分類：未形成附合的裝飾裝修物,、附合的裝飾裝修物

判斷標(biāo)準(zhǔn)：附合是物權(quán)法上的概念。兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn),，從物理形態(tài)上判斷,；價(jià)值上判斷（商業(yè)價(jià)值），符合兩個(gè)條件就是附合物,。

（二）合同無效時(shí)裝飾裝修物的處理,。

未形成附合物，誰投資歸誰所有,。如果拆除時(shí)產(chǎn)生毀損,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任或者賠償責(zé)任。出租人同意利用的,，可折價(jià)歸出租人所有,。

附合物的處理，取得裝飾裝修物所有權(quán)后獲得利益和未獲得利益的標(biāo)準(zhǔn),。

1．出租人不當(dāng)?shù)美樾蜗卵b飾裝修物的處理,。取得利益，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償,。

2．出租人未構(gòu)成不當(dāng)?shù)美樾蜗卵b飾裝修物的處理,。第九條規(guī)定。已形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的,，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。出租人獲得所有權(quán)后,，是否獲取利益,，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，是事實(shí)認(rèn)定,，出租人是否同意實(shí)踐中靈活掌握,，不承認(rèn)利用，判決完后,，發(fā)現(xiàn)利用了,，可以認(rèn)定新的訴權(quán)，有障礙可以使用審判監(jiān)督程序?，F(xiàn)值損失就是現(xiàn)存價(jià)值,。

（三）合同履行期間屆滿時(shí)裝飾裝修物的處理。

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，租賃期間屆滿時(shí),，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持,。

1．房屋租賃合同性質(zhì)和特征,，出租人目的獲取租金，承租人目的使用房屋,。沒有預(yù)見性,，預(yù)見增加價(jià)值。

2．誠實(shí)信用原則看,，按照合同使用目的，合同期限,。

3．市場交易慣例,。承租人裝飾裝修，期限屆滿歸出租人所有,。

（四）合同解除時(shí)裝飾裝修物的處理,。

1．出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的應(yīng)予支持（利用違約責(zé)任對裝飾裝修物處理）,。

2．承租人違約導(dǎo)致合同解除,，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,不予支持，但出租人同意利用的,，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi),，給予適當(dāng)補(bǔ)償（違約責(zé)任和添附理論處理）。

3．雙方違約導(dǎo)致合同解除,，剩余租賃期內(nèi),，殘值損失，按照雙方各自過錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。（包含出租人同意利用的,，給予補(bǔ)償）

4．因不可歸責(zé)于雙方過錯(cuò),，按照公平責(zé)任分擔(dān)，法律另有規(guī)定的使用規(guī)定,。

5．殘值損失的計(jì)算方法,。考慮到合同履行屆滿時(shí),，裝飾裝修物歸出租人所有,，承租人經(jīng)營成本，合同期限內(nèi)分?jǐn)偼戤?，?jīng)濟(jì)學(xué)概念,。如裝飾裝修造價(jià)60萬元，租期五年,，合同履行三年后解除,，則攤銷造價(jià)費(fèi)用為36萬元，未攤銷費(fèi)用為60-36=24（萬元）,。如果裝飾裝修現(xiàn)值為20萬元,，殘值損失應(yīng)當(dāng)確定為20萬元；如裝飾裝修現(xiàn)值為30萬元,，殘值損失應(yīng)當(dāng)確定為24萬元,。

六、轉(zhuǎn)租合同的處理

（一）轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定,。

處分權(quán)能是指在事實(shí)上處置物,、決定物的命運(yùn)或在法律上處置所有權(quán)的權(quán)能。在無權(quán)處分行為中,，行為人是在沒有處分權(quán)的情況下,，以自己的名義實(shí)施的處分行為，即行為人沒有處分權(quán)或者其處分權(quán)受到限制,。無論是處分他人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán),，還是非法出租和轉(zhuǎn)租以及在他人財(cái)產(chǎn)之上擅自設(shè)定質(zhì)押等，都是在沒有獲得授權(quán)且又無權(quán)處分的情況下對他人財(cái)產(chǎn)所作的一種處置,，所以都可以認(rèn)為是一種法律上的處分,。　第十五條　承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外,。

（二）出租人同意轉(zhuǎn)租的推定,。

第十六條　出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的,，人民法院不予支持,。

（三）次承租人的代償請求權(quán)。

第十七條　因承租人拖欠租金,，出租人請求解除合同時(shí),，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持,。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外,。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償,。

（四）次承租人的訴訟地位,。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟,。

七,、承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)

（一）承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)：債權(quán)

1．損害賠償請求權(quán)。

《民法通則意見》118條規(guī)定,，賦予物權(quán)效力,，和《物權(quán)法》沖突，已經(jīng)被廢止,。解釋第21條：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形,，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持,。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,，人民法院不予支持。

承租人的優(yōu)先購買權(quán)是具有強(qiáng)制締約義務(wù)的權(quán)利,，《合同法》230條的規(guī)定相對應(yīng),。

2．優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

考慮因素：一存在有效且在履行期內(nèi)的租賃合同,；二是同等條件；三是,，承租人應(yīng)當(dāng)具有履約能力,，四是，優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)主張）

（二）承租人優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)的例外情形,?！?/span>

第二十四條　具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的,，人民法院不予支持：

1．房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

2．出租人將房屋出賣給近親屬,，包括配偶,、父母、子女,、兄弟姐妹,、祖父母、外祖父母,、孫子女,、外孫子女的;

3．出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;

4．第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的,。

（三）承租人優(yōu)先購買權(quán)與租賃權(quán),、抵押權(quán)

1．租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突協(xié)調(diào)?！?/span>

第二十條　租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動,，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持,。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

2．優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)的協(xié)調(diào),。

第二十二條　出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià),、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人,。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的,，人民法院應(yīng)予支持。

3．拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù),?！　?/span>

第二十三條　出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人,。承租人未參加拍賣的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。