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城市更新作為我們未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)方向之一，通過(guò)之前宿州城市更新項(xiàng)目方案，以及對(duì)比其他大型項(xiàng)目落地案例,，在此對(duì)城市更新投融資的模式進(jìn)行分析,。
城市更新項(xiàng)目根據(jù)“更新程度”的不同,，其投融資模式和資金來(lái)源也不同,。一般而言，綜合整治類(lèi)項(xiàng)目,，公益性較強(qiáng),，資金需求較低，主要由政府主導(dǎo)進(jìn)行實(shí)施,，其投融資模式包括政府直接投資,、政府專(zhuān)項(xiàng)債投資、政府授權(quán)國(guó)有企業(yè)等,，資金來(lái)源主要為財(cái)政撥款,、政府專(zhuān)項(xiàng)債等。拆除重建和有機(jī)更新類(lèi)項(xiàng)目,，經(jīng)營(yíng)及收益性較明顯,，資金需求較高，一般根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特性采取政府與社會(huì)資本聯(lián)合或純市場(chǎng)化運(yùn)作,。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性較強(qiáng),、規(guī)劃明確、收益回報(bào)機(jī)制清晰的項(xiàng)目,，宜采用市場(chǎng)化模式引入社會(huì)資本主導(dǎo)實(shí)施,。對(duì)于公益性要求高、收益回報(bào)機(jī)制還需要政府補(bǔ)貼,、規(guī)劃調(diào)整較復(fù)雜的項(xiàng)目,，適宜采用政府與社會(huì)資本合作的模式,，包括ABO、投資人+EPC,、地方政府+國(guó)企/房企+村集體等方式,。從十四五規(guī)劃提出城市更新以來(lái)，現(xiàn)階段城市更新基金是市場(chǎng)上主流,，包括上海,、無(wú)錫等城市落地了城市更新基金。城市更新項(xiàng)目資金投入量大,，且項(xiàng)目運(yùn)作特性決定了需要政府方的支持,。目前由政府支持，國(guó)有企業(yè)牽頭,，聯(lián)合社會(huì)資本設(shè)立城市更新基金,，成為一種新的模式探索,。城市更新基金適用對(duì)象為政府重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目，資金需求量大,，收益回報(bào)較為明確,。 優(yōu)勢(shì)是能夠整合各方優(yōu)勢(shì)資源，多元籌集資本金及實(shí)施項(xiàng)目融資,，加快項(xiàng)目推進(jìn),；劣勢(shì)是目前城市更新投資回報(bào)收益水平、期限等與城市更新基金資金的匹配性不強(qiáng),，成本較高,，退出機(jī)制不明確，面臨實(shí)施上的諸多挑戰(zhàn),。目前城市更新基金的投資人以房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)為主,，資金期限較短，對(duì)于投資回報(bào)及附加要求多,?；饦?gòu)架一般為母基金+子基金，子基金主要針對(duì)城市更新的各個(gè)階段或子項(xiàng)目,。ABO即授權(quán)-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)，首創(chuàng)于北京地鐵項(xiàng)目：北京市政府授權(quán)京投公司進(jìn)行軌道交通的投資,、建設(shè),、運(yùn)營(yíng)，政府根據(jù)雙方約定的績(jī)效考核等,，支付京投公司授權(quán)經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi),；同時(shí)，京投公司以軌交項(xiàng)目未來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流去進(jìn)行市場(chǎng)化融資,。其操作步驟主要為九步:1,、政府授予平臺(tái)公司開(kāi)發(fā)權(quán)；2,、平臺(tái)公司采購(gòu)社會(huì)資本,；3、組建項(xiàng)目公司,；4,、項(xiàng)目公司投資建設(shè)；5,、項(xiàng)目公司采購(gòu)施工單位,；6、施工單位進(jìn)行施工；7,、片區(qū)土地出讓?zhuān)胤截?cái)政增收,；8、財(cái)政將土地出讓收入給平臺(tái)公司,；9,、平臺(tái)公司將收入通過(guò)各類(lèi)獎(jiǎng)補(bǔ)給社會(huì)資本，作為開(kāi)發(fā)回報(bào),。但從法律層面來(lái)說(shuō),，ABO模式存在一定漏洞：1、平臺(tái)公司脫鉤后,，地方政府為什么可以直接授予某個(gè)平臺(tái)公司片區(qū)“開(kāi)發(fā)權(quán)”,，“開(kāi)發(fā)權(quán)”在法律法規(guī)中并無(wú)界定；2,、社會(huì)資本之所以愿意參與,、投資片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，初心大概率上不是因?yàn)榭春玫貐^(qū)發(fā)展,，進(jìn)行長(zhǎng)線投資,，而是為了片區(qū)內(nèi)的基建工程，獲得施工利潤(rùn),。也就是說(shuō)這里的社會(huì)資本和施工單位其實(shí)是同一個(gè)人,。這里存在兩種情況：第一種，平臺(tái)公司先招社會(huì)資本,，項(xiàng)目公司再反向招標(biāo)施工單位（即社會(huì)資本）,，兩次招標(biāo)耗時(shí)長(zhǎng)，且對(duì)第二次招標(biāo)要求高,，因?yàn)橹袠?biāo)對(duì)象已定,，操作中可能存在違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。第二種,，是平臺(tái)公司同時(shí)招投資人和EPC總承包,。但PPP和其他一些項(xiàng)目之所以能“兩標(biāo)并一標(biāo)”，是因?yàn)椤墩型稑?biāo)法實(shí)施條例》第九條規(guī)定了“已通過(guò)招標(biāo)方式選定的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目投資人依法能夠自行建設(shè),、生產(chǎn)或者提供”,，可以不進(jìn)行招標(biāo),。ABO顯然不符合“兩標(biāo)并一標(biāo)”的條件,；3、ABO模式在操作中,，一般投資人會(huì)要求政府承諾“土地封閉運(yùn)作,、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”，問(wèn)題又來(lái)了，新《預(yù)算法》以法律的形式確定了“收支兩條線”的財(cái)政體系,，承諾封閉運(yùn)作顯然違反了此規(guī)定,。但是不承諾封閉運(yùn)作的話，銀行又不愿意貸款,，因?yàn)閾?dān)心未來(lái)還款資金得不到保障,。股權(quán)+EPC又叫“投資人+EPC”，這種模式其實(shí)和ABO模式類(lèi)似,，但有三點(diǎn)不同：1,、在上文提到的招標(biāo)中，“股權(quán)+EPC”就是第二種類(lèi)型的情況：平臺(tái)公司同時(shí)招投資人和EPC總承包,，這也直接體現(xiàn)在“股權(quán)+EPC”這個(gè)名字當(dāng)中,；2、這個(gè)模式下,，社會(huì)資本可能不要求政府承諾封閉運(yùn)作,，但會(huì)要求平臺(tái)公司短期內(nèi)還款（社會(huì)資本股權(quán)投入部分），形式上是股權(quán)合作,，但實(shí)質(zhì)上平臺(tái)公司是背了一筆債務(wù),。社會(huì)資本要認(rèn)可平臺(tái)公司的實(shí)力才會(huì)合作；3,、融資渠道上,，這種模式下項(xiàng)目本身難以向銀行進(jìn)行融資，一般需要平臺(tái)公司并表,，或者社會(huì)資本通過(guò)其他融資渠道,，如險(xiǎn)資或者信托等非標(biāo)手段進(jìn)行融資，融資成本較銀行融資成本高得多,，甚至大多數(shù)情況下是無(wú)法融資的,。（三）特許經(jīng)營(yíng)+聯(lián)合開(kāi)發(fā)特許經(jīng)營(yíng)+聯(lián)合開(kāi)發(fā)作為一種創(chuàng)新模式，其操作步驟也是九步法：1,、政府發(fā)起特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,；2、競(jìng)爭(zhēng)性采購(gòu)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)人（一般為平臺(tái)公司）,；3,、平臺(tái)公司采購(gòu)社會(huì)資本共同開(kāi)發(fā)；4,、組建項(xiàng)目公司,；5、項(xiàng)目公司找金融機(jī)構(gòu)貸款融資,；6,、項(xiàng)目公司投資建設(shè),；7、政府獲得增量收入,；8,、政府績(jī)效獎(jiǎng)補(bǔ)平臺(tái)公司；9,、平臺(tái)公司向項(xiàng)目公司支付開(kāi)發(fā)回報(bào),。這個(gè)模式相比于ABO和股權(quán)+EPC，依法合規(guī)地解決了三條資金鏈的問(wèn)題:1,、特許經(jīng)營(yíng),，使財(cái)政給錢(qián)有個(gè)說(shuō)法：根據(jù)2015年六部委《基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》第十九條：向用戶(hù)收費(fèi)不足以覆蓋特許經(jīng)營(yíng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)成本及合理收益的,，可由政府提供可行性缺口補(bǔ)助,，包括政府授予特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目相關(guān)的其它開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)益。即通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)采購(gòu),，為財(cái)政給平臺(tái)公司付費(fèi)提供依據(jù),；2、合法合規(guī)的兩標(biāo)并一標(biāo)：根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》第九條,，已通過(guò)招標(biāo)方式選定的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目投資人依法能夠自行建設(shè),，無(wú)需二次招標(biāo)。通過(guò)前面特許經(jīng)營(yíng)的招標(biāo),，再招社會(huì)資本（施工單位）的時(shí)候就可以依法合規(guī)的進(jìn)行兩標(biāo)并一標(biāo)了,；3、特許經(jīng)營(yíng)應(yīng)收賬款質(zhì)押融資：最后解決怎么在不承諾封閉運(yùn)作的情況下,，使銀行的項(xiàng)目貸能夠進(jìn)來(lái)的問(wèn)題,。根據(jù)2019年中國(guó)人民銀行5號(hào)令《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》第二條：能源、交通運(yùn)輸,、水利,、環(huán)境保護(hù)、市政工程等基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目收益權(quán),，為應(yīng)收賬款,，就可以質(zhì)押融資。這三種模式作為其他大型項(xiàng)目落地經(jīng)驗(yàn)可以借鑒到城市更新項(xiàng)目中去,，具體對(duì)比如下：1,、ABO：優(yōu)勢(shì)是操作簡(jiǎn)單，找到一家綜合實(shí)力強(qiáng)的社會(huì)資本即可,；劣勢(shì)是需要承擔(dān)一定的合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn),、項(xiàng)目成敗完全取決于社會(huì)資本、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),。適用于可以承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的,、已有熟地可以直接出讓來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的；2,、股權(quán)+EPC：優(yōu)勢(shì)是操作簡(jiǎn)單,、推進(jìn)快。劣勢(shì)是合作期限短,，資金成本高,。適用于平臺(tái)公司資產(chǎn)雄厚，至少是AA評(píng)級(jí)的,；3,、特許經(jīng)營(yíng)+聯(lián)合開(kāi)發(fā)：優(yōu)勢(shì)是合規(guī)性強(qiáng)、可融性強(qiáng),、可以做大做強(qiáng)平臺(tái)公司,；劣勢(shì)是兩次招標(biāo)（招平臺(tái)公司和社會(huì)資本）時(shí)間較長(zhǎng)、模式復(fù)雜操作較難,。適用于對(duì)合規(guī)性要求高,、土地需要催熟才能出讓的。
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