國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第九條 規(guī)定：企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。 

　　從國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)的第六條、第九條的規(guī)定可以看出,，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,，在稅務(wù)處理上也應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。這一部分收入,，實(shí)質(zhì)上是企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,。 

　　也就是說(shuō)，新31號(hào)文改變了舊31號(hào)文關(guān)于“預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi),、業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除基數(shù)”的規(guī)定,。在新31號(hào)文中，已經(jīng)沒(méi)有了“預(yù)售收入”的表述,，而是被“銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入”所代替,。 

房地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)售收入是否可以作為招待費(fèi),、廣告費(fèi)的依據(jù)？ 

　　按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件規(guī)定,，企業(yè)與客戶(hù)簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同（包括預(yù)售合同）,，應(yīng)為企業(yè)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)取得銷(xiāo)售收入前所發(fā)生的招待費(fèi),、廣告費(fèi)應(yīng)該累計(jì),，待企業(yè)取得銷(xiāo)售收入年度起，按照稅法規(guī)定計(jì)算招待費(fèi),、廣告費(fèi)扣除比例,。 

　其二，“蘇國(guó)稅發(fā)[2009]79號(hào) ”明確規(guī)定：  

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2008年1月1日以后銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi),、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)，但開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入時(shí),，已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi),、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出”扣除基數(shù)政策,？

答：國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)論是銷(xiāo)售完工產(chǎn)品還是未完工產(chǎn)品所取得的收入,，都確定為稅法上的銷(xiāo)售收入，在以前實(shí)務(wù)操作中,，是否將此作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除中的收入基數(shù)存在爭(zhēng)議,，或者在企業(yè)所得稅年度匯算清繳時(shí)填報(bào)申報(bào)表時(shí)，無(wú)法正確填報(bào),。本次申報(bào)表修改時(shí),，在A105010《視同銷(xiāo)售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》中列示第23行“銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品的收入”和第27 行“銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷(xiāo)售收入”，就是為了解決業(yè)務(wù)招待費(fèi)等扣除基數(shù)問(wèn)題,。具體實(shí)務(wù)操作政策如下：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù),，具體數(shù)據(jù)來(lái)源A105010《視同銷(xiāo)售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》中第23行“銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品的收入”,；

2.計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)需要減去銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷(xiāo)售收入,，具體數(shù)據(jù)來(lái)源A105010《視同銷(xiāo)售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》中第27行“銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷(xiāo)售收入”

3.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入時(shí),，會(huì)計(jì)核算做為銷(xiāo)售收入，屬于“業(yè)務(wù)招待費(fèi),、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)提基數(shù)”,。該收入如前期屬于“銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入”，已作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi),、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)已作為計(jì)提基數(shù),，為了不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi),、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，需要減去銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷(xiāo)售收入（前期已屬于“銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入”的部分）,。

【例】A房地產(chǎn)公司2012年10月競(jìng)得2.2萬(wàn)平方米土地,進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。2013年11月,，該樓盤(pán)取得預(yù)售許可證并開(kāi)始預(yù)售商品房,，當(dāng)年累計(jì)預(yù)售商品房3萬(wàn)平方米，收取預(yù)售款24000萬(wàn)元,，且企業(yè)賬務(wù)處理時(shí)未做“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”,。2014年10月開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工，當(dāng)月銷(xiāo)售商品房1萬(wàn)平方米,，收取售房款8500萬(wàn)元,，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售完工商品房4萬(wàn)平方米（含2013年度預(yù)售商品房3萬(wàn)平方米），企業(yè)賬務(wù)處理時(shí),，將上述兩項(xiàng)（銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)）收入32500萬(wàn)元記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目,。則：

（1）企業(yè)2013年度的預(yù)收款24000萬(wàn)元應(yīng)作為2013年度業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除基數(shù)

（2）企業(yè)雖“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”32500萬(wàn)元，但2014年度業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除基數(shù)要將2013年度已經(jīng)做了業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除基數(shù)預(yù)收款24000萬(wàn)元扣減,，即“銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷(xiāo)售收入”24000萬(wàn)元,，不考慮其他情況為2014年度業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除基數(shù)為8500萬(wàn)元。